墨尔本房价表现与市场动态 - 截至11月，墨尔本独立屋中位价达到101.5万澳元，较去年同期上涨5.9万澳元 [2] - 墨尔本房价增长势头疲软，过去一个月仅上涨0.3%，在所有主要城市中仅领先达尔文和霍巴特 [2] - 春季市场新房源大增，为买家提供更多选择，抑制了房价的进一步上涨 [2] 与其他首府城市的对比 - 悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯的年度房价上涨幅度在10.3万至14.2万澳元之间，涨幅更为惊人 [2] - 布里斯班11月的房价涨幅是墨尔本的三倍，阿德莱德更是近五倍 [4] - 如果趋势持续，墨尔本房价虽仍会上涨，但难以迎头赶上其他城市 [4] 影响房价的因素分析 - 近期通胀数据高于预期，基本排除了年内降息的可能，年底前房价涨幅将趋于温和 [2] - 利率持续暂停可能会减缓房价上涨动能，但预计墨尔本房价不会出现回调 [2] - 维州的高额土地税被认为是投资者活动减少的主要原因之一，受到政府政策的显著影响 [4] 首次置业者与市场参与者 - 对首次置业者来说，墨尔本仍是全国最具可负担性的城市之一 [4] - 今年春季市场的活跃度不仅来自自住业主挂牌，也有房东希望赶在年底土地税评估前出售物业 [4] - 整体市场较为平衡，房子卖得出去，增强了其他业主挂牌信心，买家选择变多但未被迅速挤出市场 [4] 长期前景与偏远地区表现 - 从长期看，墨尔本相对较低的房价和强劲的人口增长前景（预计至2030年为全澳最高）可能抵消土地税的部分负面影响 [4] - 随着人口持续增长和住房供应紧张，2026年全澳房价仍有上涨空间 [6] - 维州多个偏远地区房价涨幅超过墨尔本，例如西北部的Mildura房价年涨幅达9.67%，中位价升至40万澳元 [6] 潜在制约因素 - 利率继续维持高位，以及APRA对高债务收入比贷款的限制，可能会在2026年上半年进一步压制房价涨幅 [6]

文章核心观点 - 基于资深房产销售人员的经验，住宅楼宇中存在多个因物理缺陷、心理因素或传统观念影响而普遍“难卖”的楼层，购房者在决策时应系统性地了解并规避这些楼层，但最终选择需结合自身需求、价格及房屋综合条件进行权衡 [1][7][12][13] 难卖楼层的具体类型及原因 - **一楼**：因安全隐患（易遭盗窃）、采光受限及潮湿问题（尤其在南方城市易致家具发霉）而难卖，尽管价格通常较低 [1][2] - **二楼**：采光仍可能受限，且主要问题是噪音侵扰显著，能清晰听到楼下汽车、垃圾车及人声，长期影响睡眠质量 [4] - **设备层**：指安装中央空调室外机等设备的楼层，设备运行时产生巨大噪音和明显震动，特别是夏季24小时运转，导致房屋极难出售 [4] - **毗邻电梯井的楼层**：电梯运行产生的持续机械噪音和振动会传入相邻单元，长期居住易导致心烦气躁 [4] - **文化忌讳楼层**：如13层（西方不吉利数字）和14层（粤语发音近“要死”）因传统观念影响而成为冷门选择，尤其在有小城市或特定文化背景买家的市场 [5] - **顶层及次顶层**：若楼顶设有信号塔、排气管等设备，下方楼层住户可能担心辐射或异味问题，产生心理排斥，尽管辐射通常安全 [5] - **靠近公共设施的楼层**：如楼下设有公共食堂或垃圾处理站，楼上住户可能长期受异味困扰，尤其垃圾处理站气味问题难以通过通风彻底解决 [7] 影响楼层受欢迎程度的深层因素 - **心理因素驱动**：购房是感性决策，看房时对噪音、异味的先入为主负面印象极难改变，这导致相同户型、面积、价格的房子仅因楼层不同而销售速度差异巨大 [7] - **城市差异**：一线城市购房者更理性，侧重采光、通风、楼间距等实际因素；小城市购房者可能更受传统忌讳数字等观念影响 [8] - **楼栋与环境的交互影响**：楼层优劣并非独立存在，需结合楼栋朝向及周边环境判断，例如面向嘈杂街道的楼栋低层会更难卖，而毗邻公园的楼栋则各楼层均更受欢迎 [12] 给购房者的决策建议 - **前期调研**：看房前应了解楼盘构造，主动询问售楼部关于中央空调室外机、垃圾处理站等公共设施的具体位置 [8] - **实地多时段考察**：亲自在不同时间（如上午、晚上、平日、周末）多次看房，以真实体验采光、通风及噪音状况 [10] - **咨询现有住户**：尽可能询问已入住邻居的真实居住感受，其信息通常比售楼员介绍更为可靠 [10] - **避免盲目跟风**：不应仅追求“最高层气派”或“特定吉利数字”，居住舒适度应优先于短期便利性或心理满足 [10] - **考虑长期需求**：购房决策需基于十几年甚至几十年的长期居住舒适度，结合个人情况（如怕冷需采光、有老人需低层、怕高避高层）选择最适合的楼层，而非绝对“最好”的楼层 [10][12] 关于难卖楼层的辩证看待与投资考量 - **自住与投资的差异**：对于自住需求，若价格足够便宜，可考虑接受某些楼层的缺陷；但对于投资需求，应避开难卖楼层以确保资产流动性 [11] - **价格倒挂机会**：难卖楼层价格可能被显著压低，为精明的投资者创造了低价购入再转手牟利的机会 [8] - **综合权衡**：没有百分百完美的楼层，需清晰了解特定楼层问题并评估自身接受度，有时不完美的楼层因价格优势（如案例中降价5万）可能成为更划算的选择 [11][13] - **不过度神化楼层**：房屋舒适度最关键的因素在于房屋本身质量、户型、采光、通风等基本面，楼层仅为众多需综合考虑的因素之一，好楼层的差户型可能不如一般楼层的好户型舒适 [13]

文章核心观点 - 购房时楼层选择应基于实际居住体验而非谐音等传统观念 需重点关注采光、通风、防潮、安全等实质性问题 [1][6] 一楼优缺点分析 - 优点：出行便捷 尤其适合老年人 部分开发商会赠送小花园 价格通常更具优势 [3] - 缺点：采光差 白天也可能需要开灯 通风不畅 私密性差易受路人干扰 潮湿问题突出易滋生蚊虫并可能影响健康 为安全需额外加装防盗设施增加生活成本 [3] 顶楼优缺点分析 - 优点：价格相对较低 远离喧嚣私密性强 采光和通风条件通常较好 [3] - 缺点：渗水问题突出 梅雨季节墙体易被雨水浸泡导致内墙发霉需频繁维修 隔热效果差导致冬冷夏热 现代隔热材料效果有限 [3] 腰线层问题分析 - 腰线层下方住户采光易受遮挡导致室内光线不足 [4] - 腰线层上方住户可能面临高空抛物 垃圾易堆积在腰线上需及时清理 [4] - 雨雪天气腰线易积水并可能渗透到内墙影响装修 [4] 二楼问题分析 - 面临下水管道反涌风险 夏季下水道堵塞时污水反涌产生的异味会严重影响居住体验 [7] - 若楼房周围绿化茂盛 采光可能受影响 晾晒衣物困难 [7] - 与一楼相似 面临安全问题、蚊虫叮咬以及噪音干扰等问题 [7]

上海二手房市场成交量分析 - 2025年11月上海二手房累计成交量为22943套 [1] - 当前市场成交量证明上海楼市运行非常良性 [1] 市场成交驱动因素与结构变化 - 当前成交量被认为是“以价换量”的结果，即价格下跌促进了交易 [3] - 月度超过2万套的成交量证明市场存在真实的“刚需”支撑，而非伪概念 [3] - 在“住房不炒”的政策环境下，当前购房者大部分不是为了投资 [4] - 购房行为正从“买涨不买跌”转向基于实际需求，标志着市场趋于良性 [4] 购房者行为与市场特征 - 当前购房者主要根据实际预算和需求选择适合自己的房产，而非关注短期房价涨幅 [4] - 与早几年市场对比，投资者加杠杆、跨城市投资的行为已减少 [4] - 过去部分投资者在环沪城市购房后，面临房价下跌和持续还贷的压力 [4] - 商品房市场的价格涨跌是正常现象 [4]

公司融资动态 - Shopoff Realty Investments为其位于加利福尼亚州惠蒂尔的Cierra Apartments多户住宅项目获得了1781.5万美元的高级抵押贷款融资 [1] - 该笔高级贷款由BrightSpire Capital的一家金融子公司提供 并由JLL Capital Markets促成 [1] - 此次融资为再融资 旨在为公司管理团队提供更大灵活性以管理现金流并为项目出售做准备 [2] 项目开发与运营 - Cierra Apartments项目原址为一块2.8英亩的填充地块 包含洗车场和工业建筑 公司于2017年收购 [2] - 项目于2018年获得市政府批准 并于2023年开发完成 是一个拥有60个单元的精品公寓楼 提供一居室和两居室户型 [2][3] - 物业配备高端设施 包括会所、健身中心、游泳池和水疗中心 且地理位置便利 靠近洛杉矶主要就业中心和交通走廊 [3] - 该项目已成功稳定运营 在第一年内即实现完全租赁 目前出租率为91% [2][3] 公司背景与战略 - Shopoff Realty Investments是一家总部位于加州尔湾的房地产公司 拥有33年的增值型和机会型投资历史 [5] - 公司主要战略是通过对商业创收物业进行重新定位、土地资产确权以及开发项目来主动创造增值 [5] - 公司近期有其他资产处置活动 包括以800万美元出售159套住宅的土地永久业权 以及以总计5880万美元处置一个14英亩社区购物中心的最后地块 [8][9]

地方政府财政与房地产政策执行 - 四川省南部县存在针对特定时期购房者的财政补贴政策 例如2023年购房可享受1万元补贴 [1] - 购房补贴的发放流程涉及多个政府部门 包括房地产管理局和财政局 需进行联合审核 [1] - 补贴发放存在显著延迟 有购房者于2023年购房并按要求在2024年3月提交资料 但截至2025年12月补贴仍未发放 [1] 房地产行业与消费者关系 - 购房补贴政策是地方政府刺激房地产市场需求的工具之一 但其执行效率直接影响政策效果和消费者信心 [1] - 政策执行过程中的信息不透明和流程延迟可能引发消费者对地方政府和开发商公信力的质疑 [1] - 地方政府部门对延迟的公开解释是审核工作量大 资料繁多 需要购房者继续等待 [1]

**涉及的公司与行业** * 公司：未明确提及具体上市公司，但报告由瑞银（UBS）的中国房地产团队及大宗商品团队撰写[1][3] * 行业：核心关注中国房地产行业及其对大宗商品（基础材料）需求的影响[1][2] **核心观点与论据** **市场前景与预测** * 对中国房地产市场的看法在11月转向更加谨慎，认为房价预期已发生根本性改变，租房优于购房[1] * 预计市场将在2027年中见底，届时库存将正常化，此前的预期是2026年初[1] * 预测2026年中国住宅地产销售面积将同比下降10%，2027年再下降5%[1] * 预测2026年一、二线城市二手房价格将下降10%，2027年再下降5%[1] * 预测来自中国房地产领域的大宗商品需求在2026/27年保持低迷，仅在2028/29年逐步复苏[2] **市场结构变化** * 预计二手房销售（及租赁）市场将抢占新房市场份额，在交易组合中的占比将从2025年的约50%升至十年末的约60%[5] * 高空置率稳定在18.8%（卫星城市更高），这相当于约7年的新房销售量，通过减缓新房销售/开工影响大宗商品消费[5] * 二手房挂牌量增加（一线城市年初至今增长4.4%；全国增长11.2%），但交易量放缓，11月同比趋势为-25%[5] * 二手房价格自2021年峰值以来已下跌约35%[5] **租赁市场与偏好转变** * 租金收益率持续落后于平均抵押贷款利率（约130个基点），这种负利差继续证明租房优于购房的偏好[5] * 尽管租赁需求更高，但租金价格持续下跌，原因包括：1）社会租赁住房供应蚕食私人市场份额；2）二手房销售挂牌转向租赁[5] * 租金价格需要稳定，住房市场才能见底[5] **风险因素** * 商业经营贷款（短期<3年/低利率个人贷款）自2020年以来金额增长两倍，估计约70%以房产作为抵押[5] * 鉴于房价下跌，对再融资/违约风险的担忧日益增加，可能导致业主或银行在二手房和止赎市场增加出售，进一步对房价构成下行压力，形成负面反馈循环[5] **库存与长期需求** * 预计全国总库存（=累计新开工减去销售）将从当前约30个月的水平在2027年中回归至约25个月[5][8] * 在此之后，2028/29年新开工可能加速，因为当前新开工与销售之间3亿平方米的差距不可持续[5] * 维持长期住宅销售/新开工面积在8.4亿平方米，其中每年约7.2亿平方米由新房市场供应[5] **政策支持可能性** * 潜在的政策刺激，如1）降低抵押贷款利率，或2）减少社会租赁住房供应，可能稳定市场，但认为两者可能性都不大[2][6] * 预计降息约40个基点（瑞银基准情景），低于使租金收益率与抵押贷款利率重新对齐所需的130个基点[6] * 社会住房供应不太可能完全暂停，第十五五规划的重点仍是提供多种住房来源以满足不同人口/社会经济阶层需求[6] * 除非存在金融风险传染或社会动荡的风险，否则预计不会有进一步的房地产行业刺激措施[6] **其他重要内容** **有效稳定房价的潜在方式** * 最有效的方式可能包括1）暂停社会住房供应，但根据第十五五规划认为可能性不大；2）超过100个基点的利率下调，但认为可能性不大，因可能损害银行净息差[2] **下行风险** * 下行风险是抵押贷款或房产支持贷款违约率上升，可能导致银行进行更多止赎销售，进一步压低房价[2]

中国房地产市场购房负担与偏好分析 - 核心观点：在中国高房价背景下，普通家庭购房负担沉重，但部分“内行”购房者基于出行便利、采光通风和价格优势等因素，偏好选择临街房产而非小区内部房产 [1] 房价与收入比 - 数据显示，中国三四线城市房价与收入比普遍高达15到20，二线城市达到20到25，一线城市则超过30到35 [1] 临街房产的出行与生活便利性优势 - 临街房产通常紧邻小区大门，为住户提供极大出行便利，避免了大型小区内部住户可能需要步行七八分钟才能出行的效率问题 [1] - 许多小区沿街分布各类商铺，使临街住户的购物消费触手可及 [1] 临街房产的居住环境优势 - 与大型小区内部因楼间距过窄导致的采光不足相比，临街房产因邻近宽阔马路而能保证充足的阳光照射和良好的通风效果 [3] - 虽然可能受车辆噪音影响，但通过安装隔音门窗可有效降低干扰，营造安静舒适的居住环境 [3] 临街房产的价格与性价比优势 - 由于部分购房者存在偏见，临街房产价格通常低于小区内部房产 [5] - 相同面积的临街房产总价有时甚至能便宜几万元，为预算有限的工薪阶层提供可观节省，从性价比角度看是一个明智选择 [5]

核心观点 - 文章核心观点为 购房者在选择楼层时应摒弃“买单不买双”等缺乏科学依据的风水迷信 转而基于采光 噪音 通风及设备层等实际居住因素进行综合考量 以选择最适合自己的“黄金楼层” [1][5][8] 楼层选择的普遍避坑指南 - 顶层因隔热材料或施工质量问题 可能导致夏季室内闷热 空调能耗增加 并存在漏水或开裂的风险 影响居住舒适度与未来转手 [3] - 低楼层普遍面临采光不足 通风不畅 蚊虫较多及梅雨季节潮湿等问题 若一楼无独立排污系统 排水管道堵塞时一楼和二楼住户易受影响 [3] 设备层的潜在影响 - 设备层通常包含电梯机房 电气及水气加压设备 其运行可能产生噪音和辐射 影响居住体验 [5] - 在高层住宅中 设备层一般设置在10层到20层之间 购房者需留意 [5] 采光因素的科学评估方法 - 评估采光应优先考虑实际观察 购买二手房时建议在冬季白天（特别是中午或下午）查看 若上午11点仍无日照则采光不佳 最好选择毛坯房进行观察以避免装修干扰 [6] - 楼间距是影响采光的关键因素 建议楼间距大于楼高的1.2倍 [6] - 购买期房无法实地考察时 可参考户型图 面宽越大 进深越小的房子采光越好 在正常楼间距下 塔楼建议选6层以上 板楼建议选3层以上 [6] 关于“买单不买双”说法的剖析 - “买单不买双”的说法源于风水学中“间数 宜单不宜双”的观点 认为单数（阳）比双数（阴）更吉利 但此说法缺乏科学依据 更多是心理暗示 [5] - 对于大多数购房者而言 楼层的单双数并非关键选择标准 应更关注采光 噪音 通风等实际问题 [5]

过去老房子的吸引力 - 老房子价格相对低廉，能减轻购房者的经济压力[1] - 老房子通常占据优越地理位置，周边生活配套设施完善，生活便利[1] - 不少老房子位于市中心区域，属于学区房，具备潜在的升值空间[1] - 一些投资者看准拆迁机遇，期望从中获利[1] 老房子吸引力下降的原因 - 购买房龄超过20年的老房子，向银行申请贷款难度较高，且获批后往往面临较高的房贷利率，增加了购房成本[3] - 随着城市更新推进，老旧小区拆迁的可能性越来越小，取而代之的是旧改[3] - 教育部门出台新政策，名校招生采取随机录取方式，使得学区房价值大打折扣[3] 老旧小区未来的四种归宿 - 拆迁改造：优先拆迁三类老房子，包括主体结构损坏的危房、为城市发展需要必须征用土地上的房子、以及被开发商相中黄金地块上的老房子[6] - 旧区改造：在不进行大规模拆除重建的基础上，对老旧小区进行修缮和改造，措施包括粉刷墙壁、更换管道、加固楼梯、加装电梯、增加停车位、扩大绿化、增设健身器材和活动室等[5] - 原地重建：居民暂时搬离，待老房子拆除后在原址建造新房，原居民按之前面积搬回，可向政府购买额外面积[7] - 政府收购：地方政府收购老房子，一方面修缮后作为保障房、廉租房和人才公寓以满足低收入居民需求，另一方面可更好统筹规划以提升城市整体形象[7] 决定老旧小区未来归宿的因素 - 最终的归宿将取决于城市发展的需要、政策的导向以及居民的意愿[9]