Establishes Finance Committee to Support Ongoing Efforts to Enhance Shareholder Value Enters Into Cooperation Agreement with Ancora ATLANTA, Dec. 22, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- Americold Realty Trust, Inc. (NYSE: COLD) (“Americold” or the “Company”), a global leader in temperature-controlled logistics, real estate, and value-added services focused on the ownership, operation, acquisition and development of temperature-controlled warehouses, today announced the appointment of Joseph Reece and Stephen Sleigh to ...

诉讼与指控 - 一项针对Lineage Inc (NASDAQ:LINE)的投资者诉讼正在审理中 该诉讼源于公司2024年7月的首次公开募股[1] - 原告指控公司的IPO注册声明存在虚假和/或误导性陈述 未能披露关键不利信息[1] - 指控称公司在IPO时正经历客户需求的持续疲软 原因是新增冷库供应上线 且客户正在出清在COVID-19疫情期间积累的过剩库存[1] - 指控称客户因消费趋势变化 转而维持更精简的冷库库存水平[1] - 指控称公司在IPO前实施了涨价 但在需求疲软的环境下无法维持[1] - 指控称公司无法通过最低存储保证、运营效率、技术改进或其宣称的竞争优势有效抵消上述不利趋势[1] - 指控结果导致公司收入增长停滞或下降 入住率及租金价格下滑 而非注册声明中所陈述的稳定收入增长、高入住率和稳定的租金上涨[1] - 指控认为公司的财务业绩、运营和前景因此受到重大损害[1] 公司背景与事件 - Lineage Inc是一家在纳斯达克上市的公司 股票代码为LINE[1] - 诉讼由一名投资者于2025年8月1日提起 指控公司违反证券法[1] - 诉讼涉及在2024年购买了Lineage公司股票的投资者[1]

公司最新扩张项目 - 公司开始建设位于德克萨斯州哈钦斯的下一代自动化冷库设施，预计2027年底投入运营[1][2] - 该设施是公司为长期客户计划设计和建造的两个自动化仓库中的第一个，将采用先进的自动化技术[2] - 达拉斯项目位于Prime Pointe Park，毗邻联合太平洋铁路达拉斯多式联运枢纽，便于服务国内和跨境市场，可在一至两天内覆盖大多数美国人口及墨西哥主要出口走廊[3] 公司近期其他扩张活动 - 在达拉斯项目之前几周，公司刚完成印第安纳州霍巴特冷库园区的重大扩建，新增18.8万平方英尺空间和5.8万个货盘位，使其成为北美最大设施[4] - 公司于8月扩大了新奥尔良港设施的功能，使其既能作为海关保税仓库，也能作为美国农业部批准的进口仓库[4] 公司业务规模与财务表现 - 公司在全球运营超过485个温控设施，总空间达31亿立方英尺，并提供货运代理、海关经纪、短驳运输和卡车运输等服务[5] - 第三季度公司净亏损1.12亿美元，但合并收入同比增长3%至13.8亿美元[6] - 第三季度实际占用率保持在75.2%，略低于去年同期但环比改善，货盘吞吐量同比下降2%[6] 公司运营环境与展望 - 公司近期展望趋软，下调了2025财年指引的高端，原因是持续的关税不确定性和高企的食品价格导致客户减少库存[5] - 尽管面临关税、消费者价格通胀等压力，但流经其网络的产品的消费者需求持续增长[7]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度AFFO每股为0.35美元，符合预期 [17][22] - 同店经济占用率为75.5%，同比下降，与前一季度持平 [22] - 同店吞吐量较第二季度略有增长，主要受年度农业收获季开始推动 [22] - 同店NOI较前一季度收缩，主要由于季节性电力成本增加 [22] - 净债务与预估核心EBITDA比率为6.7倍，可用流动性约为8亿美元 [24] - 租金和仓储收入每经济托盘以及服务收入每吞吐托盘均实现环比和同比增长 [23] - 客户流失率保持在低个位数，固定承诺产生的租金和仓储收入稳定在60% [23] - 处理利润率超过12% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 生产附属设施约占产能和收入的30%，具有长期固定承诺协议和高经济占用率 [9][10] - 食品配送中心约占产能的50%和收入的40%，面临投机性开发带来的定价竞争和压力 [11][12] - 零售配送中心约占产能的10%和收入的20%，具有高服务含量和快速周转特性，NOI每托盘位置水平最高 [13][14] - 港口设施约占产能和收入的10%，多为多租户且固定承诺有限 [15][16] - 亚太地区仓库NOI年初至今增长约16%，经济占用率超过90% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 北美市场在过去四年增加了约300万个托盘位置，主要是食品配送节点，增量产能超过15% [11][53] - 在欧洲，公司正通过Project Orion等项目提升运营效率 [37] - 在澳大利亚和新西兰，公司在零售和QSR领域服务多个客户，并成功捕捉新的商业机会，特别是在QSR领域 [15][18] - 通过战略合作伙伴关系（如CPKC、DP World）在加拿大圣约翰港和阿联酋杰贝阿里港等新市场开发项目 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括增加在快速周转零售领域的市场份额、将QSR业务扩展到新地区、以及在占用率高且渗透不足的市场寻求增长 [5][6] - 强调长期固定承诺合同的重要性，超过80%的资产为自有，这是关键差异化优势 [6][7] - 利用在全球冷链所有关键节点的布局优势，特别是生产附属和零售配送设施，这些节点难以被竞争对手复制 [8][17][71] - 积极管理房地产组合，退出某些设施，并评估净租赁安排以战略性驱动网络占用率 [20][21][24] - 开发渠道强劲，拥有约10亿美元的有吸引力机会，但坚持10-12%的投资回报率基准，并优先维持股息和投资级评级 [24][62] - 探索新的增长领域，包括食品和非食品类别，如花卉、医药成分、宠物食品等 [20][73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境充满挑战，消费者需求持续受限，尤其是低收入消费者受食品通胀、高利率、关税不确定性和政府福利减少影响 [18][19] - 行业同时面临需求侧和供给侧压力（投机性产能增加），这些因素预计将持续影响2026年的定价和占用率 [19][25] - 管理层认为这些不利因素是暂时性的，已观察到新开发项目宣布放缓，新增交付高峰期已过，部分新进入者开始退出 [19][20][51] - 客户在看到需求持续增长之前对建立库存持犹豫态度，这符合当前指引框架的假设 [25][46] - 尽管存在短期不利因素，但对冷链行业的长期轨迹和公司独特的价值主张充满信心 [21][27] 其他重要信息 - 公司拥有550万个托盘位置的房地产组合，当前企业价值约为80亿美元，管理层认为其交易价格远低于内在价值 [29] - 当前资本化率约为10%，企业价值与EBITDA倍数低于大多数公开交易的工业和商业房地产同行 [30] - 公司拥有强大的客户关系，前25大客户（约占仓库收入的50%）均使用其网络中多个设施，平均每个客户使用17个站点 [8] - 管理层变动，George Chappelle退休，Rob Chambers接任CEO，并肯定了既定战略的延续性 [4][5] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于未来12个月吞吐量的展望以及近期实地情况 [31] - 吞吐量预计仍将面临挑战，客户因低收入和中产阶级消费者压力而需求疲软，季节性需求（感恩节、圣诞节）也减弱 [32] - 客户在看到需求持续增长之前对建立库存持犹豫态度，这些因素已纳入明年预期 [33] - 本季度吞吐量环比略有增长，符合预期，主要由收获季推动；下季度占用率预计将因收获季提升约100个基点 [33][34] 问题: 关于利息支出下降但AFFO未相应增加的原因 [34] - 其他收入分类到利息支出的变动导致其他收入类似金额下降，总体上对AFFO没有净收益 [34] 问题: 关于利润率下降的原因、成本控制措施以及未来预期 [35] - 利润率面临压力是由于占用率和吞吐量下降，影响了固定成本基础的杠杆效应 [35] - 公司通过将直接劳动力与吞吐量匹配、实施Project Orion、设定生产力目标、退出低占用率设施等方式控制成本 [36][37][38] - 预计能继续控制成本以维持可接受的利润率水平 [37][38] 问题: 关于新供应是否会导致固定承诺定价下调 [38] - 团队在艰难需求环境中表现良好，保持了60%的固定承诺水平，并实现了存储和处理价格的增长 [38] - 在某些市场和节点（如食品配送中心）存在定价和固定承诺压力，部分客户因实际库存减少而略微降低固定承诺 [39] - 预计明年定价可能成为100-200个基点的阻力 [25][63] 问题: 关于此前强调的大型销售渠道（约占总收入8%）的现状 [40] - 销售渠道仍是亮点，预计今年新业务获胜将创纪录，但实现速度慢于预期，且新业务进入量低于最初预期或合同规定 [40][41] - 部分新业务增长被基础业务减少和传统客户流失所抵消 [41] 问题: 关于固定承诺合同的续订是否存在季节性 [41] - 合同续订在全年的分布相对均匀，基于合同签署日期而非财年，没有特定季度会特别集中 [42] 问题: 关于在谈判固定承诺时，是否愿意为获得更长期限而在价格上让步 [42] - 公司会平衡价格、数量、合同期限、网络业务等所有因素，没有一刀切的策略，目标是最大化协议价值并保持适当盈利水平 [43][44] 问题: 关于退出设施的P&L影响和最终计划 [44] - 退出设施多为租赁，在租约期末评估；清空托盘后相关成本资本化 below the line，但金额通常很小且时间短 [44][45] - 主要好处包括减少成本、消除维护费用，并将现有客户转移到自有基础设施中 [45] 问题: 关于客户如何看待成本压力及其对库存规划的影响 [45] - 客户专注于在需求可能长期疲软的环境中提高效率，主要讨论何时是建立库存的合适时机 [46] - 客户目前倾向于用现有系统库存管理短期季节性需求高峰，不愿积累过剩库存 [47] - 其他关键问题包括何时引入新产品/新SKU，以及何种促销活动能真正拉动销量 [48][49] 问题: 关于不可持续的新竞争对手退出时间表及其资产质量/收购机会 [49][50] - 部分新进入者已开始退出，但公司目前不会救助他们，而是专注于自身业务；未来几个季度若出现更多退出，公司会关注但尚未到收购时机 [50][51][52] - 许多新进入者缺乏网络、运营系统或技术栈，只能依靠价格竞争，但难以实现满负荷运营和盈利 [51][52] 问题: 关于过剩产能需要几年才能被吸收的假设以及公司的应对定位 [53] - 基于过去四年行业增加超过15%的增量产能，以及行业传统上随GDP和人口增长的速度，数学上需要几年时间吸收 [53] - 公司通过抢占市场份额（特别是在零售、QSR等领域）、探索净租赁交易、进军新商品类别等方式积极应对，而非被动等待 [54][55] 问题: 关于低占用率设施与高占用率设施的定价差异 [55] - 定价取决于多种因素，如客户是否签署承诺、合同期限等，差异很大 [55] - 压力主要集中在食品配送节点，公司在该领域更谨慎地捍卫市场份额和赢得新业务 [56] 问题: 关于投资组合年龄构成以及与新供应的对比 [57][58] - 管理层强烈反对关于其组合年龄的批评，指出公司在设施维护上投入巨大，设施是世界级的、关键任务的，并支撑了市场份额增长和商业卓越表现 [59][60] 问题: 关于新发展项目稳定收益的实现情况以及股票回购在资本配置中的优先级 [60] - 发展项目同样受宏观环境影响，客户量下降会影响当前回报，但管理层仍坚信项目最终能达到稳定回报，只是需要更长时间 [61] - 资本配置优先事项包括满足客户和合作伙伴的增长需求、维持股息和投资级评级；在此基础上平衡发展渠道 [62] 问题: 关于2026年经济占用率预计下降200-300个基点的季度分布情况，以及定价是否预期为负增长 [63] - 定价方面，明年可能面临100-200个基点的阻力（包括存储和服务） [63][64] - 占用率下降将随着全年固定承诺重谈而逐步体现，由于合同续订基于合同年度而非日历年，因此不会在年初集中重置，难以精确分季度指导，但给出的年度指引是合适的 [64][65][66] 问题: 关于如果需求未改善，2026年后经济占用率是否存在进一步下降风险 [68] - 公司目前未讨论2026年之后的情况；与大客户（占收入70%）的合同期限通常为3-7年（平均4-5年），每年都有一部分合同续订，其条件取决于当时市场环境 [68][69] - 公司已在艰难环境中完成部分续订，认为2026年是关键一年，度过之后情况将取决于环境是否改善 [69] 问题: 关于未来投资组合构成和资本部署重点 [70] - 公司将更侧重于在生产附属和零售节点进行资本部署，因为这些领域公司已建立领导地位且难以复制 [70][71] - 目前对在食品配送节点增加投机性产能不感兴趣，在港口设施也将专注于与战略合作伙伴共同发展 [71][72] 问题: 关于扩展至其他食品和非食品类别的具体计划 [72] - 计划深耕现有领域如零售和QSR，同时探索与客户共址干货产品、以及进入花卉、医药成分、宠物食品等新市场 [73] 问题: 关于电力成本未来风险及应对措施 [74] - 公司通过太阳能项目、LED照明、快速开关门维护等多种举措降低电力成本 [74][75] - 如果某些市场电力成本上涨（超出控制），公司会寻求将其转嫁 [75]

业绩总结 - 总企业价值为76亿美元，股本市值为35亿美元[12] - 2025年第三季度同店收入和同店净运营收入分别下降1.5%和2.8%[12] - 最近12个月的核心EBITDA为6.15亿美元[12] - 2025年第三季度每股股息为0.23美元[12] - 调整后的资金流量（AFFO）在2025年第三季度为4.06亿美元，同比增长34%[14] - 2025年第三季度同店服务利润率增长911个基点，达到12.9%[32] - 2025年第三季度的股息增加了5%[32] 用户数据 - Americold的同店仓库收入在2021年至2025年间增长了60%，2025年同店仓库收入达到$2,321M[61] - 同店仓库的净运营收入（NOI）在2021年至2025年间增长了69%，2025年同店仓库NOI为$793M，NOI利润率为34.5%[61] - Americold的固定存储合同自2021年以来增加了127%，目前占总仓库租金和存储收入的60%[63] - 2025年仓库部门同店服务收入每个处理托盘的增长预期为1.0%-2.0%[76] 财务状况 - 截至2025年9月30日，Americold的总债务为$4 billion，其中95%为无担保债务，91%为固定利率债务[70] - Americold的流动性总额为$799M，其中$766M为未提取的信用额度[70] - Americold的核心EBITDA在2021年至2025年间增长了34%，2025年核心EBITDA为$611M，EBITDA利润率为23.8%[65] - Americold的运输和管理部门的净运营收入预期为$40M-$44M[76] - Americold的每股AFFO预期为$1.39-$1.45[76] 未来展望 - 发展管道约为10亿美元[17] - Americold在2024年生产了24,000 MWh的可再生能源，目标是到2030年达到150,000小时[75] - 2025年第三季度的总仓库收入中，约50%来自于长期固定承诺合同[28] - 235个设施中约有13,000名员工，行业领先的安全表现比行业平均水平低48%[17]

核心观点 - 公司2025年第三季度总收入为6.637亿美元，同比下降1.6%，主要受仓库业务量下降和运输收入减少影响 [11] - 第三季度调整后运营资金为每股0.35美元，与去年同期持平，符合预期 [3][6][15] - 公司重申2025年全年业绩指引，预计调整后运营资金每股为1.39美元至1.45美元 [5][7] 财务业绩 - 第三季度净亏损1140万美元，合每股亏损0.04美元，而去年同期净亏损为370万美元，合每股亏损0.01美元 [6][13] - 核心税息折旧及摊销前利润为1.483亿美元，同比下降5.7%，核心税息折旧及摊销前利润率为22.3%，同比下降100个基点 [6][14] - 全球仓库部门净营业收入为1.95亿美元，同比下降1.8%，仓库部门利润率为32.1%，同比下降30个基点 [6][18][48] 运营指标 - 全球仓库同店收入下降1.6%，同店净营业收入下降2.9% [6][19] - 仓库服务利润率下降至12.3%，而去年同期为13.6% [6][19] - 经济占用托盘数量下降4.2%，物理占用托盘数量下降6.4%，经济占用率下降290个基点至73.8% [18][50] 业务部门表现 - 仓库部门收入为6.07亿美元，同比下降0.8%，主要受竞争环境、消费者购买习惯变化以及食品生产水平变化影响 [18][47] - 运输部门收入为4780万美元，第三方管理服务收入为880万美元 [64][76] - 固定承诺租金和存储收入为6.191亿美元，占总仓库部门收入的63.6% [49] 资产负债表与流动性 - 截至2025年9月30日，公司总流动性约为7.989亿美元，包括现金和循环信贷额度可用额度 [53] - 总净债务约为41亿美元，净债务与核心税息折旧及摊销前利润比率约为6.7倍 [53] - 公司董事会宣布第三季度股息增加5%至每股0.23美元 [54] 2025年业绩展望 - 仓库部门同店收入增长指引为-4.0%至0.0% [5] - 预计调整后运营资金每股为1.39美元至1.45美元 [7] - 总销售、一般和行政费用指引为2.7亿美元至2.8亿美元，利息费用指引为1.45亿美元至1.49亿美元 [7]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收增长3%，调整后EBITDA增长2%至3.41亿美元，创下季度记录 [5] - 总AFFO同比增长6%，AFFO每股为0.85美元，同比下降6% [5] - 同店NOI环比增长至3.51亿美元（上季度为3.4亿美元），但同比下降3.6% [5] - 第四季度EBITDA指引为3.19亿至3.34亿美元，AFFO每股指引为0.68至0.78美元 [19] - 全年EBITDA指引为12.9亿至13.05亿美元，AFFO每股指引为3.20至3.30美元，均处于此前指引区间的低端 [19] - 同店NOI展望下调约2000万美元，主要受关税和新业务影响 [6][7][14] - 季度末总净债务为75.5亿美元，流动性为13亿美元，杠杆比率（净债务/调整后EBITDA）为5.8倍 [17] - 2026年预计利息支出为3.4亿至3.6亿美元，比今年增加约8000万美元，部分原因是利率对冲到期 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全球仓储业务收入增长4%，总NOI增长至3.84亿美元，符合预期；同店NOI下降3.6% [13] - 同店仓储运营成本下降1%，劳动力成本保持平稳 [13][15] - 全球综合解决方案业务NOI增长16%至6500万美元，NOI利润率提升250个基点至17.9% [16] - 综合解决方案业务受美国运输和直接面向消费者业务推动，预计第四季度增长10%-15% [16] - 全年综合解决方案NOI增长指引调整为8%-10%（此前为8%-12%），略微下调因贸易服务减少 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场受关税不确定性影响，进口出口集装箱量下降，特别是西海岸业务单元下降约20% [26][27] - 美国 occupancy 略低于预期，但被美国以外市场更高的 occupancy 所抵消，不过海外市场利润率较低 [7] - 公司业务约70%在美国，30%在海外，欧洲团队表现强劲 [64] - 某些美国市场（如杰克逊维尔、迈阿密、芝加哥）面临新供应压力，而新泽西、达拉斯、休斯顿等市场已吸收新产能 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于三大关键领域：推动客户成功、利用网络效应、提升仓库生产率 [20] - 专有仓库执行系统LinOS已在7个传统站点部署，关键指标实现两位数生产率提升，预计年底完成10个部署，2026年加速推广 [20] - 公司拥有25个在建或爬坡中的设施，预计稳定后贡献1.67亿美元增量EBITDA [6] - 资本部署高度自律，鉴于股权估值偏低，目前对股权融资不感兴趣，将机会性评估并购 [57] - 行业面临供应过剩，公司通过闲置旧建筑（今年已闲置8座）和整合陷入困境的竞争对手来优化网络 [91][92][93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临短期挑战，包括供应过剩和关税等宏观阻力，但消费者对食品网络的需求持续增长 [9][21][22] - 美国冷藏仓库供应在2021-2025年间增长约14.5%（平方英尺基准），导致某些市场 occupancy 和定价承压；CBRE预计2026年新增产能将大幅降至1.5% [8][9] - 尽管存在近10%的产能过剩，公司2025年平均物理 occupancy 预计为75%，较2021年的78%仅下降3个百分点 [9] - 对2026年定价持乐观态度，目标实现低个位数净涨价，且无需以牺牲 occupancy 为代价 [46][47] - 政府停摆和SNAP福利变化预计对整体食品消费影响有限（约1%），但导致进出口边境延误和检查认证延迟 [76][77] 其他重要信息 - 首席财务官Rob Crisci退休，Robb LeMasters接任 [10][11][12] - Kevin（Ki Bin Kim）加入公司，担任投资者关系主管，拥有20年房地产行业经验 [3][4] - 公司将出席NAREIT投资者论坛，重点介绍运营卓越和LinOS技术 [20][101] - 最低仓储保证率环比上升180个基点至46.7%，反映客户希望在公司网络中确保空间 [8] 问答环节所有提问和回答 问题: 第四季度美国新业务预期较低的原因及重要性 [24][25] - 关税不确定性影响进口出口量，西海岸集装箱量下降20%，影响高利润服务收入；竞争环境影响新业务，尽管全年新业务仍预计创纪录，但第四季度增量略低于此前指引 [26][27][28] 问题: 本季度定价策略更新及在需求逆风下如何利用定价维持 occupancy [30][31] - 定价策略未变，全年预计实现1%-2%净涨价；不采取以价换量策略，与每个客户单独洽谈，在挑战性市场中仍实现涨价 [32] 问题: 在过剩产能环境下，对未来 physical occupancy 的预期以及产能如何被吸收和定价 [34][35] - 新增供应逐步进入，2026年预计仅1.5%；不同市场情况各异，一些早期供应过剩市场（如新泽西、达拉斯、休斯顿）已吸收产能并重建库存 [35][36] 问题: 连续第三次下调业绩指引，如何让投资者对开发项目和收购的收益率感到放心 [38][39] - 行业面临挑战和难以预测的短期波动，但底层需求增长；开发项目多为客户驱动，有严格的量价保证，历史表现符合预期；认为REIT结构适合公司，有宝贵的房地产组合 [41][42][43] 问题: 未来12-18个月在过剩产能环境下，对定价与 occupancy 影响的看法 [45][46] - 目标2026年实现低个位数净涨价，客户理解通胀压力，预计无需牺牲 occupancy 即可实现 [46][47] 问题: 本季度最低保证合同上升的原因，以及这是否是经济 occupancy 环比增长大于物理 occupancy 的原因 [50][51] - 新客户主导的开发项目包含长期合同，保证率高于平均水平；销售团队在新业务中成功推广保证合同 [50][51] 问题: 国际业务表现优于美国的原因，是否仅为供应差异 [53][54] - 主要差异在于美国 occupancy 略低于预期而欧洲略高；美国受集装箱量下降（主要是海鲜业务，占业务的13%）和特定市场竞争影响；全球多元化布局有助于平衡整体表现 [54][55] 问题: 近期收购活动放缓的原因，是否与股权成本相关 [57][58] - 资本部署高度自律，关注现有开发项目；认为股权被严重低估，无意发行新股；将机会性评估市场出现的收购机会 [57][58] 问题: 财报中提到的生鲜和冷冻需求改善是指第三季度季节性趋势还是更广泛的市场变化 [61][62] - 引用第三方数据（Nielsen和Circana），显示公司所服务的食品类别需求持续增长，尽管存在高食品通胀 [61][62] 问题: 美国与国际市场的收入大致占比，以及哪些国际市场存在机会 [64][65] - 约70%收入来自美国，30%来自世界其他地区；欧洲团队表现强劲，预计在美国和国际市场均实现增长 [64][65] 问题: 10月份 occupancy 趋势及对第四季度 occupancy 仍将环比增长的信心；在供应过剩和量能疲软环境下对2026年涨价的信心；过去五年收购项目的实际表现与预期对比 [66][67][68] - 10月份 occupancy 符合预期，总 occupancy 首次在多个季度后高于去年同期；基于今年在严峻环境下仍实现涨价，对2026年低个位数涨价有信心；过去五年收购70家公司，整体满意，但未披露单个项目细节 [67][68][69] 问题: 第四季度AFFO指引范围较宽（0.68-0.78美元）的主要变量是什么 [71][72] - 主要变量是经常性维护性资本支出（第四季度通常为季节性高点）以及年末活动相关服务收入（受关税和集装箱量影响） [71][72] 问题: SNAP福利失效对第四季度的潜在影响 [74][76] - SNAP福利约占美国食品总支出的4%，即使完全取消，对总消费影响约1%，预计影响不大；政府停摆导致进出口边境延误和检查认证延迟 [76][77] 问题: 是否有2020年或2021年之前 occupancy 低于80%的历史数据 [80][81] - 由于公司收购众多，同店组合变化大，难以提供准确历史数据；但根据管理层记忆，在2016-2018年等时期，经济 occupancy 曾低于当前水平 [81] 问题: 大客户对2026年量能的预期，是否有客户要求降低固定承诺 [83][84] - 客户普遍认为2026年难以预测；量能保证已在2025年上半年重置，目前处于健康水平，新业务保证率略高于平均水平，预计不会大幅下降 [84][85] 问题: 关税不确定性导致的集装箱流量下降是否会影响库存水平，并可能在未来几个季度产生被压抑的需求 [87][88] - 是的，主要是海鲜客户推迟补货（例如为复活节等节日），公司未预测这部分需求会在第四季度恢复 [87][88] 问题: 公司是否通过关闭利用率低的设施或优化美国网络来应对过剩产能 [90][91] - 客户在优化供应链，公司协助其定位库存；公司已闲置8座建筑，将业务转移至相邻设施；预计部分新运营商将因高成本而失败，公司可能进行整合 [91][92][93] 问题: 非同店库劳动力成本同比大幅增长的原因 [96][97] - 非同店库包含25座在建或爬坡中的建筑，需要提前招聘管理人员，处于不同的爬坡阶段，导致劳动力数据异常，直到进入同店库才会稳定 [97] 问题: 投资人对定价的担忧：约一半投资组合为一年期协议（近期已重置），另一半为多年前的租约，这些旧租约重置是否会带来额外风险，2026年低个位数涨价是否已包含这部分 [98][99] - 不认为长期协议重置会带来重大拖累；所有协议都包含在2026年低个位数净涨价的预测中 [99]

公司动态 - SciSafe宣布在新泽西州东不伦瑞克扩建其生物样本库网络 新增一处设施 [1] - 新设施增加了500万立方英尺的容量以及数百个新的低温与超低温冷冻柜 [2] - 选址具有战略意义 靠近I-95州际公路和纽瓦克自由国际机场 可实现当日冷链履约和敏感生物制剂与药品的快速合规运输 [3] - 设施符合良好生产规范标准 配备先进的库存可视化系统和严格的温度监控协议 旨在支持细胞和基因治疗等前沿疗法 [4] 行业趋势 - 新泽西州正迅速成为美国最具竞争力的冷链仓储开发市场之一 由科学专业知识、物流优势和持续的工业投资共同驱动 [5] - 根据报告 不断增长的消费者期望、电商杂货业务的增长以及药品供应链的全球化正在推动对冷藏和冷冻仓储的 unprecedented 需求 [5] - 全美范围内冷链仓储空置率保持低位 许多新设施在建设完成前就已预租出去 [6] - 冷链仓储选址的关键因素被概括为“三个P” 即人口、生产和港口 [6] - 新泽西州拥有超过900万居民 并毗邻纽约和费城大都会区的数千万人口 可直接进入密集的消费市场 [7] - 该州拥有强大的生物制药和生命科学公司基础 这些公司长期依赖经过验证的冷链基础设施进行研发和临床试验 [7] - 其物流网络以纽约和新泽西港为锚点 这是东海岸最大、最繁忙的港口之一 [7]

股价表现与市场误判 - Americold股价在过去五年下跌65% [1][7] - 股价下跌归因于三因素：五年前显著高估、供应链调整导致的高库存环境被证明非永久性、机构大量抛售导致市场超卖 [8] - 市场错误地将疫情期间因供应链中断导致的库存峰值解读为永久上升趋势，在盈利异常高时给予超过30倍的估值 [5][6] - 市场当前错误地将低库存/低吞吐量解读为永久下降趋势，在盈利处于低谷时给予极低估值 [10] 行业周期性分析 - 冷库行业具有长期稳定向上的趋势，全球冷库使用量每十年都显著超过前一个十年 [1] - 当前行业面临的是周期性下行而非公司个体问题，行业前两大巨头Americold和Lineage均在2025年8月左右下调盈利指引 [17][19] - 行业低谷可能接近底部，预计在2025年末至2026年上半年见底，随后反弹 [10][22] - 冷库行业具有长期结构性增长，Americold是市场份额领导者 [7][25] 公司财务状况与业绩指引 - 公司于2025年8月7日下调业绩指引，将仓库业务同店收入增长区间下限下调至-4% [17][18] - 2025年第二季度数据显示，同店租金和存储收入下降4.7%，但服务收入增长1.1%，表明客户对冷冻品的最终使用需求仍然强劲 [20][21] - 存储利润率在2025年第二季度下降180个基点至63%，服务利润率较低为13.3%，但该分部利润率提升90个基点 [22] - 分析师预测公司盈利（AFFO/股）将在2025年和2026年下降，但预计在2027年反弹并在2028年创新高 [10][11] 估值分析 - 公司股价相对于净资产价值有44.7%的折价，价格/NAV比为55.3% [26][27] - 基于共识预期的远期AFFO倍数为9.5倍 [27] - 经调整后（剔除非房地产折旧和股权激励等加回项），真实AFFO约为6080万美元，合每股0.87美元，当前股价对应真实AFFO倍数约为14.6倍 [29][30][31] - 与工业REIT板块平均17.3倍（中位数18.0倍）的AFFO倍数相比，公司估值仍具吸引力 [32][33] 未来展望与关键驱动因素 - 公司未来取决于三大因素：库存稳定、吞吐量水平稳定、利润率稳定 [22][23] - 库存水平难以预测，但当前环境可能已接近其波动区间的低端 [23] - 吞吐量将随总体消费量增长而增长，历史上一直持续增长，预计未来将继续但增速放缓 [24] - 长期基本面 reasonably good，随着基本面转向积极，其AFFO倍数有望向18倍靠拢 [25][34]

诉讼事件概述 - 律师事务所Bragar Eagel & Squire, P C宣布对Lineage Inc (NASDAQ: LINE)提起集体诉讼[7] - 诉讼代表所有购买或收购Lineage首次公开募股(IPO)股份的个人和实体[7] - 投资者申请成为首席原告的截止日期为2025年9月30日[7] 指控核心内容 - 指控称Lineage的IPO注册声明包含关于公司业务、历史财务业绩以及行业趋势的重大虚假陈述[7] - 注册声明声称COVID-19大流行的持续影响“加速了那些对冷库需求产生显著短期影响的趋势，并有可能在未来几年成为行业增长引擎”[7] - 实际情况是公司正处于持续低迷中，客户不仅减少了在疫情期间积累的过多库存，而且转向维持更精简的库存，同时更多冷库供应上线[7] - 由于公司近期在客户群中实施了不可持续的价格上涨，其在入住率和定价能力方面受到特别严重的负面影响[7] 股价表现 - 自大约一年前IPO以来，Lineage股价已跌至每股40美元附近的低点，约为IPO价格的一半[7] 法律程序文件 - 注册声明于2024年6月26日以S-11表格形式向美国证券交易委员会(SEC)提交，经修订后于2024年7月24日被宣布生效[7] - 公司于2024年7月26日以424B4表格形式向SEC提交了IPO招股说明书，该说明书被纳入并构成注册声明的一部分[7]