乳山房地产市场概况 - 山东乳山海景房以极低房价闻名，出现几万元可购买一套房的现象[1] - 河南一对夫妇通过网络拍卖平台以8万元价格购入一套70平方米海景房，并完成过户[1] - 当地房产中介表示该价格在乳山属于正常水平[1] 乳山房价数据 - 中国房价行情网数据显示，乳山市2025年10月住宅二手房挂牌均价为4,439元/㎡[3] - 58同城数据显示乳山市近一年房价呈下降趋势，2025年11月二手房均价降至2,719元/㎡[3] - 区域房价差异明显，海边1到3楼二手房均价2000到3000元，5到6楼均价1000多元，阁楼仅几百元[3] - 市区房价较高，均价在每平方米5000元到8000元左右[3] 1元起拍房产市场 - 2025年6月全国出现278套1元起拍房源，其中216套来自山东威海乳山海景房[5] - 这些房源分散在逾90个小区，并非由诉讼或破产处置，而是二手房东为加快转手速度试水法拍市场[5] - 当前乳山二手房价已降至2000元/平方米，小户型单套挂牌价降至7万元以下[5] - 2024年底曾出现花11元拍下海景房案例，42平方米房屋市场价近5万元[5] 低价市场逻辑 - 乳山作为旅游城市，海边住户多为夏季避暑度假游客，冬季离开，导致房价不高[7] - 乳山银滩大部分住户为外来游客，当地人因教育、交通等配套原因选择住在市区[7] - 海景房多建于十几年前，曾在全国各地推广发售，现形成多个长期无人居住的候鸟式社区[7] - 二手房市场供过于求，部分卖方选择1元起拍以提高周转效率[7] 市场操作与成本 - 1元起拍被指为拍卖公司吸引购房者的噱头[11] - 存在低价引流高价成交、中介操控抬价、隐形成本高等潜在套路[11] - 竞拍成功所需支付的平台服务费、佣金等合计可能达成交价的5%[11] - 潜在买家除价格外，更应关注房屋配套、产权问题及市场流动性[11]