财务数据和关键指标变化 - 2019年归属于控股股东的净利润为3.84亿美元（每股4.75美元），较2018年的2600万美元（每股0.32美元）大幅增长，主要由于资产出售带来的净收益 [39] - 2019年核心FFO为每股1.71美元，处于指引区间中值，同比下降0.15美元，主要受资产出售影响 [39][40] - 同店NOI整体下降0.2%（GAAP）或增长0.5%（现金），其中办公NOI下降4.6%（GAAP）和3.6%（现金），而多户住宅NOI增长4.6% [40][42] - 2020年核心FFO指引为每股1.53-1.59美元，预计第一季度触底，下半年因租赁开始和租金增长而强劲增长 [48][49] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 同店NOI增长4.6%，新租约租金增长220个基点，续租租金增长430个基点，混合租金增长340个基点 [42] - 2019年完成360套同店物业翻新，平均投资回报率14%，新收购资产翻新计划预计未来几年贡献主要价值创造 [43] - Trove开发项目第一阶段进入租赁期，第二阶段预计2020年交付，2021年稳定 [17][19] - 新收购的Assembly和Cascade资产翻新计划预计2020年完成350套翻新，平均现金回报率低双位数 [22] 办公业务 - 第四季度签署4.6万平方英尺新租约和5.7万平方英尺续租，新租约GAAP租金增长34%，现金增长20%，续租GAAP增长27%，现金增长12% [45] - Space Plus灵活办公项目2019年新增10万平方英尺租赁面积，加权平均溢价10%，第四季度溢价达13%，空置期少于两个月 [31] - 预计2020年办公NOI增长在-1%至1%之间，下半年因新租约开始而增长 [50] 零售业务 - 同店GAAP NOI增长3.4%，现金NOI增长4.9%，主要由于Spring Valley Village高价值租约开始和更高回收率 [44] - 第四季度签署9000平方英尺新租约和8000平方英尺续租，包括Spring Valley Village二层16年租约 [45][46] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿地区住房供应不足，年均新建1.7万套，远低于2.9万套需求，新供应难以满足中端市场租户需求 [10][11] - 未来五年70%家庭增长预计发生在郊区，主要由于千禧一代对空间和学校需求 [13] - 北弗吉尼亚办公市场净吸收量为2006年以来最高，科技和网络安全需求占60%租赁量 [29] - 90%多户A级和B级资产位于地铁一英里内，75%位于HQ2五英里半径内 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2019年执行13亿美元资本重组交易，将高风险商业资产转换为多户住宅资产，改善现金流稳定性 [8][59] - 多户投资策略聚焦中端市场租户，该群体占租赁需求25%，但新供应仅5% [12] - 办公资产出售计划持续进行，已清算大盒子零售和单租户资产，剩余单租户办公楼预计下月出售 [14] - 推出NU租户体验应用，试点于Silverline、Arlington Tower和Watergate 600，旨在提升租户保留率 [35][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 华盛顿地区住房供应不足和亚马逊HQ2入驻将推动多户需求 [26][27] - 联邦云计算合同和科技需求增长将推动北弗吉尼亚办公市场 [30] - 2020年为转折年，下半年增长将受办公租赁开始和多户NOI增长驱动 [18][60] - 预计2021年及以后将实现强劲同比增长，受Trove和Riverside开发项目推动 [60][70] 其他重要信息 - 公司2019年获得华盛顿特区可持续发展奖，员工志愿服务1800小时，ESG评分提升29点 [55][56] - 年底净债务与EBITDA比为5.6倍，预计2020年底将处于6-6.5倍目标区间 [53] - 已偿还最后抵押贷款，消除担保债务，增加财务灵活性 [53] 问答环节所有的提问和回答 问题: Booz Allen的GAAP收益率 - 回答: 该资产每季度贡献约110万美元NOI [62] 问题: 剩余办公资产出售计划和时间表 - 回答: 公司优先发展多户业务，办公出售将视市场情况而定，2019年出售资产收益率低于100个基点 [63][65] 问题: 2021年增长前景 - 回答: 2020年第一季度为底部，随后季度将逐步增长，2021年受Trove和租赁开始推动将显著增长 [68][70] 问题: 2021年债务容量和收购能力 - 回答: EBITDA增长将提供收购容量，但目前重点在Riverside开发项目 [71][73] 问题: Trove对2020年NOI贡献 - 回答: 保守估计2020年下半年收支平衡，主要贡献在2021年 [76] 问题: 新收购多户资产增长预期 - 回答: 预计增长高于同店，但需更多时间确定具体百分比 [78]