文章核心观点 - 大麻房地产投资信托基金为投资者提供了接触大麻行业的独特方式 通过收取租金或利息而非直接销售大麻来降低直接运营风险 但租户健康状况和资本市场仍是关键因素 [1] - 截至2025年12月 有三家大麻REITs值得关注 分别是Innovative Industrial Properties、NewLake Capital Partners和Chicago Atlantic Real Estate Finance 它们各自提供不同的风险和收益特征 [1] Innovative Industrial Properties - 公司是最早专注于大麻的REITs之一 业务模式为收购专业工业设施并租赁给持牌大麻运营商 从而避免直接接触大麻销售 [2] - 截至2025年底 公司在全国拥有超过110处房产 覆盖约900万平方英尺的可出租面积 其租户经营种植、加工和一些零售设施 公司本身不经营药房 [2] - 公司已扩展至非纯大麻资产 将资本配置于生命科学投资 旨在稳定长期现金流 [2] - 在最近一个季度 公司收入保持在6000万美元以上 净收入保持为正 调整后的运营资金足以覆盖其股息 公司继续支付该行业最高的股息之一 [5] - 资产负债表相较于同行保持相对保守 开发项目提供了未来增长潜力 [5] NewLake Capital Partners - 公司采用更具针对性的策略 专注于与运营商进行售后回租交易 交易通常包含三重净租赁条款 租户负责税费、保险和维护 从而改善了现金流可见性 [6] - 与许多竞争对手不同 公司直接拥有药房资产 截至2025年底 其投资组合包括总计34处房产 其中19处为药房 15处为种植设施 这提供了更清晰的大麻房地产零售敞口 [6] - 公司专注于已建立的运营商 旨在降低违约风险 [6] - 2025年财务表现稳定 持续产生正的调整后运营资金 季度调整后运营资金以合理利润率覆盖股息 支付的季度股息转化为可观的年化收益率 [8] - 资产负债表包括循环信贷额度 为收购或租户支持提供了灵活性 [8] Chicago Atlantic Real Estate Finance - 公司采用完全不同的模式 不持有房产 而是向大麻运营商提供贷款 贷款以房地产作为抵押 因此公司赚取的是利息收入而非租金 [9] - 公司专注于高级担保贷款结构 许多贷款采用浮动利率 在利率较高环境中具有吸引力 业务遍及全国但强调有限许可证州 [9] - 截至2025年底 公司与超过25家投资组合公司合作 实现了跨运营商和地区的多元化 [9] - 2025年财务表现强劲 净利息收入是主要收入驱动力 可分配收益足以覆盖其股息 公司支付大麻REIT领域最高的收益率之一 [11] - 杠杆率相较于抵押贷款REIT同行保持适中 大多数贷款具有两位数收益率 潜在交易渠道规模可观 [11] 行业与公司对比 - 大麻REITs随着行业成熟而持续发展 不同结构提供不同的优势和风险 [12] - IIPR提供规模和多元化 NLCP提供直接的药房敞口 REFI通过担保贷款提供高收益 投资者的选择取决于风险承受能力和收益目标 [12]

行业概述 - 大麻房地产投资信托基金(REITs)因提供稳定股息和长期增长潜力而受到投资者关注 这些公司通过向持牌大麻运营商出租物业产生稳定收入 [1] - 美国大麻市场预计到2025年底将超过450亿美元 随着更多州扩大合法化 年增长率持续攀升 [1] - 大麻REITs结合可预测的租金收入与快速增长行业的曝光 同时避免直接接触植物相关业务的风险 [1][4] - 联邦重新分类努力取得进展 立法者在关键法案中引入支持大麻的修正案 投资者情绪正在改善 [2] 技术分析 - 多家大麻REITs从近期支撑位反弹 显示技术强度 移动平均线和RSI指标表明可能继续上涨 [2] - 技术分析可帮助确认入场时机 避免情绪化决策 股息投资者可从7%-10%的稳定收益率中受益 [3] 重点公司分析 Innovative Industrial Properties (IIPR) - 美国最大大麻REIT 在19个州拥有110多处物业 主要分布在加州 资产包括种植中心、加工设施和药房 [5] - 最新季度租金收入7400万美元 同比增长12% 净利润3500万美元(每股1.22美元) 保持保守债务水平 [8] - 通过三重净租赁协议与资金充足的多州运营商合作 已解决早期租户违约问题 更换为更强客户 [8] NewLake Capital Partners (NLCP) - 在15个州拥有32处物业 重点布局宾夕法尼亚州 同时覆盖科罗拉多、马萨诸塞和密歇根等重要市场 [9] - 最新季度租金收入1900万美元 环比增长10% 净利润1100万美元(每股0.45美元) 入住率高达96% [9] - 债务水平约为总资本的25% 2025年7月股息提高5% 反映管理层对长期盈利增长的信心 [10] Chicago Atlantic Real Estate Finance (REFI) - 专注于向持牌大麻运营商提供贷款 而非直接拥有物业 已部署超过5亿美元资金 覆盖十多个州 [10] - 最新季度收入2200万美元(同比增长15%) 净利润1300万美元(每股0.68美元) 平均贷款收益率达12% [12] - 保持保守承销标准以降低违约风险 股息收益率接近9% 为投资者提供独特的大麻市场参与方式 [12] 投资主题 - 三家REITs代表不同的大麻行业参与方式：IIPR以规模取胜 NLCP注重多元化租户 REFI通过贷款获取高收益 [13] - 随着联邦法律进展 大麻供应链中房地产融资的重要性日益凸显 这些REITs提供收益、多元化和行业增长的综合机会 [14]