财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入增长207%至1.18亿美元，税前收入增长204%至1.52亿美元，均创公司纪录 [7][8] - 股东权益从11亿美元增至15亿美元，净住宅建筑债务与净资本比率从37.5%改善至23%，流动性增加13亿美元 [8] - 第二季度末积压订单达4446套房屋，价值18亿美元，分别增长60%和83% [9] - 第二季度利润率达23.9%，较去年的16.9%提高700个基点，连续四个季度实现利润率环比改善 [10] - SG&A占房屋销售收入的比例降至9.9%，较去年改善170个基点，连续两个季度SG&A比率低于10% [12][32] - 第二季度净资产收益率达28%，连续九个季度实现季度环比改善 [12] - 财务服务业务收入从去年第二季度的2570万美元增至2990万美元，税前收入为1170万美元 [30] - 房屋销售毛利率从去年同期的16.9%提高至23.9%，调整后房屋销售毛利率为25.7%，为2014年上市以来最高 [31] - 净住宅建筑债务与净资本比率降至23%，较去年同期大幅下降，季度末现金约4.57亿美元，总流动性达13亿美元 [33] - 第二季度获得新信贷协议，无担保循环信贷额度增至8亿美元，有2亿美元的增额选择权，期限五年，到期日为2026年4月，循环信贷额度无未偿还借款 [34] - 第二季度税率为22.5%，低于去年的23.3% [34] - 公司将全年收入指引提高至38亿 - 41亿美元，重申全年房屋交付量预期为10750 - 11750套 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 净新房屋合同增长17%至3120套，其中Century Complete品牌销售增长56%，山区和西部地区分别增长30%和28% [7][29] - 房屋交付量增长12%至2771套 [7][29] - Century Complete在新销售中的占比从第一季度的32%增至42%，创历史新高 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 所有市场需求广泛，社区每月吸收速度为5.7套销售 [17] - 多数市场二手房供应月数远低于美国当前全国平均水平 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于保持资本配置的纪律性，为股东创造更多价值 [14] - 优先销售生产后期的房屋，减少预售，以更好控制成本、保护利润率和提高盈利能力 [9][10] - 保守进行土地收购，强调控制而非拥有地块，利用低于当前的吸收率进行评估，不考虑房屋价格升值 [20] - 增加受控地块比例，本季度末受控地块达43049块，占总管道的66%，为2014年上市以来最高 [20] - 扩大地块位置以支持未来发展，优先选择受控地块，实现低风险、轻资产、高回报的业务战略 [22] - Century Complete产品线有超10000块受控地块，收购时地块已完全完工，可立即进行垂直建设 [23] - Century Complete本季度扩展至达拉斯 - 沃思堡和路易斯维尔两个新市场，公司两个品牌目前在六个州运营，有机会通过增加第二个品牌提高在现有市场的渗透率 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度和年初至今的业绩非常满意，鉴于市场动态积极和大量积压订单，预计2021年下半年业绩将与上半年一样积极 [16] - 预计第三季度销售同比下降，但第四季度销售将反弹，因届时有更多房屋可供购买 [18] - 市场对新房的需求处于创纪录水平，受低利率、家庭形成增加和可负担价格房屋短缺等行业顺风因素支持 [14] - 公司预计可实现的价格涨幅在不久的将来会有所缓和，但此时某些材料成本如木材价格正在下降 [11] - 市场基本面保持积极，公司有信心在下半年取得强劲业绩 [35] 其他重要信息 - 5月公司宣布启动每股0.15美元的季度现金股息 [13] - 公司自2013年以来完成并整合七项收购，增加16个州，建立广泛的全国业务版图，未来将通过有机方式实现增长 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司为实现销售所做的努力以及季度末销售节奏的趋势 - 公司并非有意控制销售，但因每次在一个细分市场仅推出少量房屋，以便每次新推出时提高售价，6月最后三周销售有所回升，这取决于可售房屋数量 [37][38] 问题2: 对下半年毛利率的展望以及成本通胀的预期 - 公司85%以上的房屋按现货建造基础销售和交付，对成本有较好的预估，预计未来几个季度毛利率相对稳定，第三和第四季度将考虑木材价格上涨因素 [39] 问题3: 关于第三季度交付指引的澄清以及第四季度反弹的看法 - 公司目前的交付指引仍为10750 - 11750套，预计下半年能达到该范围 [41] 问题4: 是否存在生产限制导致交付节奏未提高 - 公司和其他房屋建筑商一样受到供应链和市政限制的影响，部分市场平均延迟两到四周，不同市场和时间面临的挑战不同，公司在交付时已考虑到周期时间的延长 [42] 问题5: 预计价格将缓和的原因 - 今年到目前为止房价大幅上涨，虽尚未达到无法继续提价的地步，但预计未来会出现这种情况，不过木材等材料成本压力有所缓解，整体会达到平衡 [43] 问题6: 土地成本受通胀和价格上涨的影响 - 土地成本处于周期高位，但公司通过不同的交易结构和66%的受控地块组合，降低了风险，同时也有扩大社区数量的空间 [44] 问题7: Century Complete入门级买家的信用状况以及高房价的影响 - 买家的信用状况未发生变化，公司认为市场存在价格弹性，若部分买家因价格被挤出，其他更高价格产品的买家可能会选择公司的产品，公司作为提供经济适用房的领导者具有优势 [46][47] 问题8: 若其他建筑商增加供应，对市场的影响以及公司的应对措施 - 市场需求仍然非常强劲，公司的销售节奏受可售房屋数量影响，目前有大量需求未得到满足，预计未来市场有足够需求消化新增供应，同时生产延迟会使交付时间推迟 [48][50][51] 问题9: 本季度与上季度的房屋开工数量以及下半年的开工计划 - 第二季度开工房屋数量多于第一季度，下半年将根据市场消化情况决定开工数量，目前预计需求能够消化所有待售房屋，若情况变化会调整开工计划 [53] 问题10: 公司目前释放现货房屋销售的阶段 - 公司通常在生产后期释放房屋销售，以确保成本锁定后再定价销售 [54][55] 问题11: 社区数量的指引 - 第二季度末公司有184个社区，预计年底将增加15%，达到210多个 [57][58][59] 问题12: 目前开工的房屋是否在本季度销售，是否会因延迟推至第四季度 - 并非每个开工的房屋都能在本季度销售，这取决于细分市场、在建房屋数量以及供应链和劳动力挑战，公司会考虑这些因素，避免因延迟导致资源不足 [60] 问题13: Century Complete业务中成品地块的供应情况 - 与去年相比，该业务的自有和受控地块数量增长80%，接近15000块，虽然土地竞争激烈，但公司能够竞争并获得所需地块 [61] 问题14: 本季度强劲的利润率惊喜是否会在未来几个季度持续 - 预计下半年第三和第四季度的利润率将与上半年相对持平，虽不会大幅增长，但房屋建筑业务仍能产生健康的利润率 [63][64] 问题15: 公司是否削减了向经纪人或内部销售人员的佣金 - 公司在多个市场与竞争对手一样，削减了支付给第三方房地产经纪人的佣金，公司重视与房地产经纪人的关系 [65]