行业与公司 * 行业为房地产 公司包括百强房企及重点房企如保利发展 绿城 华润置地 中海等[1] 核心观点与论据 * 六月份百强房企销售超预期 操盘金额4389.3亿 环比增长36.3% 同比降幅收窄至16.7% 但绝对量仅为2020年和2021年同期的三分之一[1] * 上半年百强房企累计操盘金额1.85万亿 同比下降39.5% 降幅比前五月收窄4.7个百分点 市场仍处于低位小幅回升通道[1] * 517新政后政策面宽松 市场预期改善 核心一二线城市调控政策松绑带动信心修复[1] * 六月份前十强房企业绩降幅企稳 降幅50.2% 较五月份收窄两个百分点 央国企通过以价换量推动业绩提升[1] * 六月份60家百强房企实现单月业绩环比正增长 30家房企实现同比增长[1] * 六月份30个重点城市新房成交1157万平方米 环比增长2% 低于预期的10%-15% 一线城市北上广深环比增加17%[2] * 六月份18个重点城市二手房成交面积813万平方米 环比增长5% 同比增长20% 政策效果在二手房市场更明显[2] * 六月份土地市场成交规模同比下降30% 平均溢价率维持在2.4%的低位 整体量跌价稳热度低迷[2] * 七月份供求预计延续企稳态势 政策持续发酵 核心一二线城市需求缓慢释放 环比降幅可能缩小甚至持平或转正[3] * 短期内房价预计继续向下调整 成交量变化领先于价格变化 北上广深等城市尚未迎来价格急速下跌阶段[3] * 二线城市如郑州 天津等价格可能企稳 进入跌无可跌的新平衡点 成交量逐步回升[5] * 新房市场表现弱于二手房市场 即便二手房成交量大幅增长 新房仍无显著改善 部分项目打折销售也难以去化[6] * 佛山六月份新房成交增长约30%-40% 达到9万平方米 相比一季度月均增长61% 市场表现优于东莞 惠州和珠海[7][8] 其他重要内容 * 六月份30个重点城市新增供应1008万平方米 环比上升7% 同比下降38% 上海 广州 西安等热点城市供应显著增加[2] * 深圳和杭州在放开二手房限购后成交大幅增长 但六月份环比持平 政策效果后继乏力[2] * 土地市场与楼市表现割裂 南京 青岛等个别城市出现点状回升和单价地王现象 但对整体市场影响不大[2][4] * 存量房贷利率调整空间较小 更多是减轻购房者负担刺激消费 金融机构利差空间有限 短期内调整可能性不大[6] * 二三线城市政策空间非常有限 原有限制性政策基本退出 户籍政策放宽对购房刺激效果不明显 购房补贴和税费减免力度较小[6] * 自然资源部通过专项债支持政府回购房企闲置用地政策更多是表态性质 执行难度较大 价格问题和债权债务关系复杂[6][7] * 央行5000亿收储政策未在各地广泛落实 目前更多按以旧换新模式操作 如苏州 南京规模较小 郑州收储后用于租赁[6] * 佛山产业支撑较强 刚需和改善型自住需求旺盛 惠州和东莞更多依赖深圳外溢投资需求 市场表现相对较弱[8]