财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度总营收（不含租户物业税报销）同比增长15.2%，达2.375亿美元；全年营收同比增长9.6%，这得益于当年新增的1.466亿美元年租金 [42][43] - 2019年第四季度调整后运营资金（AFFO）为1.766亿美元，合每股0.37美元；全年AFFO为6.496亿美元，合每股1.48美元，同比增长23.6%，每股AFFO增长约3.5%，主要因2019年6月股权发行增加股份导致暂时摊薄 [44] - 2019年第四季度一般及行政费用（G&A）为510万美元，占总营收的2.2%，符合全年预期，是三网租赁行业中最低比率之一 [45] - 预计2020年AFFO在7.28 - 7.48亿美元之间，合每股摊薄后1.50 - 1.54美元，该指引未反映待完成的Eldorado收购及其他潜在收购活动 [49] - 2019年第四季度股息为每股0.2975美元，基于年化股息每股1.19美元，于1月9日支付给12月27日收盘时登记在册的股东 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年宣布49亿美元的区域和拉斯维加斯资产交易，综合资本化率为7.9%，包括待完成的Eldorado交易，年化租金增加约45%，优质租户数量翻倍 [23] - 2019年12月6日完成对Century Casinos三个区域物业的收购，交易金额2.78亿美元，通过主租赁协议增加2500万美元年租金，资本化率为9% [24] - 2020年1月24日完成对JACK Cleveland Casino和JACK Thistledown Racino的收购，支付8.43亿美元，通过主租赁协议增加6590万美元年租金，资本化率为7.8% [25] - 2020年1月15日宣布以5000万美元出售Harrah's Reno，获得3750万美元毛收益，与Caesars的主租赁协议下现有年租金不变 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是通过与有价值的合作伙伴建立关系来发展和维持房地产投资信托（REIT）的价值，包括与员工、游戏合作伙伴、股权合作伙伴、信贷合作伙伴、学习合作伙伴和潜在新领域合作伙伴建立关系 [13][14] - 2019年是公司转型之年，在收购活动上是游戏REIT行业最活跃的，也是唯一宣布公平交易的公司，未来将继续利用市场机会，通过增值收购扩大投资组合，为股东创造价值 [22][29] - 2020年交易环境活跃，公司有嵌入式增长管道，包括拉斯维加斯大道资产的两个机会、印第安纳波利斯游戏市场两个优质资产的看跌 - 看涨期权、拉斯维加斯Caesars Forum会议中心的优先购买权（ROFR）和巴尔的摩市中心赌场的额外ROFR [27][28] - 公司在评估非游戏资产时，会从低周期性、无长期威胁、健康的供需平衡和终端用户忠诚度四个方面进行筛选，优先考虑能支持三网租赁模式的行业和运营商 [73][74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司成果丰硕的一年，公司的管理团队和方法为未来发展奠定基础，未来将继续通过建立关系创造价值 [13] - 2020年交易环境活跃，公司有机会在游戏行业内外进行投资，嵌入式增长管道确保公司长期可见增长 [27] - 随着行业关注度增加，运营商逐渐认识到REIT在帮助其业务增长和实现价值方面的作用，市场机会增多 [58][60] 其他重要信息 - 公司自成立两年多来，致力于打造能应对所有周期的资本结构，目标是实现投资级评级 [32] - 2019 - 2020年初，公司通过严格的资本配置转变资产负债表，包括股权融资、扩大信贷额度、发行无担保票据等，目前总债务为68.5亿美元，69%为无担保债务，加权平均利率为4.2%，加权平均到期年限为7.1年，2024年前无到期债务 [33][40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 8 - K文件中每股1.85美元的预估运营资金（FFO）与2020年指引的差异及变化情况 - 1.85美元是Eldorado交易完成后的年化运营资金，不构成2020年指引，2020年指引未包含Eldorado交易影响，且该数字基于所有已宣布交易的全年影响和预估股份数量，近期ATM发行的750万股对股份数量有轻微影响 [53][56] 问题2: 私募股权和MGM等进入市场后，游戏交易机会是否变化，业主对房地产价值和变现意愿有无改变 - 行业关注度增加是好事，运营商逐渐认识到REIT在业务增长和价值实现中的作用，这有利于行业机构化和资本化率压缩 [58][60] 问题3: 是否愿意与大型私募股权公司合作 - 公司持开放态度，若与其他资本提供者合作能为股东带来最佳结果，会考虑合作，目前进入市场的是黑石非上市REIT，它是永久性资本工具，与私募股权不同 [64] 问题4: 是否会等待Eldorado交易完成后再寻找其他机会 - 公司将继续以一贯方式运营，不会因Eldorado交易而停止寻找独特机会，会持续发展公司 [65] 问题5: ATM发行是与未宣布交易还是已宣布交易相关 - ATM发行是利用有吸引力的股价和高效工具获取股权市场资金，为未来业务管道或需求提供资金，是机会主义行为 [71] 问题6: 非游戏酒店业机会及运营商对净租赁结构的兴趣 - 公司从低周期性、无长期威胁、健康供需平衡和终端用户忠诚度四个方面评估非游戏行业，寻找能支持三网租赁模式的行业和运营商，避免酒店行业中运营杠杆和责任分离的模式 [73][76] 问题7: 鉴于ATM发行和债务发行，是否会很快再次进入市场进行收购 - 公司未来收购的资金策略是宣布交易时按需在市场筹集股权资金，目前债务发行所得已指定用于Eldorado交易或再融资，ATM发行是为活跃业务管道筹集额外资金 [83] 问题8: 5800万美元债务清偿费用是否与CMBS有关，ERI交易结束后是否会报销 - 总费用为1.108亿美元，与Eldorado平分，收入报表上的5800万美元包括5540万美元及相关交易法律费用 [86] 问题9: 竞争对手暂停业务是否带来竞争减少的机会 - 公司不认为交易中竞争减少，一直认为游戏房地产有吸引力，评估交易时不考虑竞争因素 [87] 问题10: 资本化率压缩和公开交易运营公司股价上涨是否使卖家更愿意交易 - 卖家意愿增加可能是因为更多人了解REIT在其投资组合中的作用，以及REIT作为永久性资本提供者能帮助降低资本结构风险 [90][93] 问题11: 非游戏体验市场中最大机会所在 - 主题公园行业符合公司评估标准，具有长期耐久性、健康供需平衡、不受亚马逊影响和抗经济衰退等特点 [95][96] 问题12: 1.85美元运营资金是否包含所有交易融资 - 1.85美元的预估运营资金反映了近期高收益债券和2019年6月股权发行情况，但不是公司指引，是8 - K文件中的预估数字 [99] 问题13: 公司是否只追求增值交易 - 公司只会进行增值交易，因为一次不良交易可能导致失去资本市场支持，董事会也要求交易增值，这是为投资者创造价值和获得回报的方式 [101][104] 问题14: 假设完成已宣布交易后，额外交易是否会使运营资金高于1.85美元 - 这是合理假设，公司会确保交易增值，董事会不会批准降低每股运营资金的交易 [103][104] 问题15: 2021年共识低于1.85美元，数字是否会改变 - 由于公司交易复杂，市场难以准确拼凑信息，2月融资为Eldorado交易提供了资金成本清晰度 [105] 问题16: ROFR资产交易时间 - 拉斯维加斯的ROFR资产交易时间取决于Caesars，公司会做好准备 [107] 问题17: 若Las Vegas Sands等运营商想收购有合同权利的资产，如何处理 - 公司不评论谣言和假设情况，Caesars新建的会议中心有与公司的看跌 - 看涨协议 [111][113] 问题18: 若因看跌 - 看涨协议发生交易，协议是否继续有效 - 协议会继续有效 [118][119] 问题19: 2月私募发行定价与投资级发行人相比如何 - 与投资级发行人相比，公司债务资本价格有75 - 100个基点的下降空间 [121] 问题20: 除提前偿还第二留置权票据外，资产负债表还有哪些可操作空间 - 下一步是偿还定期贷款，该贷款抵押了所有资产，是获得投资级评级的关键，公司会尽量减少互换的破损成本 [123] 问题21: 2020年第一季度ATM发行是否包含在指引中 - 包含在指引中 [124] 问题22: 如何看待美国部分赌场物业投入大量资金但现金流未提升的机会，以及如何评估收购目标的房地产价值和现金流 - 公司希望租户成功且经济状况良好，租金应占运营商经济的比例尽可能低，资产稳定并显示出运营经济状况时，租赁安排更可持续 [129] 问题23: Eldorado合并后，如何看待增长和多元化 - 公司一直致力于多元化租户基础，未来会继续通过增长管道和与新运营商建立关系寻找机会，不会为了多元化而进行不良交易 [132][135] 问题24: Blackstone进入市场后，拉斯维加斯或区域赌场是否出现资本化率压缩 - 需具体资产、地点和区域分析，目前未看到明显资本化率压缩，市场是动态的，公司会根据资本成本和收入收益率创造价值 [137][138] 问题25: 公司在资本配置中与租户合作，对于所拥有物业的资本支出（CapEx）有无经验法则 - 资本支出因资产而异，需与运营商合作了解维护和增长资本需求，公司认为让拥有运营杠杆的运营商负责资本支出是更好的激励和回报模式 [141][142] 问题26: 拉斯维加斯或目的地资产的资本密集度与区域物业相比如何，赌场与酒店的资本密集度相比如何 - 赌场最大的维护资本支出是酒店，拉斯维加斯资产资本密集度高于区域资产，但收入强度也更高，能支持更高资本支出 [144][147] 问题27: 库存股解决方案对指引的单独影响 - 公司有6000万股反映了远期销售协议在库存股法下的摊薄影响，可详细说明该数字 [150]