财务数据和关键指标变化 - 2020年全年调整后酒店EBITDA为1.22亿美元 调整后EBITDA为9300万美元 修正后FFO为2000万美元 [11] - 2020年第四季度调整后酒店EBITDA为2300万美元 调整后EBITDA为1600万美元 修正后FFO为-250万美元 [26] - 2020年4月投资组合入住率降至18% 预计每月现金消耗为1800万美元 [23] - 2021年1月投资组合入住率约为45% 2月继续改善 总统日周末全投资组合入住率达到78% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年客房费用同比下降19% 每间已入住客房的总物业运营费用同比下降48% [25] - 2020年公司G&A费用同比下降34% 全年下降19% [25] - 2020年资本支出约为3800万美元 比原计划减少约5000万美元 [19] - 2021年预计资本支出在2500万至3000万美元之间 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 弗吉尼亚州夏洛茨维尔Courtyard酒店因大学合同实现100%入住率 [30] - 德克萨斯州埃尔帕索的Hilton Garden Inn和Homewood Suites因国民警卫队和医疗团体业务入住率达80% [30] - 东南部多个市场因野火和风暴相关业务需求增加 [30] - 投资组合周末入住率比平日高出约12个百分点 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦地理多元化 选择服务酒店 与最佳品牌合作 保持灵活资本结构和低杠杆 [10] - 疫情期间收购5家酒店 最近收购威斯康星州麦迪逊市中心的Hilton Garden Inn [21] - 2020年出售3家酒店 总售价约5500万美元 实现约1100万美元的销售收益 [21] - 公司保持34%的总杠杆率 年末总流动性约为3.25亿美元 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2021年入住率将持续改善 国内休闲需求推动年初业绩 业务需求随后加强 [12] - 休闲需求可能在上半年引领复苏 但已看到本地协商和其他业务及政府账户需求增加 [32] - 预计随着COVID-19疫苗推出和旅行限制放松 RevPAR改善将在全年持续并可能加速 [36] - 由于COVID-19持续干扰 开始与贷款人讨论延长无担保信贷安排的契约豁免期 [41] 其他重要信息 - 2020年第一季度支付约6700万美元股息 3月暂停月度股息 [38] - 截至2020年底 公司有15亿美元未偿债务 加权平均利率为3.9% [40] - 公司保留关键管理和销售人员 保持当前和前瞻性销售工作 [17] - 与第三方管理公司合作 实施成本削减和效率举措 [25] 问答环节所有的提问和回答 问题: 外部增长机会 - 交易量仍然很低 但随着现金流转正 资产更有可能交易 预计随着时间推移机会将增加 [45][46] - 私人股权对酒店资产有显著兴趣 由于供需失衡 早期机会可能溢价交易 [47] - 公司可以竞争更大交易 但单个资产交易通常更具吸引力 [50][51] 问题: COVID相关业务影响 - COVID相关业务在病例增加时上升 病例减少时下降 预计随着疫苗接种推进 相关业务将减少 [55] 问题: 费用削减可持续性 - 在客房部门普遍看到费用下降 团队在每个项目上寻找提高效率的方法 [58] - 第四季度每间已入住客房的工资略有增加 由于假期和季节性因素 [59] 问题: 渠道组合比较 - OTA业务比2008-2009年低谷时占比更高 但随着需求增加 可以更积极地管理渠道组合 [61][62] 问题: 资本配置策略 - 公司处于有利位置 可以机会主义行事 预计随着时间推移将更多关注收购 [67] - 公司预计在整个周期内成为净收购方 视此为建立投资组合的独特机会 [68] 问题: ATM计划用途 - ATM计划作为进攻性工具 将在看到为现有股东创造增量价值的机会时使用 [72] 问题: 契约豁免和收购灵活性 - 第一个修正案有收购豁免 已用于执行远期承诺 正在讨论延长契约豁免期 [75] - 公司对进入债务市场获取资金充满信心 但目前不是承担额外杠杆的时机 [76] 问题: 休闲需求复苏 - 休闲和商务需求均下降 休闲需求可能更快恢复 但难以精确量化 [79] 问题: 品牌成本节约 - 品牌费用与收入成比例下降 预计收入占比将保持稳定 最大节约来自分配和品牌授权服务调整 [108] 问题: 资产出售细节 - 加利福尼亚Tulare资产售价相当于2019年数字的低于9%资本化率 买家为当地业主运营商 [111] - 私人股权对小型投资组合兴趣增加 债务市场松动有利于小型投资组合销售 [112] 问题: 资本支出水平 - 由于投资组合年轻且维护良好 可以管理资本支出以保存资本 未来可能恢复正常水平 [114] - 酒店翻新通常保持开放 可以合理安排时间减少干扰 [116]