财务数据和关键指标变化 - 第三季度收益为0.28美元，超出预期 [18] - 核心投资组合同店净营业收入（NOI）本季度增长5.4%，年初至今增长6.6%，有望超过全年4% - 6%的指导目标 [19] - 2022年非特殊项目调整后资金从运营（FFO）指导上调至1.28 - 1.30美元，中点同比增长约17% [26] - 预计2023年核心NOI在排除2022年现金回收的非经常性影响后，按比例增长5% - 10% [27] - 预计2023年基金费用收入将从约1800万美元略微降至1400 - 1600万美元，但促进和交易收入的增加将弥补这一减少 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 本季度核心租赁指标表现良好，物理入住率环比增长70个基点，租赁入住率升至94.3% [20] - 新租和续租的现金利差为21%，街道投资组合带动增长，本季度利差达30% [21] - 截至9月30日，已签约但未开业的管道中，租赁与实际入住率差距为310个基点，较上季度下降50个基点 [22] - 已签约但未开业的管道预计将增加800万美元的按比例基本租金（ABR）和940万美元的NOI [23] 基金业务 - 基金V获得投资者一致支持，将投资期延长一年至2023年8月，仍有约3亿美元的购买力 [34] - 本季度完成8500万美元的购物中心销售，内部收益率为16%，投资股权倍数为1.94 [37] City Point项目 - 夏季完成资本重组，公司所有权从年初的28%增至62% [38] - 第三季度执行两份四楼租约，总面积3.7万平方英尺，上层空间约60%已入住，近90%已租赁 [39] - 预计在初始稳定时实现6%的无杠杆收益率成本，并在市场成熟后实现显著增长 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场的零售商销售和租户需求强劲，如乔治城的M街、芝加哥的Rush Walton和康涅狄格州的格林威治大道，租户销售额分别比疫情前高出20%、15%和30% [11] - 许多市场的租金不仅恢复到疫情前水平，还经常超过，且高质量空置率有限 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续积极租赁，推动现有投资的内部增长和现金流，预计未来三到五年内为核心投资组合增加3000 - 4000万美元的NOI，增长超过25% [14] - 确保能够自筹资金满足资本需求，减少对利率上升的风险敞口 [15] - 寻找机会缩小私人房地产价值与股价之间的差距，可能会出售一些资产并将收益用于有吸引力的用途 [15] - 准备利用市场动荡带来的机会，通过基金V或其他方式进行投资 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在经济不确定性和美联储收紧政策带来的宏观逆风，但租赁势头依然强劲，租户需求旺盛 [7][8] - 零售行业的复苏和实体店面的重要性回归是推动租赁和租金增长的主要因素 [10] - 公司对未来的内部增长充满信心，当前的市场干扰有望在未来转化为机会 [17] 其他重要信息 - 公司在第三季度对三项投资进行了非现金GAAP减值计提，主要原因是特定市场复苏缓慢和会计规则要求 [29] - 公司拥有充足的流动性，未来几年核心债务无重大到期，预计未来18个月内从多种来源获得1.5 - 2亿美元的收益 [31] - 93%的核心债务为固定利率或通过长期利率合约进行对冲，综合考虑基金业务后，当前可变利率债务敞口约为18% [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来三到五年内预计增加的3000 - 4000万美元核心NOI的构成是怎样的？ - 租赁业务约占一半，街道投资组合预计增长约15% [46] - 约1000 - 1500万美元来自合同增长，街道投资组合有3%的合同增长 [46] - 其余部分来自按市值计价，取决于租金增长情况 [46] 问题2: 上述核心NOI增长是否包括近期收购和City Point的增量增长？ - 不包括City Point和任何潜在的未来收购，仅基于目前拥有的资产 [48] 问题3: 零售商在签订长期租约和投资店铺建设方面的对话如何演变？ - 零售商更倾向于锁定长期、关键位置的租约，因为预计未来通胀可能导致租金增长更快 [51] - 消费者希望有能体现零售商特色的店铺，零售商愿意在这些店铺上进行大量投资 [52] 问题4: 未来基金投资的融资方式是否会有变化？ - 基金业务通常是买入 - 修复 - 出售模式，融资方式取决于具体机会 [55] - 当前债务市场情况导致收购市场受阻，未来融资方式可能与过去不同 [56] 问题5: 717 North Michigan Avenue项目已花费的1.16亿美元在经济上还有多少可用？ - 公司正在进行潜在交易，未来季度情况将更清晰 [58] 问题6: Bed Bath & Beyond在旧金山的租户对提前收回空间的态度如何？ - 情况较为灵活，过去租户倾向维持现状，但最近6 - 12个月态度更开放，目前正在进行谈判 [61] 问题7: 股票价格与资产价值之间的脱节如何解释，以及租金增长与资本回报率的关系？ - 北密歇根大道存在特定的微观气候问题，与周边街道形成鲜明对比，但公司对其长期反弹有信心 [64][65] - 市场需要时间来确定长期反弹情况和资本回报率，高质量租赁资产有望保持较高的资本回报率 [68][70] 问题8: 奢侈品零售商的开店计划如何，对街道零售投资组合有何影响？ - 约一半市场将有奢侈品零售商，另一半市场将有新兴年轻品牌，租户销售情况良好 [72][73] 问题9: 奢侈品零售是否受到零售商利润率正常化的影响？ - 奢侈品零售在成本和定价弹性方面具有优势，但所有零售商都将面临一定的利润率压力 [75] - 长期来看，零售商更关注 topline 销售增长，且大多数零售商预计销售将保持增长 [76] 问题10: 零售商是否会因未来担忧而减少开店计划？ - 目前零售商仍在有购物需求的地方开店，没有因当前经济状况而过度担忧 [79][80] 问题11: 未来五年公司的机会集是否有变化？ - 公司对新地区持开放态度，会考虑零售商的需求和市场机会 [82] - 市场动荡将带来定价错位机会，公司将关注这些机会 [83] 问题12: 明年租户滚动情况如何？ - 公司预计明年实现5% - 10%的增长，最大的租户滚动情况已纳入预期 [87] 问题13: 传统信用储备是多少，明年可能的趋势如何？ - 疫情前正常时期为50 - 100个基点，目前观察名单较小，预计明年可能回归正常水平 [89]