财务数据和关键指标变化 - 第二季度可比每间可用客房收入下降2.3% 若不考虑正在翻修的酒店则下降1.9% [8] - 调整后息税折旧摊销前利润为3280万美元 [8] - 每股调整后经营资金为0.42美元 [8] - 净亏损 attributable to common stockholders 为700万美元 或每股稀释后亏损0.22美元 [16] - 整体投资组合过去12个月的可比每间可用客房收入为231美元 在酒店房地产投资信托基金领域保持最高 [8] - 总资产为18亿美元 [16] - 抵押贷款总额为11亿美元 混合平均利率为4.7% [16] - 净债务与总资产比率约为49% 过去12个月的固定费用覆盖比率约为1.6倍 [17] - 季度末现金及现金等价物为8000万美元 另有7000万美元受限现金 [17] - 净营运资本为7500万美元 [17] - 完全稀释后的流通股为3770万股 由3290万股普通股和480万个运营单位组成 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 费城万怡酒店翻修为The Notary Hotel 耗资超过2000万美元 拥有499间客房和超过1万平方英尺的会议空间 [10] - 旧金山万怡酒店将重新命名为The Clancy 预计于2020年1月完成 拥有410间客房和近1万平方英尺的会议空间 [11] - 第二季度 即使正在进行翻修 旧金山酒店的每间可用客房收入仍增长4.6% [12] - 截至目前 这些品牌转换已花费约3700万美元 预计在2019年剩余时间和2020年第一季度将再花费2000万美元 [12] - 计划在丽思卡尔顿萨拉索塔增加10间客房 在希尔顿拉霍亚托雷松增加2间客房 并完成Bardessono的3间总统别墅 [30] - 预计2019年资本支出总额在8000万至9000万美元之间 不包括保险相关支出 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图市场疲软和The Notary酒店的翻修干扰对投资组合产生负面影响 若排除这两个物业 投资组合的可比每间可用客房收入增长为0.8% [8] - 丽思卡尔顿太浩湖的每间可用客房收入较去年同期增长23.3% [7] - 码头度假村是第二季度表现最佳的资产 可比每间可用客房收入增长6.5% 在佛罗里达基韦斯特子市场和佛罗里达群岛市场的份额分别增加2.9和1.9个百分点 [21] - 希尔顿拉霍亚托雷松表现良好 可比每间可用客房收入增长4.4% 由5.7%的强劲房价增长驱动 [22] - 西雅图万豪海滨酒店的可比每间可用客房收入下降12.7% [24] - 海狸溪柏悦酒店的可比每间可用客房收入下降21.9% [25] - Hotel Yountville的可比每间可用客房收入下降7.5% [26] - 圣托马斯机场现已100%投入运营 并正处于2.3亿美元翻修和扩建计划的最后阶段 岛上大多数景点和设施已恢复或接近风暴前100%的运营能力 但住宿供应仍滞后 约为65% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续执行投资组合重新调整战略 包括完成The Notary Hotel的转换和公布The Clancy的名称 [6] - 通过增强复兴购买力计划收购了丽思卡尔顿太浩湖 从阿什福德公司获得1030万美元 预计此次收购的无杠杆内部收益率在10%至12%之间 [7] - 积极管理圣托马斯丽思卡尔顿与飓风艾尔玛相关的保险理赔 本季度业务中断保险理赔总额为660万美元 预计至少在计划于2019年第四季度重新开业之前 理赔将继续 [9] - 预订已于12月1日开放 随着完工日期的临近 将允许更早的预订 该物业的报价比飓风前水平高出约10% [9] - 由于过去一年的融资活动 到期时间表非常具有吸引力 下一个目标到期日是2020年3月 金额不到总资产的10% [13] - 计划于2019年10月3日在纽约市举行年度投资者日 [13] - 投资组合市场在过去几年经历了略高于3%的年供应增长 预计未来两年这一数字将降至约2% [32] - 尽管行业预测仍然不温不火 但需求依然强劲 新增供应有限 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对过去一个季度执行战略方面取得的巨大进展感到高兴 并对投资组合的未来表现持乐观态度 [14] - 需求继续强劲 新增供应有限 [34] - 有几个独特的故事可能带来超过整体市场的每间可用客房收入表现 [34] - 对2020年的前景感到兴奋 因为主要的资本支出项目将在今年完成 包括The Notary、The Clancy、Bardessono的总统别墅和圣托马斯丽思卡尔顿的重新开业 所有这些项目都将在2020年产生成果 [47] 其他重要信息 - 董事会宣布2019年第二季度现金股息为每股0.16美元 或按年计算每股稀释后0.64美元 基于昨日股价 相当于约7%的年化收益率 [18] - 本季度在海狸溪柏悦酒店记录了170万美元的物业税退款 涉及2017和2018纳税年度 [18] - 集团预订通常仅占客房收入的25% 展望未来 2020年全年的集团预订进度为4% [32] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于费城转换后的趋势 - 从万豪精选服务管理团队过渡到全方位服务管理团队存在一些困难 在Expedia和Booking.com上有一段时间该物业没有显示 预计第三季度不会有大幅增长 但第四季度将开始大幅提升 [41] 问题: 关于现金状况、增强复兴购买力计划收购与股票回购的思考 - 目前收购不是首要任务 有超额现金指定用于完成资本支出项目 有股票回购计划授权 将继续评估股价 权衡股票回购的好处与随之而来的杠杆增加和现金流减少 价格必须非常有吸引力才能倾向于此 [36] 问题: 关于海狸溪的新总经理是否到位 - 新总经理已到位 销售团队也有变动 新的销售总监因妻子刚生孩子尚未开始工作 [37] 问题: 关于圣托马斯的新家庭游泳池何时完工以及未来12-24个月市场的新供应情况 - 预计供应恢复缓慢 Frenchman's Reef因政府土地租赁问题短期内难以解决 Sugar Bay需要大量资本 尚未有任何重新开发或翻修计划 儿童游泳池预计在度假村开业时开放 目前进展良好 但受到岛上物资和分包商竞争的影响 截止日期是10月 但可能会推迟 但肯定会在度假村开业前完成 [39][40] 问题: 关于丽思卡尔顿萨拉索塔的每间可用客房收入增长持平 但房价上涨10% 入住率下降 息税折旧摊销前利润和利润率下降的原因 - 是由于组合变动 客房利润因从入住率转向平均每日房价而上升 但由于临时客人比团体客人增加更多 宴会和餐饮收入显著下降 利润下降约70万至80万美元 此外 物业税增加了17万美元 这与收购后物业价值的重估有关 [43] 问题: 关于The Notary是否有任何性能保证或保护措施 - 没有实质性的保证 过渡期相对较短 从长远来看 影响不大 [45] 问题: 关于股票表现与基本面的脱节 以及可能的补救措施 - 2020年是真正重要的一年 主要的资本支出项目将在今年完成 包括The Notary、The Clancy、Bardessono的总统别墅和圣托马斯丽思卡尔顿的重新开业 所有这些项目都将在2020年产生成果 市场将开始从业绩中看到这一点 并有望因此获得回报 [47] 问题: 关于考虑提供指导或框架 - 由于投资组合规模小 提供准确的指导具有挑战性 继续评估内部预测能力 如果有理由这样做 就会提供指导 但尚未确定 [49] 问题: 关于董事会当前对股息的思考 平衡行业基本面放缓与投资组合前景改善 - 2017年初将股息提高了33% 在进行重大资本支出项目期间 保持稳定 进入2020年后 将审视这些资本支出项目对息税折旧摊销前利润的贡献 届时董事会将重新评估支付比率是否合适 [52]