财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度总营收（不含租户物业税报销）同比增长9.3%，达到2.207亿美元 [35] - 第二季度G&A为650万美元，占总营收的3%，与全年预测一致，是三网租赁行业中最低的比率之一 [35] - 第二季度发生290万美元交易费用，主要与租赁文件、JACK Cincinnati、Century Portfolio和Eldorado交易的法律和会计成本有关 [35] - 第二季度AFFO为1.568亿美元，即每股0.38美元，同比增长近22%，每股AFFO较上年增长约9% [36] - 现金收入转化为调整后EBITDA的比例约为105%，转化为AFFO的比例约为95% [37] - 截至季度末，总债务为41亿美元，加权平均利率为4.97%，98%的债务为固定利率，剩余2%为浮动利率，债务加权平均到期时间约为4.5年，2022年前无债务到期 [42] - 截至6月30日，净债务与LTM EBITDA之比约为3.7倍，远低于5 - 5.5倍的长期目标下限 [44] - 更新2019年全年AFFO指引至6.35 - 6.45亿美元，即每股1.45 - 1.47美元，此前指引为6 - 6.15亿美元，即每股1.47 - 1.50美元 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购JACK Cincinnati，以5.58亿美元收购4275万美元租金，资本化率为7.7% [24] - 收购Greektown Casino Hotel，花费约7亿美元，同时将资产租赁给Penn National，增加5560万美元租金，资本化率为7.9% [25] - 宣布与Century Casinos合作收购三个地区性博彩物业，交易价格2.78亿美元，交易完成后将增加2500万美元租金，资本化率为9% [26] - 宣布与Eldorado的32亿美元交易，将增加2.525亿美元增量租金，综合资本化率为7.9% [27][28] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造长期机构型REIT，专注于改善投资组合、增强租赁结构和条款、发展租户关系、扩大投资范围、构建稳健资产负债表、执行股息策略、建立优质股东基础和打造增长管道 [13] - 与Eldorado的交易旨在为最大租户的长期成功和竞争力做出贡献、改善和延长Caesars租赁协议、增加长期AFFO accretion、补充增长管道 [19] - 公司认为博彩房地产是优质资产，目前以较低价格收购，具有长期投资价值 [61] - 公司看到博彩公司对与REIT合作的接受度显著提高，将继续为博彩公司提供融资支持 [67] - 公司在交易规模上没有限制，追求多样化的投资组合，以降低风险并确保稳定的现金流分配 [83][85] - 公司计划通过去除CMBS和其他有担保债务，向无担保借款人转变，最终进入投资级市场 [97] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在噪音和不确定性，但美国经济依然强劲，博彩行业表现良好，具有长期增长潜力 [63] - 公司对已宣布的收购项目充满信心，预计将为公司带来持续的AFFO增长 [75] - 公司认为博彩房地产具有较高的内在价值，随着市场对其认识的提高，有望实现估值重估 [150] 其他重要信息 - 自2019年1月1日起，根据新租赁会计准则ASC 842，公司不再需要以毛额形式列报房地产税及相关租户报销，历史财务报表列报保持不变 [33] - 公司于6月28日完成1.15亿股的增发，净收益约24亿美元，其中5000万股普通股立即发行，6500万股通过远期销售协议发行 [39] - 公司修订了循环信贷协议，将借款额度增加6亿美元至10亿美元，到期日延长至2024年5月，利率调整为基于杠杆的区间，在LIBOR基础上加175 - 200个基点 [42] - 公司预计JACK Cincinnati交易将于2019年底完成，Century Portfolio交易将于2020年初完成，Eldorado交易将于2020年上半年完成 [45] - 公司于7月12日向6月28日登记在册的股东支付了每股0.2875美元的股息，年化股息为每股1.515美元 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 6月提及的潜在交易进展及管道情况 - 公司持续推进该交易，同时也在寻找其他机会，目前业务繁忙 [53] 问题2: 已完成融资是否足以支持交易 - 公司认为目前的资金状况良好，不需要再进行股权融资，有信心完成已宣布的收购项目 [55] 问题3: 公司长期价值创造策略及未来发展方向 - 公司将继续投资优质博彩房地产，目前价格具有吸引力，同时忽略市场噪音，看好博彩行业和体验式房地产的长期发展 [61][63] 问题4: 公司提供融资服务后，潜在合作伙伴的接受度是否增加 - 博彩公司对与REIT合作的接受度显著提高，公司看到更多的潜在合作伙伴主动联系，且对REIT模式的理解更好 [67][68] 问题5: 已宣布交易对未来AFFO每股收益的影响及拓展非博彩领域的考量 - 第二季度宣布的40亿美元收购项目将增加约3.2亿美元租金，预计将为公司带来每年10% - 12%的总回报增长；拓展非博彩领域时，公司将关注具有持久体验价值和复杂性的房地产 [72][76] 问题6: 公司未来考虑的交易规模范围 - 公司在交易规模上没有限制，会考虑各种规模的交易，以实现投资组合的多样性和风险分散 [83][85] 问题7: 公司目前进行大型交易的能力及债务发行计划 - 目前公司专注于完成已宣布的交易，大型交易可能暂时搁置；公司计划在Eldorado交易中去除CMBS，通过定期贷款或高收益债券进行融资，目标是在未来几个月内转向无担保借款人并进入投资级市场 [92][97] 问题8: 公司与Boyd对当前并购市场看法不同的原因 - 并购市场的活跃度因地理区域、市场细分和运营商规模而异，公司认为市场有很多活动，只是可能不在Boyd的运营范围内 [104] 问题9: 若Caesars在Eldorado交易完成前出售拉斯维加斯大道资产，公司的优先购买权是否适用 - 根据Caesars与Eldorado的合并协议，Caesars在未经Eldorado批准的情况下不太可能进行此类交易 [111] 问题10: 公司独立性和租户集中度在交易决策中的考量 - 与Eldorado的交易展示了公司与独立运营商建立关系的能力，虽然会增加租户集中度，但公司对与其他租户的关系有信心，将继续努力实现租户多元化 [119][120] 问题11: 如何权衡进一步渗透Eldorado租赁与自有资产比例和现有租金覆盖率 - 公司认为Eldorado保持租赁与自有资产50:50的比例是合理的，这对租金覆盖率和资本成本都很重要 [127] 问题12: 是否看到其他REIT进入博彩资产领域的迹象及可能性 - 公司认为其他REIT进入博彩资产领域的可能性很高，因为博彩房地产具有吸引力，且机构资本对拉斯维加斯大道房地产的价值评估很高 [130] 问题13: 重新填充的增长管道资产的引入时间及与Eldorado的沟通情况 - 公司认为如果管道资产在2021 - 2022年开始引入，将符合公司的增长节奏，但会根据Eldorado的意愿及时响应；目前公司的增长管道可见至2025年，预计将增加数亿美元的增量租金 [138][140] 问题14: 公司股息增长策略及预期 - 公司目标是成为股息贵族，每年保持一致的股息增长时间和幅度；股息支付率目标在70% - 75%之间，未来股息增长需经董事会批准 [141][142] 问题15: 下半年远期销售协议对AFFO的稀释影响 - 5000万股的发行将产生约300万股的加权平均股数影响，预计该影响将持续到年底 [144][145] 问题16: 投资者教育举措的进展及缩小博彩REIT与净租赁REIT估值差距的可能性 - 公司认为市场对博彩REIT的认识在不断提高，博彩REIT的租金在金融危机期间表现良好，预计市场对其内在价值的认可将推动估值重估 [149][150] 问题17: 评估新租户时最重要的因素及潜在风险 - 公司评估新租户时主要考虑其运营实力和资产负债表状况，目前对现有租户阵容满意，将继续使用这两个标准评估新租户 [152][153] 问题18: 资产负债表与看跌看涨期权的关系及应对经济放缓的准备 - 公司认为在2021 - 2024年期间，即使Eldorado行使看跌期权，公司也有足够的流动性来执行；公司始终希望保持资产负债表的灵活性，以抓住市场机会 [157][159]