财务数据和关键指标变化 - 实际每间可售房收入(RevPAR)增长1.1% 可比酒店RevPAR基本持平 名义下降0.1% [8] - 调整后EBITDA当季下降3% 年初至今下降2% [9] - 可比酒店调整后酒店EBITDA利润率为39.6% 年初至今为37.9% 分别下降40和30个基点 [9] - 平均每日房价(ADR)增长0.5% 入住率下降50个基点 [9] - 净债务与EBITDA比率为3.2倍 [13] - 非客房收入增长3% [24] - 同店总工资每间占用房增长4% 可控运营费用(不含工资)每间占用房增长不到1% [25] - 公司上半年在酒店再投资约3300万美元 [31] - 截至2019年6月30日 总未偿债务约14亿美元 加权平均利率约3.8% [33] - 截至2019年6月30日 债务与资本化比率约为28% [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商务临时需求增长约1% [37] - 团体业务组合在6月达到最高水平 占客房夜数的16% [38] - 6月临时RevPAR增长约40个基点 团体RevPAR下降2% [38] - 其他收入(含延迟取消收入和停车收入)同店增长11% [66] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶和圣地亚哥市场RevPAR增长约3% 高于投资组合平均水平 [22] - 凤凰城市场表现良好 需求和供应均健康增长 [23] - 北卡罗来纳州东部和佛罗里达狭长地带市场继续受益于上年风暴恢复业务 [23] - 奥斯汀 芝加哥 达拉斯 纳什维尔和西雅图市场受到新供应吸收的挑战 [23] - 奥斯汀市场前景改善 苹果公司租赁额外空间准备新10亿美元园区 [23] - 西雅图联合湖子市场预计长期受益于会议中心扩建和谷歌 苹果园区扩张 [23] - 郊区酒店表现优于城市酒店 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续选择性评估收购和处置机会 [12] - 目前有7家酒店签订收购合同 总购买价格约2.16亿美元 [13] - 7月签订购买合同 在麦迪逊市中心建设希尔顿花园酒店 约5000万美元 [14] - 7月签订合同 可能购买里士满市中心55间精品酒店 约700万美元 [16] - 约69%的物业在5英里半径内有中高档 高档或超高档新建筑项目 [11] - 公司参与超过30个行业委员会和咨询委员会 [17] - 公司总G&A约占企业价值的60个基点和收入的2.5% [30] - 计划在2019年剩余时间支出4500万至5500万美元资本支出 [32] - 通过2019年7月 以股息形式向股东返还超过1.5亿美元 [33] - 未提取信贷能力约2.32亿美元 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年发展基本符合预期 [9] - 需求预计在年内保持稳定 抵消许多市场的持续供应增长 [10] - 尽管新建筑项目增长 但实际交付保持相对稳定 [11] - 资产定价相对于隐含公开市场估值和重置成本保持强劲 [12] - 2020年选举周期前后预计交易量波动性增加 [12] - 债务融资对个人酒店和小型投资组合买家容易获得 [13] - 预计2019年全年可比RevPAR增长在正负75个基点范围内 [29] - 预计2019年下半年RevPAR与去年大致持平 酒店利润率下降约100个基点 [29] - 修订后全年调整后EBITDA指导范围为4.25亿至4.41亿美元 [30] - 预计第三季度收入增长将较年初至今趋势略有改善 [21] - 预计第四季度最具挑战性 [21] - 新建筑开工率在利率回落和主要品牌推动下略有上升 [60] - 项目完成时间延长 缓解了新建筑对现有投资组合的影响 [60] 其他重要信息 - 7月1日迎来Rachael Rothman担任新任首席财务官 [7] - 公司新聘收入策略主管正在开发更强大的收入报告和管理工具 [26] - 正在进行深入的基准分析 以改善已确定的机会领域 [26] - 公司投资组合更偏重郊区 [40] - 强势美元对国际需求和休闲旅行者选择的影响较小 [40] 问答环节所有提问和回答 问题: 商务临时需求趋势 - 公司商务临时需求增长约1% 主要来自临时需求而非团体业务 [37] - 通过收入策略和资产管理团队努力 6月团体组合达到16%的最高水平 [38] - 临时RevPAR在6月增长40个基点 在28天运行中下降30个基点 团体RevPAR分别下降2%和2.5% [38] - 郊区酒店表现优于城市酒店 公司投资组合更偏重郊区 [40] - 强势美元对国际需求影响较小 [40] - 健康的需求增长和供应吸收 以及咨询 会计 项目类型业务的增长是主要原因 [68][69] 问题: 对新品牌的态度 - 公司积极参与万豪和希尔顿的品牌扩展 特别是生活方式领域 [42] - 持续评估和承销该领域的新品牌 [42] - Moxy更适合特定城市市场 但新概念具有广泛吸引力 [42] 问题: 股票回购 - 公司更倾向于利用出售收益进行股票回购或购买资产 而非杠杆化资产负债表 [45] - 鉴于近期股价回落 股票回购更具吸引力 [45][47] 问题: 资本配置优先级 - 现有资产定价非常强劲 新建筑项目提供更好机会 [47] - 近期股价回落使股票回购与这些项目至少处于同等地位 [47] 问题: 麦迪逊开发项目 - 麦迪逊项目与过去为公司建造的开发商合作 [49] - 该集团以每间房价格使公司能够继续承销交易 即使建筑成本上升 [49] 问题: 处置活动 - 处置量取决于市场的持续强度 [52] - 近期股价回落和资产市场强劲 预计公司在该领域更加活跃 [52] - 处置可作为股票回购的领先指标 [54] - 公司愿意在明确处置视线前进行股票回购 [55] 问题: 精品酒店战略 - 公司仍高度专注于高端品牌资产 [57] - 55间客房酒店不应被视为偏离总体战略 [57] - 提供独特低风险机会探索品牌授权结构外的机会 [58] - 近期不应期望战略发生重大变化 [58] - 将利用集群销售和共享管理服务确保盈利能力 [81] - 计划以更类似于Courtyard的运营模式运行该酒店 [83] - 提供测试不同倡议的机会 而不受品牌标准限制 [85] 问题: 新供应开发 - 看到所有类型团体参与新供应增长 [75] - 历史大型开发商数量减少 [75] - 品牌通过新产品提供降低成本的结构 [77] 问题: 收入优化策略 - 与品牌合作改进收入管理系统 实现更个性化定价 [63] - 改进预测模型 更好地优化收入策略和劳动力管理 [64] - 更动态地定价团体业务 利用工具瞄准团体 [65] - 推动辅助收入 如停车和延迟取消收入 [66] - 开展高级客房升级销售 每晚增加20至40美元 [66] 问题: 处置组合 - 对处置持机会主义态度 [72] - 与潜在投资组合买家和单个资产买家进行对话 [72] - 仅在定价有利时采取行动 [72] 问题: 非原型酒店的优势 - 目前略低于一半的资产是非原型的 [87] - 在支持更高房价的市场 通过定制化获得额外房价 [88] - 提供未来翻修和适应市场的更大灵活性 [88] - 允许超越原型规格 如健身中心或屋顶酒吧 创造增量收入 [89]