财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度调整后净收入增长45%，达到创纪录的2670万美元，即摊薄后每股0.80美元；净收入增长53%，达到创纪录的2610万美元，即摊薄后每股0.78美元 [26] - 第一季度房屋销售收入增至5.727亿美元，较上年同期的5.233亿美元增长9% [26] - 2020年第一季度交付房屋的平均售价降至307,200美元，上年同期为314,700美元 [27] - 调整后的房屋建筑毛利率百分比增加40个基点，从上年同期的19.8%增至20.2% [28] - 销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋销售收入的百分比在第一季度为12.9%，上年同期为13.2% [28] - 2020年第一季度金融服务业务收入为980万美元，同比增长17%；该业务贡献了20.9万美元的税前收入，上年同期为160万美元 [29] - 截至2020年3月31日，公司总资产为29亿美元，负债总额为18亿美元，股东权益为11亿美元 [31] - 净房屋建筑债务与净资本比率略微升至46.6%，2019年底为45.2%，上年同期为53.6% [31] - 第一季度税率为23.4%，上年同期为25.6%，主要由于估计有45美元的抵免 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋销售业务在第一季度实现净新增合同2388份，创公司历史新高，较上年同期增长29%；交付房屋1864套，创第一季度纪录；期末积压订单为2594套房屋，价值超过8.61亿美元 [9] - 金融服务业务（包括产权、保险和抵押贷款）在第一季度产生了980万美元的收入，同比增长17%，但由于3月最后两周信贷市场的动荡，该业务的第一季度业绩受到负面影响，对冲投资组合产生了300万美元的未实现非现金估值损失，4月随着信贷市场开始稳定，公司正在弥补这一估值损失 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司网站第一季度的总流量比去年同期增长30%，4月前三周的网络流量比上年同期增长29% [12] - 4月净销售额与2019年4月相比下降不到10%，且毛销售额和净销售额每周都在增加；3月取消订单数量有所上升，但本月每周都在下降，目前与年初至今的平均水平一致 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司迅速适应新冠疫情带来的限制和挑战，调整房屋销售和建设流程，如限制施工现场的合作伙伴数量、为购房者提供在线签约功能、仅安排预约参观和虚拟参观销售区域等 [10] - 加强在线资源和虚拟技术的应用，将Century Complete品牌的在线销售资源推广到整个Century Communities产品组合，提供全方位的在线资源，打造无缝且个性化的购房体验 [11] - 减少Century Complete业务的新样板房开工数量，并在Century Communities品牌中几乎取消了样板房开工，将当前销售重点放在已在建的样板房上 [20] - 调整土地收购和开发策略，审查受控土地储备，终止了一些不符合更高标准的待收购项目，减少了受控地块数量；成功延长了大多数剩余受控地块的预计交割日期；拥有了今年剩余时间以及明年大部分时间所需的土地；放缓或停止了土地开发活动 [21][22] - 采取多种措施降低运营费用，包括在4月进行有针对性的裁员 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情给公司业务带来了诸多意想不到的变化，各级政府的指令不断变化，安全和健康指南也实时更新，各地解除居家令的时间差异很大，因此新冠疫情对经济和购房者需求的最终影响目前尚不清楚，公司撤回了此前公布的2020年全年财务展望 [32][33] - 尽管面临挑战，但公司具有韧性，拥有强大的资产负债表和充足的流动性，有信心实现长期增长，提高运营绩效，并为股东创造价值 [17][18] - 购房者需求目前比预期要好，4月销售速度加快，取消订单率下降，一些州开始放宽与新冠病毒相关的限制并重新开放经济，这对公司业务是积极的信号 [16][17] 其他重要信息 - 公司将在第二季度记录约200万美元的裁员遣散费 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 4月业务活动环比改善的驱动因素是什么，消费者更愿意与公司互动的原因是什么，业务收缩对未来订单有何影响？ - 公司认为一方面是更好地适应了当前情况，加强了虚拟销售工具的使用，销售人员也更熟悉这些工具；另一方面，人们开始逐渐适应疫情带来的影响，各地限制措施也在逐步放宽 [36] - 公司销售人员与购房者进行了充分沟通，让他们了解当前低利率环境下购房的优势，并将销售重点放在在建房屋上，这些房屋能够更快交付 [37] - 短期内公司有大量在建房屋，会密切关注市场情况，如果市场进一步稳定，可能会开始建造更多样板房，但目前会谨慎行事，等待市场情况更加明朗 [38] 问题: Century Complete业务相对较弱的原因是什么，该产品的入门级买家与核心Century产品的买家行为有何不同？ - 一是公司改变了销售计数方式，对于在线销售，只有当买家支付剩余定金并获得有条件贷款批准后才计为销售，这导致了一定的时间滞后；二是在季度末有一批出售给一个投资集团的房屋被取消订单 [40][41] - 虽然部分买家在资格审核方面存在挑战，但总体而言这不是主要问题，Century Complete产品买家的平均FICO信用评分高于700分 [41] 问题: 4月Century Complete产品和传统Century产品的业务改善情况是否一致，不同买家群体的情况如何？ - 公司表示在传统Century Communities产品和Century Complete产品中都看到了业务改善，取消订单率的下降也在整个产品组合中体现 [43] 问题: Century Complete品牌减少样板房开工的幅度有多大？ - 由于该业务的性质，所有房屋都是样板房开工且不进行预售，公司暂停了样板房开工是为了更好地应对当前情况，待市场稳定后，这将是公司首先恢复样板房建设的业务部分 [44] 问题: 请详细说明抵押贷款市场收紧以及4月市场放松的情况？ - 3月中旬市场流动性枯竭，信贷市场冻结，出现了宽限期问题和失业情况；此后政府采取措施，市场恢复了流动性，规则也有所调整，市场表现更加正常，公司在向投资者出售抵押贷款时没有遇到阻力，市场从仓库银行和投资方面都有流动性 [46] 问题: 4月的成本节约措施与应对新冠疫情的增加成本如何平衡？ - 两者在一定程度上相互抵消，但公司进行了裁员，对所有可自由支配的支出都进行了严格审查，确保资金用于真正必要的业务；虽然应对新冠疫情有一些增加的成本，如人员安排和额外物资，但数额并不显著 [47] 问题: 2020年土地购买支出与2019年相比预计下降多少，公司对今年取消土地购买的态度如何？ - 公司认为不一定会取消土地购买，随着时间推移情况会逐渐明朗；由于公司60%的自有地块已经完工，还有一些受控地块可按需滚动使用，所以目前对土地情况感到安心，在土地市场和需求情况更加清晰之前，不会贸然推进土地购买，但预计今年晚些时候情况会有所改善 [49] 问题: 第一季度的取消订单率是多少，与去年第一季度相比如何？ - 2019年1月至4月取消订单率为24%，2020年第一季度取消订单率为21%，3月取消订单率为28%，4月降至年初至今的平均水平21%，低于去年同期 [51] 问题: 本季度平均积压订单价格环比上涨近10%，是否意味着未来平均积压订单价格会持续上涨？ - 这只是短期内的订单组合问题，不意味着公司会减少某些业务，预计未来平均销售价格不会有显著变化 [52] 问题: 公司在核心Century产品上的激励措施以及竞争对手的情况如何？ - 公司没有采取特别激进的激励措施，也没有看到竞争对手有此类行为；销售激励措施会根据具体房屋和买家需求而定，公司给予各部门一定的灵活性 [53] 问题: 公司产品价格和土地价格是否下降？ - 目前来看，由于时间较短，土地价格和房屋价格都没有明显下降；公司推迟了土地交割，土地卖家比较配合，同行也采取了类似做法；如果疫情持续较长时间，可能会对价格产生影响，但目前市场上新房库存较多，且很多二手房退出市场，购房者更倾向于购买新房，这对房屋价格有一定支撑作用 [54][55] 问题: 社交距离措施是否影响了房屋建设时间？ - 公司表示没有看到明显影响，施工周期运行较为平稳，合作伙伴都能遵守施工现场的新规定 [57] 问题: Century Complete品牌的销售方式是否有变化？ - 没有变化，该品牌一直以线上销售为主，公司在这方面积累了经验，并将其推广到了Century Communities品牌，整体销售方式得到了提升 [58] 问题: 公司销售仅下降约10%，而部分竞争对手下降幅度在40% - 80%，公司的不同之处和价值主张是什么？ - 公司约80%的产品为入门级，结合低利率环境，对购房者有很大吸引力；很多购房者没有现有房屋需要出售，更愿意从公寓搬到自己的房子里，以远离人口密集的环境 [59] - 公司在在线销售和虚拟销售方面有丰富经验，销售方式更适合当前的市场情况 [60]