财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度可比酒店每间可用客房收入（RevPAR）和可比物业收入均增长5.6%，全年RevPAR增长2.8%，可比物业收入增长3.7% [22] - 2018年第四季度可比酒店 EBITDA 增长7%，全年增长2% [23] - 2018年调整后 EBITDA 和调整后每股运营资金（FFO）超出指引上限 [24] - 2018年食品和饮料收入增长近5%，其他物业收入增长近8% [26] - 2019年第一季度 RevPAR 预计增长2.5%至4.5%，调整后 EBITDA 预计为5900万至6200万美元，调整后每股 FFO 预计为0.18至0.20美元 [39] - 2019年全年 RevPAR 预计增长0%至3%，调整后 EBITDA 预计为3亿至3.24亿美元，调整后每股 FFO 预计为1.01至1.11美元 [40] - 2019年因资本支出项目导致的收入中断约为400万至500万美元，EBITDA 中断约为300万至400万美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年客房收入在团体和散客需求板块均实现可观增长 [22] - 食品和饮料收入及其他物业收入在2018年表现强劲 [22][26] - 2019年团体预订量截至12月底增长近1%，约76%的团体客房已预订 [30] - 2019年预计工资和福利成本将增长3%至5%，团体佣金预计将持平或略有下降，散客佣金预计与收入增长同步 [48] - 房地产税预计将继续承压，而地租费用预计将略有下降 [49][50] - 保险费用预计将增长约10% [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年华盛顿特区、波士顿和洛杉矶的酒店运营结果弱于预期 [25] - 2018年芝加哥、纽约、旧金山和怀雷亚的酒店表现超出预期 [26] - 2019年预计波士顿、芝加哥、华盛顿特区和波特兰将面临显著阻力，而旧金山、怀雷亚、基韦斯特和奥兰多的酒店预计将实现可观增长 [28] - 政府停摆对华盛顿特区、圣地亚哥和旧金山的业务造成数十万美元的收入影响，该影响已计入2019年第一季度指引 [112] - 圣地亚哥希尔顿酒店第四季度 RevPAR 表现强劲，主要得益于强劲的团体业务 [114] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2018年公司通过出售6家非核心资产（总价3.53亿美元，平均尾随资本化率8.4%）继续优化投资组合 [10][11] - 公司完成了两项重要的房地产投资，包括收购新奥尔良 JW 万豪酒店的土地租赁权益和华盛顿特区文艺复兴酒店的会议空间使用权，减少了190万美元的年地租支付 [14][15] - 2018年完成了超过1.5亿美元的资本改善项目，包括波士顿长码头万豪酒店和新奥尔良 JW 万豪酒店的客房翻新，以及奥兰多文艺复兴酒店4.6万平方英尺的新会议空间 [16][17][19] - 公司投资超过400万美元用于环境和可持续发展项目 [20] - 公司积极评估了数十亿美元的潜在收购机会，但由于资产定价过高（资本化率低于5%，甚至中3%至中4%范围），未完成任何收购 [31][32][33] - 公司考虑将股票回购作为未来重要的资本配置工具 [76][77] - 公司对品牌酒店与独立酒店持开放态度，认为取决于具体资产和市场 [121] - 公司受益于主要品牌（如万豪、希尔顿）在降低分销成本方面的努力，特别是团体分销费用固定为7% [122][123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年经营环境预计与近期相似，即投资组合 RevPAR 和总收入将实现温和增长，但工资和福利方面的成本压力将持续 [27] - 2019年指引中点预计 RevPAR 增长1.5%，EBITDA 利润率收缩约50个基点，可比酒店 EBITDA 大致持平 [30] - 公司对当前酒店资产交易市场的定价持谨慎态度，认为难以证明低资本化率收购的合理性 [33][34] - 公司预计将耐心等待合适的投资机会，并可能逐步处置剩余的非核心资产 [35] - 公司对潜在的行业周期性下滑进行了情景分析，并在资本配置决策中予以考虑 [158][159] 其他重要信息 - 截至2018年第四季度，公司拥有超过6.8亿美元的总调整后无限制现金和5亿美元未提取的循环信贷额度 [37] - 公司有约12亿美元的合并债务和优先证券 outstanding，加权平均债务期限为5.1年，加权平均利率为4.2% [38] - 可变利率债务占总债务的22%，43%的债务是无担保的 [38] - 公司拥有16家无负担酒店，2018年产生2.25亿美元的 EBITDA，近67%的 EBITDA 是无负担的 [38] - 董事会宣布2019年第一季度普通股股息为每股0.05美元，预计全年维持该季度股息 [43] - 2018年总现金股息（包括第四季度补发股息）相当于约4.8%的年股息收益率 [44] 问答环节所有提问和回答 问题: 2019年预算的具体假设，如工资成本增长和热门市场 RevPAR 增长预期 [47] - 第一季度预计是最强的季度，主要受2018年业务中断的对比基数以及旧金山市场的强劲表现驱动 [47] - 工资成本预计增长3%至5%，福利成本略高于此，团体佣金预计持平或略有下降，散客佣金预计与收入增长同步 [48] - 房地产税预计承压，地租费用预计下降，保险费用预计增长约10% [49][50] - 旧金山市场第一季度表现强劲，预计全年将是表现较强的市场之一 [51] 问题: 2019年主要需求细分市场的排名 [53] - 团体、休闲和公司散客需求趋势大致相似，整体团体预订量增长约1% [54] - 在某些市场（如部分度假村）策略性地减少了团体业务，转向更多的散客策略 [54] - 团体、散客和休闲领域的整体定价情况良好 [55] 问题: 2018年工资调整的具体原因和影响 [59] - 工资压力是广泛存在的，与低失业率周期相关，特别是在有新增酒店供应或生活成本上升的市场 [60] - 公司为保留和激励高质量员工进行了主动的工资调整，2018年工资增长约4%至5% [64][65] - 公司认为从长期业务决策角度看，进行这些调整是正确的 [66][67] 问题: 与万豪合作的关系和表现 [68] - 总体而言，与万豪的关系稳固，没有遇到重大的系统整合问题 [69] - 除了市场特定因素外，没有需要指出的负面问题 [70] 问题: 近期市场波动是否影响交易定价 [74] - 私人交易市场的定价预期没有因公开市场波动而迅速变化，仍然保持强劲 [75] 问题: 对股票回购的看法 [76] - 股票回购被视为重要的资本配置工具，公司有大量授权和 capacity，将在适当时机使用 [76][77] 问题: 剩余非核心资产的数量和处置时间表 [78] - 剩余非核心资产数量较少，具体处置时间和策略仍在评估中，公司不急需资金 [79] 问题: 2018年业绩超出指引的原因 [83] - 部分原因是年内出售了低 RevPAR 和负增长的资产，从而提升了整体投资组合的 RevPAR 增长率 [84] 问题: 非客房收入的持续性和构成 [85] - 食品和饮料收入贡献强劲，随着周期推进预计将趋于稳定，费用收入增长良好 [85] 问题: 在当前定价环境下是否存在通过重新定位获得更高增长的机会 [86] - 公司愿意考虑需要重新定位的资产，即使被视为周期后期，只要长期价值创造要素存在 [87] 问题: 公司规模缩小后对管理费用的考量 [91] - 保持适当的人力资本对于长期战略执行至关重要，因此管理费用将得到维持 [92] 问题: 对过去未能完成收购的反思 [93] - 回顾过去，可能错过了一些资产收购的机会，但定价预期在后期变得更加激进 [94][95] 问题: 公司股票8%的隐含资本化率与低交易资本化率之间的差异 [99] - 公开和私人市场定价存在脱节，公司股票估值相对于其高质量资产有吸引力，股票回购是考虑选项之一 [100][101][102][103][104] 问题: 低资本化率交易对应的未杠杆回报预期 [105] - 在假设经济下滑和长期通胀增长的情况下，未杠杆回报预期可能低至5.5%至6% [106] - 公司的回报门槛可能在8%左右 [107] 问题: 政府停摆的影响 [111] - 政府停摆导致数十万美元的收入损失，主要发生在华盛顿特区、圣地亚哥和旧金山，影响已计入第一季度指引 [112] 问题: 圣地亚哥希尔顿酒店强劲表现的原因 [114] - 第四季度的强劲表现主要得益于非常强劲的团体业务 [114] 问题: 低资本化率交易的买家类型和资产质量 [118] - 定价预期较高的资产通常是高质量、符合公司战略的资产，但尚未完成交易 [118] 问题: 品牌酒店与独立酒店的选择趋势 [119][120] - 选择取决于具体资产、市场和运营伙伴，公司对两者持开放态度 [121] - 品牌酒店在分销成本方面有所改善，特别是团体分销费用固定为7% [122][123] 问题: 公司作为并购收购方的潜力 [127] - 公司具有投资组合质量、战略和资产负债表优势，但并购必须符合战略和财务目标，而非单纯追求规模 [128] 问题: 维持 EBITDA 利润率所需的 RevPAR 增长门槛 [132] - 考虑到成本压力，维持利润率需要 RevPAR 增长3%至4%，在劳动力成本高的市场需要接近4% [134] 问题: 2019年各季度的业绩节奏 [139] - 第一季度因去年业务中断的基数效应和旧金山市场强劲而表现最强，第三季度可能略高于其他季度，但整体较为均匀 [139][140] 问题: 剔除翻新影响后的同店增长数据 [142] - 2019年翻新造成的中断将比2018年减少，预计收入中断减少400万至500万美元，EBITDA 中断减少约350万美元，对利润率有20至30个基点的积极影响 [144][146][147] 问题: 大型翻新项目的回报情况 [151] - 翻新项目回报从良好到出色不等，怀雷亚酒店表现突出，奥兰多会议空间项目预计未杠杆内部回报率（IRR）在十几位百分比，其他项目如新奥尔良 JW 万豪和波士顿长码头万豪的增量投资也预计回报可观 [151][154][155][156] 问题: 对周期长度、衰退时机和严重程度的规划方法 [157] - 公司定期进行辩论和情景分析，承认预测会不准确，但在资本配置中考虑潜在衰退是必要的 [158][159] - 过去的衰退预测（如2018年末或2019年初）已被证明不准确，但把握大局更为重要 [160]