财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入增长40%，达到创纪录的1.425亿美元，摊薄后每股收益为4.20美元，而去年同期为1.017亿美元或每股3美元 [7][21] - 第一季度税前收入为1.888亿美元，增长44%，创第一季度纪录 [21] - 第一季度房屋销售收入增长至9.884亿美元，交付2348套房屋，平均销售价格增长23%至42.1万美元 [22] - 第一季度调整后的房屋建筑毛利率为29.5%，房屋建筑毛利率提高到28.3%，是连续第七个季度的毛利率改善 [23] - 第一季度销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋销售收入的10.3%，高于去年的9.6% [24] - 第一季度税前收入利润率为18.6%，为历史最高，且是连续第八个季度改善 [24] - 第一季度金融服务收入为2630万美元，低于去年同期的3360万美元，税前收入为1120万美元，低于去年的1530万美元 [25] - 季度末股东权益为18亿美元，同比增长33%，总流动性为11亿美元，现金为2.54亿美元，8亿美元无担保循环信贷额度无未偿还借款 [26] - 季度内回购113387股普通股，花费6240万美元，当前授权下约有280万股可回购，季度现金股息提高33%至每股0.20美元 [27] - 季度末房屋建筑债务与资本比率为35.6%，去年为39.5%，净房屋建筑债务与净资本比率从年末略有上升至29.3% [27] - 第四季度税率为24.5%，去年为22.4%，因2022年联邦能源税收抵免未续期 [28] - 第一季度实现净资产收益率（ROE）33.7%，创公司新纪录，且是连续第12个季度改善 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：第一季度交付2348套房屋，净新合同2944份，季度末积压订单增长28%至5247套房屋，价值22亿美元，增长37% [6][8][23] - 金融服务业务：第一季度收入2630万美元，低于去年同期的3360万美元，税前收入1120万美元，低于去年的1530万美元，业务捕获77%的成交业务 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在17个州45个以上市场开展业务，第一季度在所有市场持续提价，80%的房屋交付价格低于联邦住房管理局（FHA）限额 [6][13] - 公司进入佛罗里达州市场，第一季度活动增加，第二季度将以Communities品牌推出首批房屋销售，预计第四季度交付 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采用以投机为基础、轻土地的运营模式，专注于提供价格实惠的房屋，战略投资土地和在建房屋，扩大当地市场份额 [13][16] - 持续提高房屋价格，但预计随着利率上升，提价能力将受影响，未来市场可能会出现激励措施 [11][32] - 评估和压力测试积压订单中未锁定利率的房屋，以应对利率上升风险 [15] - 行业面临市政和公用事业延误、供应链问题和劳动力短缺等挑战，公司通过实惠的投机模式、全国布局和采购能力缓解部分影响 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临行业挑战，但消费者对公司经济适用房的需求强劲，公司第一季度取得创纪录的业绩 [6] - 高利率环境未消除推动住房市场的需求驱动因素，如新房和二手房供应短缺、千禧一代进入购房年龄和疫情带来的购房意愿增加 [10] - 相信公司有经验丰富的管理团队和强大的运营基础，有能力应对市场变化和利率上升的挑战 [11] - 重申2022年交付11500 - 12500套房屋、房屋销售收入43 - 49亿美元、期末销售社区数量240 - 250个的指导目标，大部分新社区将在第三和第四季度开放 [29] 其他重要信息 - 公司购房者财务状况健康，第一季度Century Communities和Century Complete购房者平均FICO分数分别约为740和710，债务收入比（DTI）为39% [14] - 取消率保持在约12%，未因利率上升出现合同终止增加的情况 [15] - 季度末仅有17套完工房屋可立即销售和入住 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：订单定价趋势、是否有阻力及防御措施 - 公司在第一季度每月销售增加，持续提价未遇阻力，但预计随着利率上升，提价能力将受影响，未来市场可能出现激励措施；在利率锁定方面，会根据房屋完工时间综合考虑 [31][32][33] 问题2：第一季度交付量与预期对比及下半年交付和社区数量指导 - 第一季度交付量符合内部预期；第二季度积压订单转化率预计与第一季度和去年相似，在50% - 60%之间；第三和第四季度有5000多套积压房屋将交付，新社区将在下半年开放 [34][35][36] 问题3：全年SG&A展望 - 从百分比看，SG&A高于其他季度，但第一季度固定成本与第四季度持平，从销量角度对SG&A情况满意；预计全年SG&A占收入的比例将达到或优于2021年的9.7% [37][38] 问题4：未来一年毛利率影响 - 毛利率受市场条件影响，若能继续提价且超过成本增加，将继续提价；若市场需要，会增加激励措施，目前难以准确预测 [40][41] 问题5：高利率对首次购房者的影响 - 公司未看到不同品牌和不同价格细分市场之间的差异，购房者可根据利率变化选择价格较低的房屋，认为这对公司业务不是重大风险 [42] 问题6：4月流量、等待名单等前瞻性指标及特定市场或价格点情况 - 流量略有减少，但需求仍超过房屋供应；未发现特定市场或价格点有明显差异；利率上升会使部分买家加快购房，部分买家观望；与租房相比，购房仍具吸引力 [45][46][47] 问题7：单户租赁销售情况及是否增加相关业务 - 未看到租赁运营商需求减少，租赁业务占比小 [48] 问题8：Century Complete品牌供应链和房价升值情况 - Century Complete品牌面临更多供应链挑战，但房屋建造简单、规模小，建造速度快；在提价能力上与其他品牌无差异 [51][52] 问题9：全年平均销售价格（ASP）走势 - ASP是混合问题，积压订单中45% - 46%为Century Complete品牌，ASP为25.2万美元，随着这些房屋交付，ASP将下降；新社区将以不同价格点推出，目标是提供经济适用房 [53][54][55] 问题10：第二和第三季度毛利率影响 - 难以预测下半年情况，积压订单的毛利率与过去几个季度相似；将根据市场情况、利率和买家需求调整策略，以确保房屋销售和交付 [56][57] 问题11：若抵押贷款利率达到6%或7%，当前积压订单无法完成交付的比例 - 公司对未锁定利率的潜在贷款进行压力测试，最高测试到6%，并与买家合作确保房屋交付 [58] 问题12：股票回购计划展望 - 本季度增加股息并回购超100万股股票；若市场继续低估股票，将视其为有吸引力的选择并进行评估 [61] 问题13：本季度建造时间情况、销售房屋阶段及买家锁定利率情况 - 从第四季度到第一季度，建造周期增加多达10天，目前未看到明显改善；公司采用投机模式，确保成本锁定后再将房屋推向市场，并会根据情况协助买家锁定利率 [62][63][64] 问题14：对买家池深度的信心和评估方式 - 根据可售房屋和销售速度评估市场，目前仍能在房屋完工前售出，若市场变化将调整营销策略和价格 [65]