行业前景 - 美国老年人口增长推动养老住房需求 婴儿潮一代成为历史上最富有世代 2030年将全部超过65岁[1] - 养老住房行业具有可靠投资价值 大量富裕婴儿潮群体可自主支付养老住房费用 无需政府援助[2] 公司业务模式 - Welltower作为领先养老住房房地产投资信托基金 其运营的养老住房设施收入主要来自私人支付源 而非医疗保险或医疗补助[2] - 缺乏政府支付方 exposure使公司近年来在入住率和租金率方面实现强劲增长[4] 财务表现 - 第二季度养老住房板块净营业收入同比增长23.4%[4] - 2024年预期FFO每股5.06-5.14美元 区间中点预示18%增长[4] - 2025年预期FFO每股达5.10美元[5] 股东回报 - 当前股息收益率1.8% 今年初将年度股息提高10.5%至每股2.96美元[5] - 基于FFO增长预期 季度派息仍有较大提升空间[5]

行业基本面 - 养老住宅是目前增长最快的房地产板块之一 受到大量投资者资本青睐 [1] - 房地产投资信托基金整体恢复增长 同店NOI年均增长达29% [3] - 医疗保健是REITs中增长最快的板块 同店NOI增长达66% 其中养老住宅实际实现低双位数增长 [6][9] - 养老住宅成为仅次于制造住宅的第二快增长REIT资产类型 [10] - 行业强劲增长基于五大因素：人口老龄化、高吸收率、建设减少、入住率上升、养老金提升支付能力 [10][11] - 2015-2019年新供应量年均达存量库存的3% 导致2018-2019年供应过剩 [13][15] - 疫情期间入住率暴跌至80%以下 多家运营商破产或重新谈判租约 [16] - 2022年开始复苏 吸收率反弹至5% 后降至3% 而新供应量降至1%并保持低位 [17] - 入住率从低于80%恢复至接近90% 完全入住率约为96% 仍有显著增长空间 [18] - 股市走强增强老年人支付能力 财富效应对SHOP板块尤其明显 [19] 公司比较分析 - Welltower是养老住宅NOI增长最直接受益者 吸引绝大部分投资资本 [1] - Welltower五年价格回报率达+181% [22] - Welltower出现显著高估 交易价格达AFFO的384倍 [24][32] - 同行LTC Properties和NHI分别交易于13倍和16倍AFFO Welltower估值超同行两倍以上 [29] - Welltower市净率达198% 高于任何其他REIT 隐含资本化率仅3% 而其他医疗REITs超8% [34][36] - Welltower强劲FFO增长未体现在每股FFO上 因流通股数量激增 [26][29] - NHI基本增长率与Welltower同样强劲 但交易估值不足Welltower一半 [2] - NHI的25年每股FFO增长远强于Welltower [40][43] - NHI投资组合中574%为三重净租约养老住宅 仅51%为SHOP模式 [44][45] - NHI的SHOP同店NOI同比增长29% 受入住率提升、REVPOR增长和利润率扩张驱动 [46] - 三重净租约模式受益相同基本面 但体现在EBITDARM覆盖率改善而非直接收入增长 [47][48] 财务表现 - Welltower的SHOP组合在2025年第二季度同比增长234% [37][38] - 整体同店NOI增长138% 其中三重净租约增长51% 门诊医疗增长26% 长期护理增长27% [38] - NHI预计AFFO每股增长稳定 2025年预期487美元 2026年预期514美元 [50] - NHI当前估值提供近5%的AFFO增长和47%股息率 组合回报有望超越市场 [51]

Senior Housing is presently one of the fastest growing real estate sectors and has attracted quite a bit of investor capital. Almost all of that capital has poured into Welltower (NYSE:WELL) as it is the most direct beneficiary of senior housing same-store NOI growth. At this point, Welltower has become substantially overvalued, and there is not enough gap in quality to justify the extreme premium at which it trades over senior housing peers. The underlying growth rate of National Health Investors (NYSE:NHI ...