资产处置进展 - Jem办公楼资产出售交易预计于2025年11月12日完成 处置收益约890万新元将可用于分派给单位持有人 [3][10] - 交易完成后 净销售收益将主要用于偿还借款 使总杠杆率降至约35% 并终止相关对冲 [3] 运营表现 - 截至2025年9月30日 投资组合承诺入住率提升至95% 零售组合入住率超过99% [4] - 米兰办公楼组合入住率从2025年6月的81.6%显著提升至88.5% [4] - 2026财年有7.9%的可出租面积和11.6%的总租金收入需要续约 投资组合加权平均租期按可出租面积计算约为7年 按总租金收入计算为4.8年 [5] - 零售组合实现8.9%的正租金调升率 租户保留率为52.2% 若排除国泰戏院则为72.9% 已由邵氏院线接替 [6][10] - 本季度人流量同比增长7.7% 租户销售额同比微降0.8% 排除国泰戏院贡献后基本保持稳定 [7] 资本管理 - 本季度再融资1.155亿新元 截至2025年9月30日总借款为16.689亿新元 加权平均债务期限为2.6年 [8] - 债务组合完全无抵押 拥有1.361亿新元的未提取授信额度 约93%的总承诺债务融资为可持续发展挂钩融资 [8] - 约68%的借款通过利率对冲锁定 加权平均债务成本改善至年化3.09% 基于2025年6月30日数据的利息覆盖率为1.6倍 [9][10] 奖项与市场认可 - 于2025年9月22日被纳入iEdge新加坡Next 50指数 日均交易量翻倍至约1000万个单位 价值约600万新元 年初至今单位价格上涨约14% 表现超越富时海峡时报房地产投资信托指数约5个百分点 [10][11] - 在2025年GRESB评估中获评亚洲零售（上市）区域行业领导者 并连续第六年获得最高级别的五星评级 在ESG披露方面获得"A"级评分 [10][12][13] 投资组合概况 - 投资组合包括新加坡的Jem（办公楼及零售物业）和313@somerset（核心零售物业） 以及米兰Sky Complex的三座甲级商业楼宇 [15] - 五处物业总可出租面积约200万平方英尺 估值37.6亿新元 其他投资包括百汇广场的权益以及313@somerset附近多功能活动空间的开发项目 [15]

文章核心观点 公司发布2025财年第三季度业务更新，运营表现稳定资本管理有效，未来将探索资产回收并制定增长战略 [2][15] 运营表现 整体运营 - 截至2025年3月31日，投资组合承诺入住率稳定在92.1%，租约到期分布良好，加权平均租约到期时间较长 [3] - 获格兰芝路停车场重建项目，将建成多功能活动空间，桩基工程预计2025年底完成 [4] 零售业务 - 零售投资组合入住率达99.5%，租金回报率为正10.4%，租户保留率健康，达87.9% [5][9] - 客流量和租户销售额同比分别下降0.2%和5.1%，受零售环境疲软、出境旅游和特定行业疲软影响 [5][9] - 本季度签约新租户，包括邵氏影院、露露乐蒙等 [6] - 启动Jem商场洗手间翻新工程，预计2026年第一季度分阶段完成 [7][9] 办公业务 - 截至2025年3月31日，办公投资组合入住率为86.6%，部分租户租约到期时间长 [8] - Jem办公楼租金审查完成，租金较现行基本租金提高约13%，租约至2044年 [10] - 米兰3号楼入住率约31%，底层大堂资产提升工程完成 [11] 资本管理 - 发行1.2亿新元永续证券，以4.75%的年利率为2亿新元5.25%的永续证券再融资，剩余8000万新元将通过贷款再融资，提前降低债务和杠杆率至38.0% [12] - 截至2025年3月31日，总借款14.517亿新元，加权平均债务期限1.8年，可持续发展相关融资占比约85%，债务组合无抵押，未提取债务额度1.359亿新元 [13] - 约76%的借款已对冲为固定利率，加权平均债务成本降至3.54%，利息覆盖率为1.5倍 [14] - 按贷款协议计算的利息覆盖率超过2.5倍，超过债务契约要求的2.0倍 [29] 公司及赞助商介绍 - 公司于2019年10月2日上市，主要投资全球零售和办公房地产资产，投资组合包括新加坡和米兰的物业，总面积约210万平方英尺，估值36.8亿新元 [16][17] - 公司由Lendlease Global Commercial Trust Management Pte. Ltd.管理，该公司是Lendlease Corporation Limited的间接全资子公司 [18] - 赞助商Lendlease Corporation Limited是澳大利亚领先的综合房地产集团，核心业务包括投资、开发和建设 [19][20]