财务数据和关键指标变化 - 公司预计FFO同比增长约15%，主要受核心投资组合内部增长推动，上半年同店净营业收入（NOI）增长超7% [19] - 第二季度每股收益0.32美元，高于计划；季度内实现100个基点的盈利性入住率，产生约150万美元的基本租金（ABR），大部分来自街道投资组合；季度现金收款率达98% [19] - 公司再次上调2022年指引，指引中点代表FFO同比增长约15%，增长主要由下半年核心NOI加速增长推动 [20] - 重申全年前期租金现金回收和租约终止金额为300万 - 700万美元，已确认约500万美元，以及直线租金和低于市场租约摊销的范围 [21] - 第二季度同店NOI增长4.8%，年初至今增长7.1%，街道投资组合在第二季度增长近7%，目前正朝着全年同店指引4% - 6%的上限发展 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 街道投资组合：预计未来两年增长约15%，包括北密歇根大道的预期续租；预计苏豪区的NOI将在未来两年内翻倍，超90%的租约及公平市场价值重置续约已执行或处于完成的最后阶段；华盛顿特区增长约40%，洛杉矶、芝加哥的阿米蒂奇大道和拉什 - 沃尔顿、康涅狄格州的格林威治和韦斯特波特以及威廉斯堡、达拉斯和城市角的最新收购项目也有两位数增长 [27][28] - 基金业务：基金V已分配约80%的5.2亿美元资本承诺，仍有约1亿美元未分配股权，可通过杠杆获得约3亿美元购买力；第二季度完成了伊利诺伊州费尔维尤高地林肯广场4100万美元的出售，该投资的内部收益率为14%，股权倍数为1.8，退出资本化率低于7% [32][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合中的多个市场出现强劲租金增长，如乔治城的M街、纽约的苏豪区和威廉斯堡、芝加哥的拉什 - 沃尔顿和阿米蒂奇大道、洛杉矶的梅尔罗斯广场和达拉斯的亨德森大道，这些市场占街道投资组合NOI的近三分之二 [8] - 高纬环球报告显示，苏豪区市场租金同比增长13%，与公司在许多街道看到的情况一致，且过去几个月增长率似乎进一步加速 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认识到资本市场波动、通胀和经济增长放缓的挑战，但业务基本面依然强劲，内部增长目前表现良好，可预见未来的嵌入式增长更强 [7][14] - 新投资方面，公司关注市场变化，交易流量总体放缓；今年迄今，核心投资组合新增近2.5亿美元收购项目，基金业务新增超1.3亿美元收购项目；基金V可能延长投资期或滚动至基金VI进行剩余投资 [15][16] - 公司增加了城市角的所有权至62%，符合长期拥有该优质资产的目标，预计该资产将实现稳定增长 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济放缓，但零售商从多年角度考虑房地产，当前租金下优质位置的租约更具吸引力；线上单渠道零售不是大多数零售商的未来，门店仍是关键渠道；许多租户销售业绩超2019年疫情前水平且仍在增长；通胀对消费模式影响不均，服务富裕消费者的零售商定价能力和购物需求依然强劲；市场供需关系也支持租金增长，新供应稀缺且昂贵 [10][11][12] - 公司认为街道投资组合在通胀环境中可能具有独特优势，公共区域费用占ABR的比例较低，街道租约结构具有更短的期限和公平市场价值重置机会，可在不到五年内按市值计价，而郊区投资组合约为15年 [28][29] 其他重要信息 - 公司核心投资组合对Bed Bath & Beyond有两处门店的敞口，旧金山门店租约至2028年，历史上是高生产力门店，公司正尝试收回部分空间以提高租金 [20] - 城市角人口在过去十年增长超50%，自年初以来客流量增长20%，目前租赁速度是项目历史上最强的，出租率达75%，有强大的租赁活动管道 [36][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：城市角1.2亿美元收购的初始NOI收益率是多少 - 初始成本收益率为6%，预计在未来12 - 24个月实现 [39][40] 问题2：增加城市角有限合伙人（LP）权益的潜在时机 - 可能在未来12 - 24个月出现 [40][41] 问题3：城市角资产的稳定或当前市场价值参数 - 6%的收益率不能代表该优质资产的市场水平，鉴于布鲁克林市中心的人口增长、销售表现等情况，公司对该资产的长期价值创造持乐观态度 [43][45] 问题4：6%的成本收益率是假设物业稳定还是75%入住率 - 是对1.2亿美元增量投资的6%收益率预期，预计在未来18 - 24个月实现接近稳定入住率时获得 [46][47] 问题5：关于密歇根大道H&M租约的更多信息 - 公司假设在下半年收回该空间，这是5% - 10%增长预测的一部分；北密歇根大道是恢复较慢的市场，租金价格发现尚早，有租户兴趣但目前不宜给出更乐观的数字 [49][50] 问题6：年底的预计杠杆与EBITDA比率 - 核心业务预计仍处于6%左右 [51][52] 问题7：城市角去杠杆化并将部分债务转移到公司资产负债表的原因 - 这是为了使资产达到核心水平的杠杆率，符合增加所有权的战略，尽管融资市场有挑战，但公司能够获得融资 [54][55] 问题8：给合作伙伴的6500万美元贷款的利率以及是否包含在新股权6%的回报中 - 利率由第三方确定，处于低两位数，不包含在6%的回报中 [56][57] 问题9：城市角新的综合基础上的长期内部收益率预期 - 从基金业务的杠杆基础看，该投资应提供高十几到低二十的收益率；去杠杆化后作为长期持有资产，预计无杠杆收益率保守在8% - 10% [58][60] 问题10：基金中是否有额外的促进机会可以降低基础成本 - 艾伯森公司的部分与城市角投资无关，公司已给出相关预测 [61][62] 问题11：Primark在城市角的开业日期 - 预计在今年下半年开业，有望赶上假期 [62] 问题12：Primark是否会比Century 21更有吸引力 - 公司认为Primark会更有吸引力，且随着周边住宅塔楼和公园的开放，所有元素将相互补充 [63] 问题13：核心业务年底的入住率是否会高于90.5% - 入住率是一个不完美的指标，公司预计随着360个基点的增长和830万美元的NOI转化为实际入住率，入住率将有所提高 [64][65] 问题14：城市角以6%的价格收购合作伙伴权益是否因基金特殊结构获得优惠价格 - 这是由于基金中有一个投资者集团在全球金融危机期间从捐赠基金收购权益，该集团进行清算或进入二级市场，为公司提供了有吸引力的价格机会，并非公司机会主义地收购投资者权益 [66][67] 问题15：城市角剩余25%的租赁中，有多少仍具投机性，多少已有明确租户意向 - 公司正在从顶部向下成功租赁，接下来将关注四楼空间、面向公园的零售以及王子街最有价值空间的租赁，预计未来12 - 24个月完成大部分租赁，同时还会有合同租金增长和按市值计价的机会 [69][70] 问题16：已签约但未开业的管道中，是否有60%目前已在损益表中计入运行率 - 是的，公司一直在对这部分记录直线租金 [73][74] 问题17：公司2023年的5% - 10%的多年增长轨迹是否也适用于2023年，是否会有J曲线效应 - 公司暂不提供2023年同店数据，但目前模型显示2023年将好于2022年，租赁团队已完成或超过目标，目前已签署60%达到高于今年同店增长所需的租约；2023年不仅入住率会提高，租金也比预期更高 [75][77]