财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长4.8%，超出预期，上调全年同店NOI指引至3.5% - 4.5% [18][19] - 第二季度每股收益为0.36美元，超出预期，上调2019年资金运营收益（FFO）指引 [24] - 预计核心NOI将达到初始范围高端，FFO交易前经常性收益流高于初始范围高端，预计交易性项目FFO为0.10 - 0.12美元，其中约0.08美元已确认 [25][26] - 预计每投入1亿美元核心投资，FFO将增加约0.01美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务组合 - 街道和城市投资组合季度增长超6%，郊区投资组合增长超2% [18] - 第二季度租赁活动涉及约5万平方英尺非合规租赁，产生约190万美元年基本租金，加权平均租赁期限约10年，其中三项租赁将贡献约100万美元年NOI [23][24] - 正在收购Soho七处房产，总价超1.2亿美元，其中三处已完成收购，花费约5000万美元，预计未来几年复合年增长率达5% [27] 基金业务平台 - 2019年上半年完成约1.9亿美元收购，其中第二季度完成约1.4亿美元，2018年全年交易量约1.5亿美元 [29] - 基金V今年以来已在四处房产投资约1.75亿美元，目前杠杆回报率约为中两位数 [29][30] - 基金V收购管道超过1亿美元高收益购物中心，已分配约一半资本承诺，投资期还有两年 [31] - 6月，基金IV对芝加哥西环的优先股投资全额收回，内部收益率为16%，股权倍数为1.7 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约麦迪逊大道在经历2017 - 2018年沉寂后，近期签署重要租约，租金经济状况改善 [11] - 芝加哥阿米蒂奇大道过去两年市场租金复合年增长率约20% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 核心业务组合增长驱动因素包括内部嵌入式增长和适时收购增值物业，目标是未来五年将约20亿美元街道和城市投资组合规模翻倍至50亿美元 [7][8][15][16] - 基金业务平台专注收购高收益郊区购物中心，通过非追索权担保融资实现中两位数收益率，目标是实现现金流稳定回报 [16][17][30] 行业竞争 - 零售房地产市场仍面临挑战，但部分市场出现反弹迹象，公司通过拥有合适位置、建立强大租户关系和市场情报等打造有竞争力的投资组合 [9][10][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售房地产市场处于“颠簸底部”，虽面临零售商挑战和经济周期后期影响，但关键走廊租户热情和清晰度提升，未来12 - 24个月小面积店铺市场有望改善 [10][50] - 公司业务定位良好，核心投资组合增长强劲，增值投资机会增多，未来前景乐观 [28] 其他重要信息 - 公司租赁活动已完成大部分2019年目标，同店NOI下半年受H&M换租Uniqlo影响，当前模型预计未来六个月同店NOI在3% - 4%之间，剩余变量为信用损失 [19][20] - 公司平衡表良好，杠杆率、借款成本和到期情况理想，未来几年无到期债务，利用互换市场锁定利率 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司可在哪些潜在机会中推行集群战略？ - 公司目前活跃于纽约、芝加哥和旧金山等市场，纽约的苏豪区、芝加哥的黄金海岸和橡树街、旧金山的部分市场有机会，关键是倾听零售商需求，获取足够建筑密度 [36][37][38] 问题2: 数字原生品牌是否希望聚集在一起？ - 零售商希望与成功零售商相邻是常见现象，数字原生品牌聚集能吸引顾客、促进销售，还能带动相关行业发展，公司目标是从中获益 [39][40][41] 问题3: 资本支出是否符合下半年预期？ - 去年因大量租赁工作导致资本支出负担增加，目前街道和城市租赁面积不大，成本约为每平方英尺30美元，资本支出处于较低水平 [42][43] 问题4: 如何调和大型店铺市场负面情绪与公司投资组合及收购策略的关系？ - 大型店铺用户面临挑战，但长期来看可能有盈利性替代用途，公司投资组合中小面积店铺需求呈净增长，新兴零售商开始重视实体店铺 [45][46][49] 问题5: 关注名单上的零售商租金在城市街道和郊区投资组合中的占比，以及是否有租金重组和到期风险？ - 关注名单上60%的租金来自街道和城市，部分零售商未请求租金减免，预计未来几年不会出现问题，相关租约还有较长时间 [51][52][54] 问题6: 现有街道和城市市场是否有大型投资组合或资产上市，公司是否会考虑大规模交易或合资？ - 目前未看到有吸引力的大型投资组合上市，但未来有可能与主权财富资本合作，当前主要关注苏豪区资产集群 [56][57] 问题7: 如何看待苏豪区的长期机会，以及其在投资组合中的权重？ - 过去因价格不合理在苏豪区投资不足，若有好的切入点，苏豪区有望在投资组合中占更大比重，公司收购需考虑资金匹配、零售商需求等因素 [60][61][62] 问题8: 如何将租赁活动与800万美元NOI目标联系起来，以及第二季度实现的年化NOI金额？ - 2018年已完成800万美元NOI租赁目标，其中300万美元反映在2018年结果中，500万美元在2019年体现，目前所有800万美元NOI租赁均已开始，预计到第四季度结果将体现增长至900万美元以上的部分，目前物理入住率接近94%，仍有增长空间 [64][65][67] 问题9: 威斯康星大道新开发项目情况，以及为何该物业被列入收购页面？ - 这是一项小型地面租赁项目，对M街整体投资组合是有益补充，资本支出不足100万美元，项目还有数年时间 [72][73][74] 问题10: 威斯康星大道3000万美元支出的具体情况？ - 项目仍处于早期阶段，目前无法提供更多信息 [75][76] 问题11: 无追索权抵押贷款债务的全借款利率变化情况，以及利差是否扩大？ - 由于利率下降，融资成本符合预期，未看到利差有太大变化，若能锁定三到七年期限，可节省大量成本 [77][78][79] 问题12: 利率变化是否影响高收益资产的买家需求？ - 公司交易量增加，但未看到资本化率下降，市场对零售仍持谨慎态度，公司通过严格评估可找到7.5% - 8.5%的稳定收益率 [80][81] 问题13: 如何考虑将20亿美元城市填充投资组合规模翻倍的资金来源？ - 资金来源可能包括约三分之二股权、三分之一债务，还可考虑合资资本、资本回收和OP单位等方式，但不希望通过增加杠杆来推动增长 [83][84][85]