财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入2.9亿美元，全年总收入13亿美元 [10] - 第四季度调整后EBITDAre为8600万美元，全年为4.29亿美元 [10] - 第四季度每份额修正FFO为0.32美元，全年为1.63美元 [10] - 2019年G&A费用3600万美元，同比增加主要由于高管过渡成本和股东回报指标超额完成 [11] - 可比酒店调整后EBITDA利润率第四季度33%，全年37%，分别同比下降130和60个基点 [12] - 截至2019年底总债务13亿美元，加权平均利率3.6%，加权平均期限5年 [12] - 2019年以平均14.92美元价格回购30万股，总金额430万美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度ADR下降1.2%，入住率上升0.3%，RevPAR下降0.9% [10] - 全年RevPAR基本持平，ADR上升0.2%，入住率微降0.1% [10] - 其他收入(停车、便利店、取消费等)同比增长约10%，贡献25个基点利润率 [30] - 餐饮收入受里士满万豪酒店装修影响，预计2020年上半年将继续下滑 [29][53] - 纽约文艺复兴酒店转为独立精品酒店，预计一季度RevPAR下降超30%，全年影响40个基点 [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 表现强劲市场：凤凰城、奥斯汀、奥兰多、伯明翰、华盛顿特区 [23] - 表现疲软市场：纳什维尔、西雅图、迈阿密、休斯顿、波士顿 [24] - 北卡罗来纳东部受飓风影响，巴拿马城受益于灾后重建业务 [22] - 圣地亚哥市中心酒店受会议日程影响，郊区酒店表现优于市场 [22] - 纳什维尔市场尽管需求增长，但新供应开始影响房价 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划2020年出售博伊市SpringHill Suites酒店，售价3200万美元 [14] - 2019年收购3家酒店总计5900万美元，当前收购管道2.09亿美元 [15] - 2019年资本支出7900万美元，2020年计划8000-9000万美元 [15][16] - 25-30家酒店将进行重大翻新，包括里士满和休斯顿万豪 [16] - 64%酒店五英里半径内有新建设项目，较三季度下降150个基点 [17] - 通过自动化劳动管理系统控制人工成本，2019年每间房人工成本上升4.2% [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2020年RevPAR增长-2%至0%，调整后EBITDAre 3.94-4.14亿美元 [18] - 预计一季度表现最弱，随后逐步改善 [32] - 面临新供应、选举年波动、冠状病毒影响等挑战 [18] - 劳动力成本预计增长4-5%，公用事业费用可能回升 [65][66] - 行业整体面临GDP增长放缓和供应增加压力 [26] - 2019年支付股息每股1.2美元，总计2.69亿美元，当前收益率7.9% [20] 其他重要信息 - 两位高管计划一季度退休，将过渡为顾问和董事 [7][8][9] - 采用新租赁会计准则导致EBITDA利润率增加50个基点 [31] - 可持续发展措施包括节能设备升级和废物管理改进 [16][17] - 截至2019年底未使用信贷额度3.74亿美元，净债务/EBITDA为3.1倍 [12][13] 问答环节所有的提问和回答 关于酒店翻新的影响 - 里士满万豪Q1负面影响将被2019年Q4的负面影响抵消 [35] - 休斯顿万豪翻新影响较小 [36] 关于冠状病毒影响 - 预计影响小于同行，主要因较少依赖门户城市 [39] - 已纳入2020年指引，奥斯汀部分业务受影响 [39] 关于市场表现差异 - 25大市场表现改善部分由于日历因素 [41] - 团体预订窗口较短，应能较快见效 [45] 关于客户获取成本 - 持续看到从OTA向品牌官网的积极转变 [47] - 忠诚度会员增加但成本低于同行 [48] 关于团体业务策略 - 针对供应压力市场增加基础业务 [51] - 团体业务对餐饮收入提升有限 [52] 关于股息政策 - 股息覆盖率2019年约85-90%，2020年可能上升 [57] - 每月评估股息可持续性，目前无调整计划 [70] 关于资本支出 - 2020年8-9千万美元支出中约1500万用于三家全服务酒店 [60] - 里士满万豪翻新占大部分 [72] 关于资产出售 - 倾向于单资产交易而非组合出售 [74] - 市场环境仍有利于选择性处置 [74] 关于成本压力 - 预计2020年人工成本增长4-5% [65] - 公用事业费用可能回升，财产税增长2% [66] 关于供应压力市场 - 纳什维尔、达拉斯、南佛罗里达供应压力最大 [78] - 预计2020年新开业比例将低于往年 [78]