核心观点 - 尽管翻新房屋（flipped homes）仍能获得更高的线上关注度和更快的销售速度，但在高利率环境下，其定价能力和投资回报已显著减弱，与普通老旧房屋之间的表现差距正在缩小 [1][2][3] 市场表现与趋势 - 翻新房屋的全国挂牌中位价约为38万美元，与普通老旧房屋的38.5万美元相近，但翻新房屋面积通常更小，单价（每平方英尺价格）更高，且更可能位于城市区域（40.4%的翻新房屋位于城市邮编区，普通老旧房屋为32.1%）[3] - 2025年10月，翻新房屋在Realtor.com上每个房源获得的页面浏览量比同类老旧房屋多约6.5%，在市场上停留的时间少约10天 [4] - 然而，这一优势相比2021年低利率环境时已大幅收窄，当时翻新房屋的页面浏览量比普通老旧房屋高25.0%，且销售速度与市场其他部分一样快 [4] 销售定价与折扣 - 在销售定价方面，翻新房屋面临阻力：在2025年7月挂牌并已售出的翻新房屋中，最终售价中位数比翻新后的最高挂牌价低8.3%，而同类老旧房屋的折扣中位数仅为2.9% [5] - 这与2021年的情况形成鲜明对比，当时翻新房屋售价中位数仅比最高挂牌价低0.9%，与普通老旧房屋0.4%的折扣幅度相似 [5] 翻新活动价格定位与“翻新系数” - 翻新活动绝大多数发生在各都会区中位挂牌价以下：典型的翻新房屋购买价仅为当地独栋房屋中位价的51.4%，即使翻新后，其挂牌价也仅为中位价的87.8% [6] - 报告引入新指标“翻新系数”，用于衡量翻新使房屋在市场中价值提升的程度，全国“翻新系数”为36.4个百分点（即翻新后挂牌价占中位价比率与翻新前购买价占中位价比率之差）[7] - 全美仅有八个都会区的翻新房屋中位挂牌价高于当地市场中位价，突显通过翻新使房屋价值显著超越市场平均水平的情况较为罕见 [8] 区域市场分析 - 最高的“翻新系数”集中在更可负担的都会区，较低的入手价格为翻新者提供了更大的增值空间 [8] - 匹兹堡表现突出，翻新房屋从远低于市场中位价提升至高于中位价6%以上，底特律则因拥有大量可翻新房屋库存且翻新后市场定位提升显著而值得关注 [8] - 在“翻新系数”排名前十的市场中，除匹兹堡和佛罗里达州开普科勒尔-迈尔斯堡外，其余翻新房屋挂牌价高于市场中位价的都是大型且通常昂贵的西部市场，其中只有西雅图的“翻新系数”高于全国平均水平 [10] - 尽管西部市场购买价（无论是绝对值还是占中位价的百分比）更高，但其房屋房龄较新，翻新后最终能定位在更高的市场区间 [10]