奢侈品行业排他性战略 - 奢侈品品牌通过限量生产、等候名单和严格管理分销渠道来培养消费者渴望[2] - 爱马仕将人工稀缺性提升为艺术形式 刻意限制Birkin包产量 将排他性融入品牌DNA[3] - 消费者需先购买约19000美元非包类产品 才能获得支付13000美元购买Birkin包的资格[3] 奢侈品财务表现 - 爱马仕2025年上半年合并收入达80亿欧元 按固定汇率计算较2024年同期增长8%[4] - 经常性营业收入增至33亿欧元 占销售额的41.4%[4] - 第二季度销售额达39亿欧元 同比增长9% 所有地区均实现增长[4] 商业地产租赁策略 - 业主通过锚定租户、奢侈品牌和沉浸式体验的集群策略创造需求[6] - 引入旗舰品牌如爱马仕或苹果商店可提升整体物业价值 周边零售商愿意支付溢价租金[6] - 西蒙地产A级商场保持约96%的出租率 使其能在顶级市场要求更高基础租金[8] 品牌地产收购趋势 - 奢侈品牌近年投资超过90亿美元收购高端零售物业[9] - 普拉达以约4.25亿美元购第五大道724号店面（自1997年起租赁）[9] - 开云集团以9.63亿美元收购第五大道715-717号[9] - 古驰母公司以14亿美元收购蒙特拿破仑大街历史物业[9] 战略协同效应 - 零售地产通过租户组合、租赁结构和组合策略实现与奢侈品相似的排他性原则[2] - 业主可能要求租户租赁次要空间作为获得黄金位置的条件[7] - 品牌拥有房地产不仅对冲租金上涨 更能确保长期获得A级位置并控制零售体验[10]