文章核心观点 - 预期本月即将到来的降息可能为房地产投资信托行业带来喘息之机 新加坡REITs将因融资成本降低和与政府债券的收益率利差扩大而受益 [1][2] - 并非所有REITs都能同等受益 投资者需超越表面收益率 评估资产负债表实力、债务成本和资产质量等基本面 [12][13] 新加坡REITs行业环境 - 美国联邦储备委员会在2022年和2023年大幅加息 并于2024年末开始降息 2025年迄今利率保持不变 但情况即将发生变化 [1] - 降息将缓解新加坡REITs的融资成本 并扩大其相对于政府债券的收益率利差 [2] 丰树物流与商业信托 - 公司持有新加坡、澳大利亚、德国、英国和荷兰的物流与商业地产组合 [3] - 截至2025财年第三季度 借款成本从一年前的2.8%上升至3.2% 融资支出增加 [3] - 降息可缓解其偿债压力 有助于稳定每单位派息 并可能刺激经济增长和对办公空间的需求 [4] - 最新季度商业物业入住率为85.1% 远低于其物流和工业物业96.1%的入住率 [4] - 当前股价0.95新元 提供6.7%的派息收益率 [5] 凯德综合商业信托 - 公司主要专注于新加坡中央商务区的优质物业 [6] - 降息不仅可缓解其融资成本 还能支持更高的资产估值 从而改善其负债率和利息覆盖率 [6] - 公司总杠杆率超过40% 利息覆盖率相对较低 为2.6倍 [6] - 债务成本保持在3.5% 与上一季度基本持平 [7] - 2025年上半年每单位派息同比下降2.9% 原因是管理层选择以25%现金和75%单位的方式收取管理费 而过去是100%单位 [7] - 其北亚资产组合的承诺入住率高达98.7% 但上季度澳大利亚资产组合的入住率为93.9% 有提升空间 [8] 丰树泛亚商业信托 - 该信托由丰树商业信托和丰树北亚商业信托于2022年7月合并而成 持有新加坡、香港、中国、日本和韩国的商业园、办公楼和零售商场等多元化组合 [9] - 借款成本从2024年6月30日的3.54%下降至今年6月30日的3.32% 同期杠杆率从40.5%改善至37.9% [10] - 利息覆盖率仍相对较低 为2.9倍 降息将有助于提升该比率 [10] - 2026财年第一季度每单位派息同比下降3.8% 原因是海外资产贡献为负 [10] - 中国和日本的物业入住率同比下降 面临挑战 [11] - 尽管海外组合面临挑战 但其新加坡和香港资产如VivoCity和Festival Walk保持高入住率 提供了稳定性 [11] - 作为投资组合优化策略的一部分 公司正在剥离两项日本资产 以专注于新加坡核心市场 [11] - 当前股价1.42新元 提供5.6%的派息收益率 [11] 投资考量因素 - 丰树物流与商业信托、凯德综合商业信托和丰树泛亚商业信托可能因负债率改善、利息覆盖率强劲以及债务期限管理更好等多种原因 更好地从降息中获益 [12] - 评估REITs时 需审视资产负债表实力、债务成本和资产质量等基本面 [13]