财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度总营收（不包括租户偿还的财产税）同比增长7.4%，达到2.225亿美元 [19] - 本季度现金租金收入为2.194亿美元，其中包括与9月20日完成的JACK辛辛那提收购相关的130万美元 [19] - 本季度G&A为670万美元，占总营收的3%，与全年预测一致，是三网行业中最低的比率之一 [19] - 本季度发生约100万美元的交易费用，主要与JACK辛辛那提和埃尔多拉多交易的租赁文件的法律和会计成本有关 [19] - 第三季度AFFO为1.646亿美元，摊薄后每股0.35美元，AFFO同比增长24.5%，摊薄后每股AFFO较上年下降约3% [20][21] - 现金收入到调整后EBITDA的流转率约为106%，到AFFO的流转率约为95% [21] - 截至季度末，总债务为41亿美元，加权平均利率为4.96%，98%的债务为固定利率，剩余2%为浮动利率，债务加权平均到期时间约为4.3年，2022年前无债务到期 [22] - 季度末流动性约为18亿美元，其中包括约7.74亿美元的现金和短期投资以及10亿美元的循环信贷额度 [22] - 截至9月30日，净债务与LTM EBITDA之比约为4.2倍，远低于5 - 5.5倍的长期目标下限 [23] - 更新2019年全年指引，预计在6.45 - 6.5亿美元或每股1.47 - 1.48美元之间，此前指引为6.35 - 6.45亿美元或每股1.45 - 1.47美元 [25] - 连续第二年在第三季度宣布增加年度股息，支付股息0.2975美元，年化股息为每股1.19美元，较上年年化股息增长3.5% [25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度高尔夫业务运营略低于预期，但团队对2020年业务的稳定性感到乐观，且高尔夫球场在轮次和收入方面均大幅超越市场 [40][42][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯市场基本面强劲，是全球城市，基础设施能支持大量活动，不同游客群体的活动将持续进行 [34] - 区域博彩房地产市场方面，随着房地产投资市场认识到区域博彩房地产对美国大型区域运营商的关键作用，预计会有更多关注和兴趣，价值差异主要是程度上的而非类型上的 [10][11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是为股东打造机构级房地产投资组合和资产负债表，持续执行公平交易，满足运营商需求，实现地理、租户和行业多元化 [6][17] - 未来几个月将专注于尽快高效完成剩余待定交易，继续评估交易的财务和战略价值，扩大投资范围 [17] - 黑石收购贝拉吉奥房地产是对博彩房地产的认可，将吸引更多机构投资者，预计会增加资产竞购竞争，但资产价值上升有望降低公司资本成本，提升竞争力 [8][10] - 公司认为区域博彩房地产将受益于贝拉吉奥交易，会吸引更多关注和兴趣，如同高流通物流房地产市场的发展模式 [10][11] - 公司拥有凯撒在拉斯维加斯大道资产的优先购买权，认为这些权利现在更有价值，能以公平价格快速完成交易 [12][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司价值创造机会的兴奋感逐季增加，认为公司在2020年的增长前景优于同行，有大量潜在交易可支持未来持续增长 [14][17] - 公司对高尔夫业务团队有信心，预计2020年业务稳定，且高尔夫球场收入增长强劲 [42][43] - 公司看到非博彩领域的诱人机会，希望与成功的商业开发商合作，实现投资组合多元化 [45][46] 其他重要信息 - 9月20日正式完成收购JACK辛辛那提赌场，与硬石国际合作 [16] - 本周宣布2019年第四笔交易，将以8.43亿美元收购JACK克利夫兰赌场和JACK西斯尔唐赛马场，交易将增加6590万美元的年化租金，扩大在俄亥俄州的业务，增加第五个租户 [16] - 2019年宣布的交易总额达49亿美元，公司成立两年多来宣布的交易总额达76亿美元 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新进入者对公司债务资本成本的影响 - 公司认为认知套利也适用于信贷市场，随着时间推移，信贷市场对公司房地产的承销将更接近机构级房地产信贷质量承销 [30] 问题: 公司提供的指引是否包括世纪交易 - 不包括，指引已更新以反映辛辛那提交易的完成以及埃尔多拉多交易相关递延融资费用的加速，但不包括世纪、埃尔多拉多或最近宣布的克利夫兰/西斯尔唐交易 [31] 问题: 对马戏团马戏团和里约酒店交易以及拉斯维加斯大道开发项目的看法 - 公司看好拉斯维加斯市场，认为马戏团马戏团和里约酒店是重新开发和重新定位的机会，但目前没有参与的迫切需求或机会，期待新开发项目为市场增添新产品 [34][35] 问题: 公司两个优先购买权是否会导致对拉斯维加斯单一市场过度暴露 - 公司认为目前投资组合多元化，有拉斯维加斯和区域市场的投资，会继续评估拉斯维加斯的机会，但也计划在其他地区发展，不会过度暴露于单一市场 [36] 问题: 第三季度高尔夫业务运营情况及未来展望 - 第三季度高尔夫业务略低于预期，主要是因为拉斯维加斯的球场在该季度关闭进行重新播种，但团队对2020年业务的稳定性感到乐观，且高尔夫球场在轮次和收入方面均大幅超越市场 [42][43] 问题: 公司是否会更快进入非博彩领域 - 公司认为会进入非博彩领域，目前看到多个非博彩领域的诱人机会，与JACK克利夫兰和西斯尔唐的合作让公司有机会与贝德罗克集团合作，期待未来有更多机会 [45][46] 问题: 公司最终想发展到多大规模，与其他博彩REIT进行横向合并是否有意义 - 公司应在持续为股东创造风险调整后价值的前提下尽可能发展壮大，目前公司团队有能力和精力继续执行现有战略，暂不考虑单纯为扩大规模而进行合并 [50][51] 问题: MGM向轻资产战略的转变是否会导致其他业主运营商重新考虑售后回租 - 公司认为时间会证明一切，MGM的战略转变是一个积极的尝试，希望他们取得成功，随着时间推移，资产轻战略可能会被证明是创造价值的 [53] 问题: 如何评估区域市场博彩房地产的风险，特别是州级法规对博彩的影响 - 公司认为博彩牌照有价值，但市场参与者在牌照供应方面表现理性，目前市场供需平衡；区域博彩房地产是定制化、关键任务型房地产，难以复制，对运营商至关重要，优质区域资产与拉斯维加斯资产的价值差异主要是程度上的而非类型上的 [56][57] 问题: 区域博彩房地产的需求情况以及与拉斯维加斯市场的竞争态势 - 公司认为一般来说，区域资产可能会比拉斯维加斯房地产有一定折扣，但随着人们认识到区域房地产的价值，对其关注度会增加；目前判断市场反应还为时过早，但已有迹象表明其他REIT对博彩房地产感兴趣 [61][62] 问题: JACK克利夫兰和西斯尔唐交易的贷款抵押物情况 - 贷款是对希格比大楼和梅公司车库的第一留置权，最终担保人是Rock Ohio Ventures [64] 问题: 是否可以再进行一次远期股权交易 - 可以，没有结构上的限制，其他公司也有同时进行多笔远期交易的情况 [66] 问题: 公司进入非博彩或相邻房地产领域的时间框架 - 与Rock Ventures家族的合作是长期的，但在酒店和体验式房地产领域，公司认为在未来两到三年有机会，目前正在花时间了解相关行业和运营商，以实现投资组合多元化 [70] 问题: 进入非博彩领域是否需要与博彩资产所有者或开发商建立联系 - 不需要，虽然这种联系有帮助，但公司也在关注与博彩运营或设施无关的机会，目前更多时间花在非关联领域 [71] 问题: 如果私人和公共市场价值不收敛，公司会怎么做 - 这种差异通常会随着时间得到纠正，如果公共市场持续低估公司价值，公司可以考虑将资产出售给私人市场 [76] 问题: 公司是否有出售单一资产的讨论 - 公司偶尔会有相关讨论，但不是因为资产被低估，而是因为其他方有战略需求；公司对目前的资产和发展进展感到满意，相信市场对公司价值的理解在逐季提高 [77] 问题: 贝拉吉奥和公司CPLV资产的资本化率差异 - 公司认为每个资产都有其独特性，需要根据资产质量、位置、租户信用和租赁条款等因素评估资本化率；公司非常看好凯撒宫资产 [80] 问题: 未来两到五年公司出售资产作为新交易股权来源的可能性 - 公司认为这是成熟资产类别的表现，也是市场参与者对资产流动性和价值信心的体现，公司会对投资组合进行严格管理，考虑资产对其他方的价值 [82] 问题: 黑石交易导致资本化率压缩，若公司资本成本未相应下降，如何保持投资回报率 - 公司希望市场能对资产进行合理估值，降低资本成本；公司重视John Payne在博彩行业的关系，这能为公司在竞购中带来竞争优势；公司会继续以合理价格收购资产，相信时间会证明一切 [86] 问题: 公司是否希望达到传统净租赁REIT的估值水平 - 公司认为这是一个迭代过程，竞争优势的展示会改善资本成本，进而增强竞争优势，公司希望实现良性循环，但不会为了追求高估值而支付过高价格 [88][89] 问题: 公司在非博彩垂直领域的进展 - 公司正在积极调查非博彩领域，通过四个关键过滤器评估潜在机会：行业是否高度周期性、是否面临长期威胁、供需动态以及是否有提供持久用户体验的运营商；公司已经确定了一些符合这些标准的行业 [90] 问题: 在线博彩是否对博彩业务构成长期威胁 - 目前来看，在线博彩自2011年在美国活跃以来，几乎没有证据表明它影响了实体赌场的客流量；人们去赌场主要是为了出门，这种需求是持久的 [91]