公司公告 - Inovalis房地产投资信托宣布将于2025年12月31日向登记在册的基金单位持有人支付每单位0.04579加元的现金分配 款项将于2026年1月15日支付 [1] - 公司同时宣布了一项每单位0.13738加元的特殊非现金分配 支付给截至2025年12月31日登记在册的基金单位持有人 该分配旨在派发公司在截至2025年12月31日的财年通过交易实现的应税收入 [2] - 非现金分配将于2025年12月31日营业结束时 通过发行与分配金额等值公允市场价值的基金单位来支付 单位价值基于多伦多证券交易所2025年12月31日的收盘价确定 分配完成后 公司将对已发行基金单位进行合并 使总发行单位数保持不变 每位持有人合并后持有的单位数量将与特殊分配前相同 [3] - 该非现金分配通常会增加基金单位持有人合并后单位的税务成本基础 [3] 公司业务概览 - Inovalis REIT是一家在加拿大多伦多证券交易所上市的房地产投资信托 成立于2013年 [5] - 公司投资于法国、德国和西班牙主要市场的办公物业 目前持有12处资产 [5] - 公司通过卢森堡金融监管委员会授权的另类投资基金CanCorpEurope间接收购房地产 并由Inovalis S.A.管理 [5] - Inovalis S.A.是一家法国另类投资基金管理公司 受法国金融市场管理局根据AIFM法律授权 [6] - Inovalis集团成立于1998年 是一家成熟的泛欧洲房地产投资机构 资产管理规模达70亿欧元 在巴黎、卢森堡、马德里、法兰克福、多伦多和迪拜设有办事处 [6] - 集团拥有300名专业人员 提供房地产领域的咨询、基金、资产和物业管理服务以及财富管理服务 [6] - 集团及其子公司投资并管理Inovalis REIT等房地产投资信托 以及专注于稳定房地产的开放式基金 例如针对德国的Eurovalys和针对南欧的Elialys 此外还包括与合作伙伴共同募集投资于特定房地产策略的私人主题基金 以及对特定资产的直接共同投资 [6]

文章核心观点 - 融资成本是房地产投资信托（REITs）的关键影响因素，利率下降时基本面强劲的REITs有望因融资成本降低而上涨 [1] - 比较凯德综合商业信托（CICT）和丰树商业信托（FLCT）这两家资产构成不同的龙头REITs，分析其在利率下行环境下的潜在表现 [1] - CICT作为新加坡本地商业地产巨头，将从本地经济复苏和利率下降中受益 [5][11] - FLCT作为全球物流商业地产参与者，受益于电子商务的结构性增长趋势，但面临全球宏观经济和汇率波动风险 [9][11] - 两只REITs均可能因利率下降而获得重估，但CICT可能因融资成本改善和本地市场复苏而更快恢复 [13] CICT（凯德综合商业信托）分析 - 第三季度运营表现稳健，入住率高达97.2%，零售和办公物业年内至今的租金调升率分别为7.8%和6.5% [2] - 投资组合多元化，零售、办公和综合开发项目对净物业收入贡献占比分别为36.9%、33.4%和29.8% [3] - 2025年上半年每单位派息（DPU）为0.0562新元，较2024年同期增长3.5% [3] - 资本结构健康，总杠杆率为39.2%，平均债务成本为3.3%，74%的借款为固定利率，有利于在低利率环境下进行再融资 [3][4] - 债务到期期限分布良好，主要集中于2027年至2030年，单年最大到期债务比例在2027年为20% [4] FLCT（丰树商业信托）分析 - 截至2025年9月30日的财年，每单位派息（DPU）为0.0595新元，较上一财年下降12.5% [6] - 运营指标保持强劲，入住率为95.1%，租金调升率为5.0% [6] - 财务指标优异，总杠杆率更低，为35.7%，平均债务成本为3.1%，70.4%的借款为固定利率 [6][7] - 资产组合以物流和工业资产为主，占比75.1%，其余为商业资产，加权平均租赁到期期限（WALE）长达4.8年 [8] - 地理分布全球化，澳大利亚占45.6%，欧洲占41.9%，新加坡仅占12.5%，因此对汇率波动和全球宏观经济形势高度敏感 [8][9] 两家REITs对比 - **DPU增长**：CICT实现3.5%的同比增长，而FLCT则下降12.5% [10] - **资产入住率**：CICT为97.2%，略高于FLCT的95.1% [10] - **租金调升率**：CICT零售与办公平均约为7.15%，FLCT为5.0% [10] - **租赁稳定性**：FLCT的WALE为4.8年，长于CICT的3.2年 [10] - **市场定位**：CICT主要聚焦新加坡优质零售和办公物业，受益于本地客流恢复；FLCT则聚焦全球物流资产，受益于电子商务增长 [11] 行业背景与投资考量 - 整体REITs行业预计将从利率下降中受益 [12] - 利率下降对CICT的主要益处在于降低再融资成本，对FLCT的主要益处在于提升其物业估值 [11] - CICT可能因更直接的融资成本改善和新加坡本地市场复苏而更快复苏；FLCT虽有结构性增长动力，但受全球风险和汇率波动影响更大 [13] - 偏好本地市场的投资者可考虑CICT，寻求全球资产敞口的投资者可考虑FLCT [14]