项目概述 - Indochina Kajima与ITOCHU Corporation为Core5越南第二工业项目举行奠基仪式，项目位于海防市Deep C 2海防工业区 [1] - 项目将提供约80,000平方米世界级定制化厂房用于租赁，预计于2027年第一季度交付 [1] - Core5海防二期是Core5在越南首个项目的扩建，利用其战略位置，距离定武港和沥县深水港仅20-25分钟车程，距离吉碑国际机场30分钟，距离河内中央商务区两小时 [2] 项目设施与服务 - 项目提供国际标准的厂房租赁，采用阶梯式和夹层设计，面积从2,994平方米到24,912平方米不等 [3] - 每个单元配备必要公用设施连接、最新消防保护系统、封闭式月台卸货区、24/7安保、监控系统以及Core5越南标志性弧形玻璃幕墙办公室 [3] - Core5越南提供一站式解决方案，支持租户市场进入、供应链研究、许可证前后服务、租赁区域定制以及会计和业务发展服务 [5] - 资产由Indochina Kajima内部设施管理团队管理，基于对租户业务的长期理解和本地专业知识，提供及时维护响应和定制解决方案 [6] 可持续发展与ESG - Core5海防二期遵循LEED银级认证的绿色建筑设计，支持租户的ESG战略 [4] - 项目具有从建设到运营的能源效率，规划了全覆盖太阳能屋顶，提供电动汽车充电桩，并设有绿化和水景的健康休闲区 [4] 战略定位与市场前景 - 从2025年到2030年，海防市计划完成沥县和南涂山国际门户港口的开发，并实施连接海港与公路、铁路和航空网络的自由贸易区 [8] - Core5海防两期项目以及Wink Hotel海防将支持该市成为现代国际物流中心的路径 [8] - 定制化厂房在越南日益受欢迎，Core5越南在广宁和海防一期的项目已全部租出，而Core5兴安项目保持80%的入住率 [10] 公司背景与项目组合 - Indochina Kajima是Indochina Capital与日本鹿岛建设株式会社的合资企业，自2016年成立以来已在越南开发价值10亿美元的房地产项目 [12][15] - 公司当前投资组合包括6家运营中的Wink酒店（另有1家计划于2026年开业）、3个运营中的Core5越南厂房租赁设施（另有5个在开发中）、河内的Parc Hanoi甲级写字楼项目以及超豪华度假村Mandarin Oriental Bai Nom [15] - 除海防二期外，Indochina Kajima还在开发双阶段Core5富寿项目，并计划Core5广宁二期和Core5海防三期 [11] - ITOCHU Corporation是一家日本综合商事企业，在61个国家设有约90个基地，业务范围涵盖多个领域，包括沥县港的开发和运营 [9][17]

文章核心观点 - 公司是一家在加利福尼亚南部拥有优势业务的工业房地产投资信托基金 其业务模式可能在未来数年持续增长 当前4.1%的股息收益率对收益型投资者具有吸引力 [1][2] 市场优势 - 公司专注于南加州工业地产市场 该区域空置率约为4.8% 显著低于美国其他主要工业市场约6.6%的平均水平 [3] - 南加州市场需求强劲 工业空置率波动区间较窄 约为420个基点 而其他工业市场的波动区间达880个基点 是前者的两倍多 [4] - 市场优势源于其作为亚洲与美国关键门户的地理位置 以及工业用地供应有限且部分被转为住宅等其他用途的趋势 [5] - 作为一家房地产投资信托基金 公司在获取资本和完成地产交易方面比小型竞争对手更具优势 [5] 经营业绩 - 公司利用其强势市场地位提高租金 2025年第三季度签署了69份新租约 有效租金较上一份租约上涨25.6% 同时签署了54份续租租约 平均租金上涨26.5% [6] - 租金增长推动公司第三季度核心运营资金同比增长9% 入住率达到96.8% 较上一季度提升60个基点 [7] 股息吸引力 - 公司提供4.1%的股息收益率 高于标普500指数的1.2%和房地产投资信托基金3.9%的平均水平 且处于其自身历史区间的高端 [2][9] - 股息由投资级资产负债表支持 第三季度运营资金支付比率约为72% 处于舒适水平 [10] - 股息已连续12年增长 过去十年股息增幅高达200% 鉴于其优势业务和强劲运营表现 未来股息增长可能性很高 [11] 当前投资机会 - 当前全球贸易争端和关税问题导致投资者担忧 可能暂时影响了公司股价 但这尚未对公司业绩产生实质性影响 [12][13] - 当前时机可能为投资者提供了以折价买入的机会 从而获得高股息收益和潜在的资本增值空间 [13]

基金业绩表现 - 第三大道国际房地产价值基金在截至2025年9月30日的季度回报率为+3.96%（扣除费用后），而其基准指数FTSE EPRA/NAREIT全球（除美国外）指数的回报率为+4.03%（扣除费用前）[3] - 基金在1年、3年、5年、10年及成立以来的年化回报率分别为11.67%、13.13%、9.22%、7.63%和6.19%，均显著超越同期基准指数的表现[4] - 基金相对于基准指数的超额回报在1年、3年、5年、10年及成立以来分别为6.66%、3.08%、7.24%、4.59%和3.60%[4] 投资策略与标准 - 基金对投资于具有显著新兴市场敞口的上市房地产公司持谨慎态度，要求公司具备经验丰富且与少数股东利益一致的管理团队[5] - 投资标准包括公司需拥有资本充足、流动性充分的资产负债表，并强调本地银行业关系，以及有创造股东价值的明智资本配置决策历史[5] - 投资标的需专注于能受益于周期性或结构性增长趋势的高质量房地产[5] 核心持仓与投资案例：CTP NV - 基金持仓CTP NV是一家总部位于荷兰的公司，但其约35%的业务敞口位于东欧新兴市场[6] - CTP拥有、管理并开发高质量工业房地产，总面积达1350万平方米，主要分布于中欧和东欧，另有200万平方米的在建项目以及可开发1300万平方米的庞大土地储备[6] - 公司资本市场日活动强调“近岸外包”趋势强劲，亚洲制造商向欧洲扩张推动租赁需求，其亚洲客户租赁占比从约10%上升至20%[7][8] - CTP的股本回报率达到+16%，管理层将增长目标上调，预计未来五年每股收益增速可达中双位数百分比[7] 新兴市场投资主题与地缘趋势 - “中国+1”战略因地缘政治紧张、中国成本上升及疫情对供应链的影响而加速，跨国公司寻求制造基地多元化[9] - 东南亚国家如马来西亚、泰国和越南因靠近中国、成本低和劳动力充足而成为此战略的主要受益者[10] - 2025年上半年越南的外国总投资注册金额增长33%，泰国的外国直接投资同比增长132%[10] - 泰国外国投资申请的增长主要来自中国，集中于电动汽车、数据中心和智能电子产品等高技术制造领域，大部分资本预计将流入具备优势基础设施的东部经济走廊[12] 新增投资案例：Amata Corporation - 基金在泰国上市公司Amata Corporation建立头寸，该公司专注于在泰国和越南开发管理大型工业园[13] - Amata在泰国东部经济走廊运营两个主要园区，其越南子公司自1994年活跃，管理四个主要工业园，面积超过7000英亩[13] - 过去三年公司收益年均增长20%，且保持强劲资产负债表，基金买入估值具吸引力，约为保守净资产估值的一半，市盈率仅6倍，远低于其12倍的十年平均[14] - 公司约半数收益来自租金、公用事业和服务费等经常性收入来源，风险状况改善[14] - Amata股价的异常折价部分归因于美国贸易政策的不确定性，但结构性增长驱动因素依然稳固，公司提供约6%的股息收益率[16] 基金行业与地域配置 - 基金的工业房地产敞口占比为20%，其中超过半数的公司投资于近岸外包和“中国+1”趋势的主要受益地区，包括中欧、东欧、墨西哥和东南亚[17] - 基金整体地域配置呈现多样性，亚太地区（包括日本和澳大利亚）占资产的一半，英国和欧洲合计约占三分之一，其余在加拿大和拉丁美洲[20] 其他关键投资主题：自助仓储 - 自助仓储（ immature self-storage）占基金总敞口的20%，是一个高确信度的投资主题[26] - 该主题的支持因素包括：因近期开发或收购导致的投资组合低入住率，后续租赁填满有望驱动显著收益增长；美国以外的自助仓储市场基本供应不足，且新资产开发因规划限制而复杂[26] - 长期需求前景积极，因消费者认知改善和持续城市化；利率下降带动住房市场活动回暖可能提升入住率和收益；国际自助仓储估值相对于私募市场估值具吸引力，而美国自助仓储REITs交易于溢价水平[26] - 基金持仓Shurgard Self Storage Ltd 拥有并管理338处自助仓储资产，其以6亿英镑（约合8.11亿美元）收购Lok N Store组合后，通过整合管理平台将入住率从67%提升至77%，每资产员工数从3.8降至2.5，总部员工减少13人，并通过调整将单元数量增加约4%[27] - 另一持仓Big Yellow Group PLC 拥有109处自助仓储资产，主要在伦敦及周边，另有14处处于不同开发阶段，私募股权公司黑石集团正考虑对其发起现金收购要约[28] - 公告前，Big Yellow股价较基金管理层评估的14.4英镑净资产价值有45%的折价，独立物业评估机构JLL的评估也支持13.6英镑的净资产价值，且若整体出售组合可能获得组合溢价[29][30] - 基金管理层过往在黑石私有化案例中获益，如2017年西班牙住宿REIT Hispania私有化溢价53%，2021年英国房地产公司St Modwen私有化溢价73%[31] - Big Yellow的吸引力还包括创始人持股超4%、净负债资本比仅13%的保守资产负债表、大型自助仓储组合的稀缺性带来的平台价值，以及中期通过租赁填满、开发和收购带来的显著收益潜力[32] 基金整体展望 - 基金的许多持仓公司与Big Yellow具有相似特征，基金管理层认为，若公开市场持续未能认识其内在价值，私有化活动可能会继续[33] - 基金管理层对基金的前景保持乐观[33]

业绩总结 - 截至2025年9月30日，总资产为68.97亿美元，较2024年12月31日的68.33亿美元增长了0.94%[14] - 租金收入为209,995千美元，较2024年同期的190,286千美元增长了10.3%[16] - 净收入为49,649千美元，较2024年同期的42,731千美元增长了16.5%[16] - 每股净收入（基本和稀释）均为0.26美元，较2024年同期的0.23美元增长了13.0%[16] - 2025年第三季度净收入为49,649千美元，较2024年同期的42,731千美元增长16.5%[19] - 2025年第三季度的净运营收入为168,953千美元，较2024年同期的152,724千美元增长10.6%[19] - 2025年前九个月净收入为194,074千美元，同比增长37.3%（2024年为141,258千美元）[135] 用户数据 - 运营投资组合的占用率为96.8%[9] - 截至2025年9月30日，物业的平均出租率为96.9%[41] - 2025年第三季度新签租约总面积为596,845平方英尺，平均租金为每平方英尺6.98美元，租约期限为5.8年[37] - 2025年第三季度续租总面积为1,557,344平方英尺，平均租金为每平方英尺6.35美元，租约期限为4.6年[37] 未来展望 - 2025年核心每股FFO预期在$2.52至$2.54之间，较Q2的$2.48至$2.52有所上升[69] - 收购金额预期在$3.5亿至$5亿之间，较Q2的$3.5亿至$6.5亿有所下降[69] - 同店现金NOI变化预期在4.00%至4.25%之间，较Q2的3.75%至4.00%有所上升[69] 新产品和新技术研发 - 截至2025年9月30日，正在建设的开发物业总面积为1,608,733平方英尺，预计投资为193,041,000美元，整体出租率为22%[31] - 截至2025年9月30日，基本完成但尚未投入使用的开发物业总面积为435,450平方英尺，预计投资为50,418,000美元，整体出租率为47%[31] - 截至2025年9月30日，已投入使用的开发物业总面积为1,312,048平方英尺，预计投资为166,911,000美元，整体出租率为94%[31] 市场扩张和并购 - 2025年第三季度，公司的净收入为4860万美元，较2024年第三季度的4180万美元增长16.2%[113] - 公司在2025年第三季度收购了两栋建筑，总面积为100万平方英尺，收购价格为1.015亿美金，现金资本化率为6.6%[113] - 公司在2025年第三季度收购了两块空地，总价为840万美元[120] 负面信息 - 总负债为33.97亿美元，较2024年12月31日的33.04亿美元增长了20.9%[14] - 现金及现金等价物为17,319千美元，较2024年12月31日的36,284千美元下降了52.2%[14] - 2025年第三季度的利息支出为31,670千美元，较2024年同期的28,705千美元增长6.8%[24] 其他新策略和有价值的信息 - 净债务与年化调整后EBITDA比率为5.1倍[9] - 截至2025年9月30日，公司的流动性为904.1百万美元[54] - 截至2025年9月30日，公司的信用评级为BBB / 稳定[54] - 2025年第三季度总收入为211,121千美元，同比增长10.8%（2024年为190,739千美元）[135] - 2025年第三季度总支出为130,867千美元，同比增长6.9%（2024年为123,044千美元）[135]

业绩总结 - LXP工业信托的总资产为48亿美元，拥有112个物业，100%为工业房地产[7] - 第三季度，LXP的稳定投资组合入住率提高至96.8%[12] - 同店净营业收入（NOI）年初至今增长4%，季度增长2%[12] - 2025年第三季度的调整后公司每股基金运营收益（FFO）为0.16美元[12] - LXP在2025年第三季度的年化净营业收入为2.76亿美元[12] - LXP的年化现金基础租金（ABR）为6,779,221平方英尺[115] 用户数据 - LXP的投资级租户占比约48%[9] - 预计到2030年，约64%的投资组合租约到期，当前租金市场价值提升约17%[15] - LXP的12个目标市场的人口和非农就业增长分别是全国平均水平的2.3倍和1.7倍[47] 新产品和新技术研发 - LXP自2019年以来开发的15个设施总面积为910万平方英尺，出租或出售率达到98%[68] - LXP的开发项目总面积为2,138,640平方英尺，预计在2024年和2025年完成[116] - LXP的土地项目总面积为445英亩，包含多个开发项目[119] 市场扩张和并购 - 2025年8月，LXP的12个目标市场宣布的制造投资总额达到2800亿美元，较2024年的1500亿美元显著增加[52][53] - LXP的12个目标市场中，预计将创造超过100,000个工作岗位，涉及90多个大型项目（投资超过1亿美元）[53] 财务状况 - LXP的净债务与调整后EBITDA比率降至5.2倍，较之前的5.8倍有所改善[77] - LXP的总市场资本化为427.49亿美元，其中股本占65.9%[84][86] - LXP通过现金招标回购了1.4亿美元的6.75%到期高级票据，预计在2028年到期[12] 未来展望 - 预计到2030年，LXP的租赁到期率为64%，当前的市场价值提升约为17%[64] - 2025年签署的租赁合同平均年租金增长率为3.3%[67] - LXP计划到2030年实现运营净零排放，40%的投资组合将获得绿色建筑认证[93][100]

核心观点 - 公司2025年第三季度财务业绩表现强劲 核心运营指标实现全面增长 反映出投资组合的稳定性和市场的持续健康 [1] - 管理层强调通过严格的执行和改善的租赁势头 公司有望实现又一年的显著增长和长期价值创造 [1] 财务业绩 - 第三季度归属于普通股股东的净收入为4859万美元 同比增长16.2% 每股基本净收益为0.26美元 同比增长13.0% [4] - 第三季度现金净营业收入为1.62252亿美元 同比增长9.3% 同店现金净营业收入为1.45694亿美元 同比增长3.9% [4] - 第三季度调整后EBITDAre为1.52537亿美元 同比增长9.9% 核心FFO为1.24707亿美元 同比增长12.6% 每股核心FFO为0.65美元 同比增长8.3% [4] - 第三季度可供分配现金为1.01007亿美元 同比增长14.8% [4] - 截至2025年9月30日 净债务与年化调整后EBITDAre比率为5.1倍 流动性为9.041亿美元 [15] 收购与处置活动 - 第三季度收购了两栋建筑 总面积98.641万平方英尺 收购价格为1.01528亿美元 收购时占用率为100% 现金资本化率为6.6% [6] - 第三季度还收购了一块价值290万美元的空置土地 [6] - 2025年前三季度累计收购了6栋建筑 总面积156.3174万平方英尺 总收购价格为1.63212亿美元 加权平均现金资本化率为6.7% [7] - 季度结束后至10月28日 公司完成了后续收购 面积为40.8198万平方英尺 收购价格为4920万美元 另有29.4亿美元的收购管道 [7] - 2025年前三季度处置了3栋建筑 总面积58.8591万平方英尺 总售价为8220万美元 [9] 租赁活动 - 第三季度运营组合租赁活动总量为215.4189万平方英尺 现金租金变化和直线租金变化分别为27.2%和40.6% [10] - 第三季度到期租约面积为250万平方英尺 留存率为63.4% [10] - 2025年前九个月运营组合租赁活动总量为1133.3102万平方英尺 现金租金变化和直线租金变化分别为26.3%和41.4% 留存率为77.5% [12] - 截至10月28日 已完成2025年预期新租和续租的98.7% 涉及1400万平方英尺 实现现金租金变化23.9% [13] - 截至10月28日 已完成2026年预期新租和续租的52.0% 涉及950万平方英尺 实现现金租金变化21.8% [13] 资本 markets 活动 - 2025年9月15日 公司对3亿美元G定期贷款进行了再融资 原定于2026年2月到期 新到期日为2030年3月15日 [14] - 该定期贷款在2026年2月5日前包含利率互换后的综合固定利率为1.70% 此后至2030年3月15日的综合固定利率为3.94% [14] 投资组合运营指标 - 截至2025年9月30日 总组合占用率为95.8% 运营组合占用率为96.8% [8] - 同店组合占截至2025年9月30日总组合平方英尺的90.2% [4] - 第三季度在南卡罗来纳州格里尔的开发项目签署了一份全楼租赁合同 面积为24.3642万平方英尺 [10] - 季度结束后在田纳西州黎巴嫩的开发项目签署了一份租赁合同 面积为9.0896万平方英尺 [11]

核心财务业绩 - 第三季度每CBFI净收益为1.0027比索（0.0540美元），低于去年同期6.4415比索（0.3424美元）[3] - 第三季度每CBFI经调整的经营资金（FFO）为1.0268比索（0.0561美元），高于去年同期0.8343比索（0.0437美元）[3] - 杠杆率为22.6%，流动性约为199亿比索（11亿美元），包括184亿比索（10亿美元）的未使用信贷额度和16亿比索（8500万美元）的无限制现金[5] 运营指标 - 期末出租率为98.0%，平均出租率为97.9%，自2021年第二季度以来持续高于97%[4] - 客户留存率达到81.7%，显著高于去年同期的52.7%[4][7] - 续租净有效租金变动为47.2%，主要由墨西哥城、雷诺萨和蒂华纳市场带动[4][7] - 同店现金净营业收入（NOI）增长14.8%，同店净有效NOI增长15.2%，主要驱动力为租金变动和年度租金上涨[4][7] 投资组合与战略 - 公司专注于墨西哥主要消费和制造业市场的高质量、地理位置优越的物流资产[4] - 投资组合包括515处物业，总面积8700万平方英尺（810万平方米），其中包含分布在6个核心市场的348处物流和制造设施，租赁总面积（GLA）为6570万平方英尺（610万平方米）[9] 2025年业绩指引更新 - 建筑收购指引从之前的1.5亿至2.5亿美元下调至5000万至1亿美元[6] - 建筑处置指引从之前的1亿至4亿美元大幅下调至0至5000万美元[6] 可持续发展评级 - MSCI评级从BB提升至BBB，标普企业可持续发展评估分数从55分提升至60分[7]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入达到7240万美元，同比增长13.7% [6] - 不包括能源的总收入为6990万美元，同比增长14.5% [6] - 调整后NOI利润率为94.4%，调整后EBITDA利润率为85.3% [7] - 调整后净营业收入增长14.7%至6610万美元 [17] - 调整后EBITDA为5970万美元，同比增长15%，利润率扩大34个基点至85.3% [17] - FFO（含当期税）同比增长16.5%至4740万美元，FFO增长20.1%至0.055美元 [17] - 季度末现金及现金等价物为5.87亿美元，总债务为14.5亿美元 [18] - 净债务与EBITDA比率增至4倍，贷款与价值比率为31% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总租赁活动达到170万平方英尺，其中新租赁面积为59.7万平方英尺，续租面积为110万平方英尺 [7] - 续租合同的平均年限为6年，过去12个月的加权平均租金差价为12.4% [7] - 资产回收策略下，公司在华雷斯城以550万美元（较评估价值溢价约10%）出售了一栋80,604平方英尺的建筑 [15] - 超过60%的增长来自现有租户 [70] 各个市场数据和关键指标变化 - 总资产组合入住率为89.7%，稳定资产和同店资产入住率分别为94.3%和94.8% [8] - 蒙特雷：完成Apodaca Park的建设，三座新设施处于营销阶段，收购了330英亩土地 [9] - 华雷斯城：市场出现早期好转迹象，整体空置率收缩130个基点，A级空置率收缩190个基点，净吸纳量达130万平方英尺，公司与一家全球电子公司签订了50万平方英尺的租约 [10] - 蒂华纳：复苏较慢，空置率高，但67%的租赁需求来自制造业用户 [11] - 瓜达拉哈拉：工业市场空置率健康，为2.8%，是外国直接投资的关键接收地 [12] - 墨西哥城：基本面保持强劲，空置率仅为2%，创下五年来的最高吸纳量记录 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于Route 2030长期愿景，旨在建立一个规模化、多元化的工业平台 [15] - 资本配置保持保守和集中，目前仅有一个在建项目，优先考虑租户需求最明显的市场 [15] - 公司是垂直整合的，内部管理运营，在已有业务的市场进行开发，预计不会出现重大成本增加 [43] - 行业竞争方面，墨西哥现已超越中国成为美国最大的电气和电子设备出口国 [13] - 新的能源立法包括通过公私合作进行能源发电的条款，预计工业园将受益 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁势头正在恢复，租户需求加剧，墨西哥工业房地产市场的基本面保持完好 [5] - 公司对与联邦当局和能源监管机构的持续合作充满信心 [14] - 汽车行业活动已稳定，公司看到动力向其他高价值制造领域转移，如电子、科学设备和工业机械 [13] - 公司认为墨西哥深度融入支持北美汽车行业的供应链，几乎不可能脱钩 [13] - 公司修订了2025年全年指引，预计EBITDA利润率将达到84.5%，收入增长在10%至11%之间，调整后NOI利润率约为94.5% [16] 其他重要信息 - 公司成功完成了5亿美元的高级无担保票据发行，利率为5.5%，于2033年到期 [18] - 票据获得标准普尔全球评级和惠誉评级的BBB-正面评级 [18] - 公司在2025年10月15日支付了第三季度现金股息，每股普通股0.38美元 [19] - 公司的土地储备现已接近完成，足以交付Route 2030计划 [9] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于长期发展管道和USMCA审查的加速计划 [21] - 公司看到积极的需求信号，特别是在墨西哥城和瓜达拉哈拉，将仔细分析市场，在需求强劲的市场恢复和启动新开发，并密切关注明年的USMCA审查 [22][23] 问题: 需求信号是来自现有租户还是新租户 [24] - 需求信号来自现有租户和新租户，包括来自北美、亚洲和欧洲的公司，行业不仅限于汽车，还包括电子、航空航天和物流 [26] 问题: 10月份的租赁活动更新以及年底净债务与EBITDA的预期 [30] - 公司在华雷斯城、巴希奥地区和蒂华纳成功租赁了一些建筑，涉及物流、食品饮料和汽车行业，对下一季度和2026年持乐观态度 [31] - 杠杆率将随着偿还MetLife负债而下降，年底净债务与EBITDA预计低于4.6倍，贷款与价值比率约为26% [33][34][35][36] 问题: EBITDA利润率改善的可持续性以及新项目启动后的预期 [40] - 由于收入增长和低成本基础，EBITDA利润率保持强劲，预计随着公司发展，EBITDA将保持在83%至85%的水平，垂直整合结构有助于提高运营效率 [41][43] 问题: 复苏速度和公司洽谈的积压情况 [47] - 今年是过渡年，早期出现重大放缓，但现在看到大量公司积压希望在北美洲建立业务，公司正在全球与潜在客户沟通，对墨西哥作为美国主要伙伴的地位充满信心 [48][49] 问题: 未来几个季度新建筑启动和土地收购的预期 [51] - 公司将根据需求谨慎启动开发，今年已在战略市场收购土地，目前拥有实现2030战略所需约90%的土地，将进行土地改良以便在需求增强时开发 [52] 问题: 能源方面的进展和政府支持计划 [56] - 公司积极满足客户的能源需求，政府支持工业园的一揽子计划，公司在购买土地后立即启动能源可行性流程，最近在蒙特雷完成了可再生能源投资 [57][58][59] 问题: 启动新开发的定量指标以及租赁差价下降的原因 [63][65] - 公司依靠内部数据和与租户的直接联系做出投资决策，超过60%的增长来自现有租户，租赁差价的下降并不显著，趋势仍是上升的，远高于通胀 [66][67][68][69] 问题: 私人开发商收购稳定资产的趋势以及公司优势 [74] - 市场流动性充足，私人市场有收购稳定资产的意愿，公司专注于开发，因为开发回报率（约10%）远高于收购资本化率（6%-7%），流动性为所有参与者创造价值 [75][76] 问题: 租赁差价的可持续性和蒂华纳同店入住率下降的原因 [82] - 公司预计租赁差价将保持两位数增长，因为市场租金在大多数市场保持稳定，同店入住率下降是由于将新的、处于营销阶段的建筑纳入同店组合，有信心能够恢复 [83][84] 问题: 近期出售资产的资本化率以及房地产税和保险成本趋势 [88] - 出售资产的资本化率为6.2%，售价为每平方英尺68美元，较评估价值溢价10%，保险成本已锁定，未出现重大调整，房地产税部分转嫁给租户，占总生产成本比例很小 [89][90][92] 问题: 墨西哥城La Villa项目租赁缓慢的原因以及租赁优惠趋势 [94] - La Villa项目规模较小，为最后一英里项目，公司等待合适的租户以争取更好租金，墨西哥城动态强劲，租赁优惠因市场和租户而异，公司注重与投资级公司的长期租赁关系 [95][96][97] 问题: 土地储备策略的风险回报权衡 [102] - 公司土地策略是关键，过去投资回报率超过10%，而相关交易资本化率为6%-6.7%，提前收购土地、建设基础设施以便在需求回归时做好准备是正确方法，目前土地储备足以支持2030战略 [103][104][105]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入达到7240万美元，同比增长13.7% [5] - 不包括能源的总收入为6990万美元，同比增长14.5% [6] - 调整后NOI为6610万美元，同比增长14.7%，调整后NOI利润率为94.4%，同比上升16个基点 [6][16] - 调整后EBITDA为5970万美元，同比增长15%，调整后EBITDA利润率为85.3%，同比上升34个基点 [6][16] - FFO（含当期税）为4740万美元，同比增长16.5%，FFO增长20.1%至0.055美元 [16] - 税前收入为5240万美元，低于2024年同期的6270万美元，主要由于投资性房地产重估收益减少以及利息收入降低 [16] - 期末现金及现金等价物为5.87亿美元，总债务为14.5亿美元，净债务与EBITDA比率为4倍，贷款价值比为31% [17][18] - 修订2025年全年指引：预计EBITDA利润率达到84.5%（此前为83.5%），收入增长10%-11%，调整后NOI利润率约为94.5% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总租赁活动达170万平方英尺，其中新租赁（新老租户）为59.7万平方英尺，续租为110万平方英尺，平均租期为6年，过去12个月加权平均租金差价为12.4% [6] - 总资产组合入住率为89.7%，稳定资产组合和同店入住率分别为94.3%和94.8% [7] - 整体入住率小幅下降，主要由于新交付建筑处于招租阶段 [7] - 续租率保持高位，续租租金继续呈上升趋势 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - **蒙特雷**：完成Apodaca Park建设，三座新设施处于营销阶段，需求强劲，特别是来自先进制造业和物流公司 [7]；季度后收购330英亩土地，位于蒙特雷-阿波达卡机场高速走廊 [8] - **华雷斯城**：市场出现早期好转迹象，整体空置率收缩130个基点，A级空置率收缩190个基点，净吸纳量达130万平方英尺 [9]；公司与一家全球电子公司签订50万平方英尺租约 [9] - **蒂华纳**：复苏较慢，市场动态仍在适应近期供应涌入，空置率高，但出现早期复苏迹象，67%的租赁需求来自制造业用户 [10] - **瓜达拉哈拉**：工业市场空置率保持健康水平2.8%，是外国直接投资的关键接收地，特别是在电子、汽车和航空航天等先进制造业 [11] - **墨西哥城**：工业基本面保持强劲，年初至今吸纳量创五年新高，空置率仅为2%，物流和电子商务租户需求稳定 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于Route 2030长期愿景，旨在建立一个规模化、多元化的工业平台，服务墨西哥最重要的走廊 [14] - 资本配置保持保守和专注，目前仅有一个在建项目，是年初应对低吸纳率采取的谨慎态度的直接结果 [14] - 资产回收是资本配置战略的关键部分，第三季度以550万美元（较评估价值溢价约10%）出售了华雷斯城一栋80,604平方英尺的建筑 [14][18] - 优先考虑租户需求最明显的市场，将资本导向土地和基础设施准备 [14] - 行业竞争方面，墨西哥现已超越中国成为美国最大的电气和电子设备出口国，公司看到汽车行业活动稳定，电子、科学设备和工业机械等高价值制造领域势头增强 [12] - 公司受益于垂直整合模式，内部化管理运营和开发组合，预计运营效率将进一步提升 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管年初面临宏观不确定性和市场活动放缓，但出现改善的令人鼓舞的迹象，租赁势头回归，租户需求加剧，墨西哥工业房地产市场的基本面保持完好 [4] - 公司对与联邦当局和能源监管机构的持续合作充满信心，新的能源立法包括通过公私合作发电的条款，被视为增强工业用户可靠性和长期容量的积极一步 [12][13] - 近岸外包趋势持续，制造商加倍投入有弹性的近邻生产战略，墨西哥深度融入支持北美汽车行业的供应链，几乎不可能脱钩 [12] - 公司看到不同行业的公司正在超前于当前需求进行投资 [12] 其他重要信息 - 第三季度成功完成5亿美元高级无抵押票据发行，利率5.5%，期限至2033年，用于提前偿还现有债务，增强流动性并延长到期期限 [13][17] - 票据获得标普全球评级和惠誉评级的BBB-正面评级 [17] - 季度后于10月9日全额偿还了1.5亿美元的MetLife II信贷额度和2660万美元的相关增量额度 [17] - 于2025年10月15日支付第三季度现金股息，每股普通股0.38美元 [18] - 公司积极投资可再生能源，最近在蒙特雷完成一项可再生能源投资，专注于太阳能电池板，与Route 2030增长战略保持一致 [58] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于长期发展管道和USMCA审查的影响 [20] - 回答：公司看到大多数市场的积极需求信号，特别是墨西哥城和瓜达拉哈拉全年保持稳固 [21]；公司将仔细分析市场趋势，继续专注于Route 2030增长战略，并根据需求进展决定恢复开发 [21][22]；需求信号来自现有租户和新租户，包括来自北美、亚洲和欧洲的公司，涉及汽车、电子、航空航天和物流等多个行业 [25] 问题: 关于10月租赁活动和年底净负债与EBITDA比率 [29] - 回答：公司在华雷斯城、巴希奥地区和蒂华纳为电子、食品饮料、物流和汽车行业的租户租赁了几栋建筑，预计未来几个季度将继续看到这些行业蓬勃发展 [30]；公司资产质量高、位置优越、拥有能源供应是关键优势 [31]；杠杆率暂时反映了债券发行和负债偿还之间的过渡期，偿还MetLife负债后，净负债与EBITDA比率和杠杆率将下降至良好目标，预计年底净负债与EBITDA比率在4倍左右 [32][34][35] 问题: 关于EBITDA利润率改善的可持续性以及新项目启动后的预期 [39] - 回答：公司今年重点维持低成本基础，收入增长有助于保持有吸引力的EBITDA利润率 [40]；随着公司成长，EBITDA预计将保持在83%-85%的水平 [40]；由于公司是垂直整合且内部管理，在已有市场的开发不会导致成本大幅增加，运营利润率预计将继续有利 [42] 问题: 关于需求复苏的速度和潜在租户积压 [46] - 回答：今年是过渡年，早期出现重大放缓，但公司现在看到大量公司积压希望在北美地区建立业务 [47]；决策驱动因素多样，包括AI技术革命（推动电子行业快速增长）和地缘政治因素（如汽车行业等待USMCA结果） [48]；墨西哥仍是北美地区重要的合作伙伴 [48] 问题: 关于未来土地收购预期 [50] - 回答：公司对开发持谨慎态度，将根据市场需求监控 [50]；今年已在战略市场（瓜达拉哈拉、华雷斯城、墨西哥城、蒙特雷、圣尼古拉斯、阿波达卡）收购土地，为中长期发展定位，目前拥有实现2030战略所需约90%的土地 [51] 问题: 关于能源供应和政府支持计划 [55] - 回答：公司积极预见客户的能源需求，与政府和工业园协会合作以确保获得适当的能源方案和支持 [56]；公司在购买土地后立即开始能源可行性研究和基础设施建设，现有园区已具备能源供应，这是一个巨大优势 [57]；公司在蒙特雷完成一项可再生能源投资，专注于太阳能，符合Route 2030战略 [58] 问题: 关于启动新开发的定量指标以及租赁差价下降的原因 [62][64] - 回答：公司拥有超过4300万平方英尺的工业建筑开发经验和内部一线市场信息，依赖自身数据和分析做出投资决策 [65]；瓜达拉哈拉的开发决策基于与现有大型租户（如亚马逊、Foxconn）的紧密联系和理解其增长趋势 [66]；过去12个月租赁差价下降不显著，整体趋势向上，两位数差价可持续，远高于通胀，且租约与通胀挂钩并每年调整 [67][68]；超过60%的增长来自现有租户，公司倾向于与现有优质租户共同成长 [69] 问题: 关于私人开发商收购稳定资产的趋势是否对公司有利 [73] - 回答：市场流动性充足对公司有利，私人市场有收购稳定资产的意愿 [74]；公司重点仍将放在开发上，因为开发收益率（约10%）相对于收购资本化率（6%-7%）仍有巨大利差 [75]；市场交易为估值设定了基准，公司股票相对于资产净值存在大幅折价，公司有股票回购计划，在折价较大时会使用该计划创造股东价值 [76] 问题: 关于租赁差价的可持续性和蒂华纳同店入住率下降的原因 [81] - 回答：同店入住率下降是由于将两栋蒂华纳的大型新建筑（处于营销阶段）和一栋华雷斯城的建筑纳入同店组合所致，公司有信心通过招租恢复 [82]；预计租赁差价将保持两位数增长，因为市场租金在大多数市场保持稳定，续租带来了租金差价的大幅增长 [83] 问题: 关于近期出售资产的资本化率以及房地产税和保险成本趋势 [87] - 回答：近期出售资产的资本化率基于原地租金为6.2%，售价为每平方英尺68美元，较评估价值溢价约10% [91]；公司已确保未来18个月左右的保险成本，未看到重大调整；房地产税未见重大增长，且大部分成本通过三重净租约转嫁给租户，租金及相关成本仅占租户总生产成本的7%-9%，仍具竞争力 [88][89] 问题: 关于墨西哥城La Villa项目招租缓慢的原因以及租赁优惠条款的变化 [93] - 回答：La Villa项目规模较小（最后一英里），公司为找到合适租户而等待，虽然时间较长，但该地区租金上涨，未来有望以更好租金出租，预计明年能成功租赁 [94]；租赁优惠因市场和租户而异，公司专注于与投资级公司签订长期美元租约，有时会有租金优惠，但会通过其他方式交换，公司更看重资产总回报而非即时收入，宁愿空置也不接受不良租户 [95][96] 问题: 关于土地储备策略的风险回报权衡 [101] - 回答：土地储备对公司整体战略至关重要，Route 2030战略确定了17亿美元的投资机会，聚焦于蒙特雷、瓜达拉哈拉、墨西哥城、华雷斯城和蒂华纳等主要市场 [103]；提前收购土地、部署基础设施以便在需求回归时做好准备是正确的策略，公司平台在开发质量、可持续性和股权方面具有优势 [104]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股运营资金为2.27美元，较去年同期增长6.6% [6] - 季度末出租率为96.7%，入住率为95.9% [6] - 季度平均入住率为95.7%，较2023年第三季度下降100个基点 [6] - 季度现金同店净营业收入增长6.9%，年初至今增长6.2% [6] - 前十大租户租金占比降至6.9%，较去年下降60个基点 [6] - 第四季度每股运营资金指导区间为2.30至2.34美元，全年指导区间为8.94至8.98美元，分别较去年同期增长7.9%和7.3% [12] - 第四季度同店入住率预计为97%，为年内最高 [13] - 现金同店净营业收入增长指导中点上调20个基点至6.7% [13] - 由于少数开发项目在完全入住前转化，平均投资组合入住率指导下调10个基点 [13] - 坏账租金预计占收入的35至40个基点，与历史水平一致 [13] - 债务与总市值的比率为14.1%，未调整债务与EBITDA比率为2.9倍，利息和固定费用保障倍数增至17倍 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 季度重续租约价差为GAAP基准36%和现金基准22% [6] - 年初至今重续租约价差略高，分别为GAAP基准42%和现金基准27% [6] - 租户续租率上升至近80% [8] - 开发项目租赁进度放缓，导致开发动工预测从年初水平下调 [8] - 开发动工预测重新调整为2亿美元 [8] - 开发管道租赁活动有所改善，第三季度签署的租约数量和平方英尺数均较第二季度和去年同期显著提升 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 东部地区（包括佛罗里达、纳什维尔、罗利）表现最为强劲 [48] - 达拉斯市场表现良好，公司已100%出租，并收购了更多土地以满足租户扩张需求 [48] - 亚利桑那州市场（凤凰城、图森）尽管存在大量空置，但公司实现100%出租，并能推动租金增长 [48] - 加州市场（特别是洛杉矶）仍然疲软，已连续11个季度出现负净吸纳量 [49] - 丹佛市场开发租赁进度较慢 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是通过地理和租户多元化来稳定收益 [6] - 战略是利用团队经验、资产负债表实力、现有租户扩张需求以及持有的土地和许可，比私营同行更早把握开发机会 [9] - 本季度收购了北卡罗来纳州罗利的物业、奥兰多的新开发土地以及达拉斯东北部市场的新建筑和土地 [9] - 行业新供应管道持续萎缩，本季度动工量再次处于历史低位，加上分区和许可获取难度增加，预计新现代化设施供应有限将在需求稳定时对租金构成上行压力 [8][9] - 全国范围内，除数据中心外，其他板块活动缓慢，导致建筑定价下降约10%至12% [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场需求似乎正在恢复并开始再次向前发展 [15] - 宏观不确定性消退以及消费者和企业信心增强的迹象为明年奠定了基础 [13] - 投资组合受益于人口迁移、近岸和回流趋势、物流链演变以及历史上较低的小型仓储市场空置率等长期积极趋势 [15] - 管理层对团队执行力和第三季度业绩表示满意，业绩超出最初预期 [15] - 市场在一定程度上仍存在分化，面积在5万平方英尺及以下的潜在客户转化情况较好，而大面积空间的潜在客户活动有所改善，但决策过程仍显谨慎 [7][8] 其他重要信息 - 公司在第三季度结算了所有未平仓远期股权协议，获得总收益1.18亿美元，平均价格为每股183美元 [10] - 公司目前有4.75亿美元的信贷额度可用，并计划在第四季度末发行2亿美元的债务 [10][11] - 公司拥有最多元化的租金名册，在行业中租户集中度最低 [6] - 公司计划在第四季度进行2亿至2.5亿美元的无担保定期贷款，预计定价在4.3%至4.4%左右的范围 [69] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于开发管道租赁情况的进一步说明，特别是大型空间的租赁进展以及促成签约所需的条件 [18] - 管理层表示自5月份以来，关于大型空间的洽谈氛围每月都在改善，特别是现有租户在园区内的扩张和搬迁需求（约占开发租赁的三分之一）推动了高续租率 [19] - 开发动工已多次放缓，但随着年份推进，潜在客户数量有所增加，决策延迟可能与商业信心有关，期待利率进一步下调或地缘政治局势缓和能改善 sentiment [20] - 公司未在年底预算中假设任何投机性租赁，但已准备好空置空间内的定制单元以应对快速搬迁需求，今年租赁签约过程比过去五年更具波折 [21] 问题: 近期建筑成本趋势及其对开发动工的影响，以及市场租金与可接受收益率的关系 [25] - 建筑成本已下降约10%-12%，主要因承包商需求不足（数据中心除外），电气设备等交货期较长 [25] - 新收购土地基于当前租金和建筑成本进行测算，收益率仍可达7%或低7%范围，动工放缓主因是需求而非成本问题 [25][26] - 公司根据市场需求灵活调整开发节奏，优先将已投入资本的项目租赁出去 [26][27] 问题: 开发管道增量租赁相对平淡的原因，空置面积中有多少有活跃潜在客户，是租金问题还是决策犹豫 [31] - 本季度签署了约6份租约，总计21.5万平方英尺，但存在签约后租户反悔的异常情况 [33] - 公司对大部分空置面积都有一定程度的客户活动，但签约过程缓慢，部分项目考虑分割建筑或增加办公面积以适应需求 [32][34] - 近期出现更多大型租户的预租活动，但最终签约仍需时间，管理层对管道活动增加感到鼓舞 [34][35] 问题: 鉴于明年的到期租约结构和当前租金水平，能否维持中30%区间的GAAP重续价差 [38] - 管理层认为若能维持当前市场状况，可以保持第三季度的价差水平，并指出公司报告的是当季签约的价差，而非当季生效的价差，后者本季度可达45% [39] - 低供应环境（小型仓储空置率约4%）为租金增长奠定基础，一旦需求转向，由于供应紧张和向优质资产转移，租金可能快速上涨 [40][41] 问题: 各区域市场的表现排名和强弱情况 [46] - 东部区域（佛罗里达、纳什维尔、罗利）最强；德克萨斯州（达拉斯）表现良好；亚利桑那州（凤凰城、图森）尽管市场有空置，但公司表现强劲；加州市场（洛杉矶）和丹佛市场相对疲软 [48][49][50] 问题: 如果租户决策延迟情况持续，当前22%的现金重续价差需要多长时间会回落至个位数 [54] - 管理层认为，基于每年15%-20%的租约到期率，在假设市场保持平稳的极端情况下，需要数年时间价差才会显著收窄，但低供应背景使得市场不太可能持续平淡，需求轻微转变就可能快速推高租金 [55][56][58] 问题: 在简化供应链和关税背景下，制造业回流是否会成为工业地产需求复苏的领先动力 [60] - 管理层同意制造业回流是新的需求来源，特别是在德克萨斯、亚利桑那、卡罗来纳等州，公司投资组合中已出现为大型工厂（如特斯拉、英特尔、德州仪器）配套的供应商需求 [61][62][63] - 这将类似于电子商务带来的额外需求增长，但可能对特定市场影响更大 [63] 问题: 本季度坏账水平和租户观察名单是否有变化 [68] - 坏账水平仍然很低，约占收入的30-35个基点，最近两个季度的坏账率约为前五个季度的一半，观察名单上的租户数量今年保持稳定 [68] 问题: 利率降至什么水平会促使公司提高杠杆率至长期目标 [69] - 公司持续权衡债务与股权成本，计划在第四季度进行2亿至2.5亿美元的无担保定期贷款，预计定价在4.3%-4.4%范围，认为有吸引力 [69] - 公司拥有大量低杠杆的财务灵活性（债务/EBITDA为2.9倍），将根据市场机会逐步利用，循环信贷额度利率已随联邦基金利率下降至约4.7% [69][70][71] 问题: 年初至今签署租约的平均租金与2026年到期租金（年初为8.42美元/平方英尺）的比较，以及GAAP同店NOI加速的原因 [76][79] - 管理层指出租金虽从峰值回落但仍具粘性，租金下调并非主要问题，需求信心是关键 [77][78] - GAAP同店NOI加速得益于同店入住率从去年第四季度的95.6%稳步提升至今年第三季度的96.6%，并预计第四季度达到97%，运营投资组合表现强劲 [79][80] - 预计明年若能维持高入住率，结合租金增长，同店NOI有望保持稳健 [80] 问题: 随着开发管道规模减小，公司对收购空置物业的态度是否改变 [85] - 公司仍专注于位置优越的小型仓储资产，在不同周期阶段权衡风险回报，近期收购主要是战略性的、能立即产生增值效应的资产，净有效回报率在6%或略高 [85][86] - 公司保持灵活，根据市场机会调整开发与收购的侧重，并注意到有更多寻求资金合作的询盘，表明开发领域资本稀缺 [86][87] 问题: 开发租赁条件解冻的背景下，延迟的动工是否会推至2026年并导致动工量回升，还是缓慢进度会持续 [91] - 管理层希望明年动工量能超过2亿美元，但这取决于市场需求，公司具备在8-10个月内快速启动项目的条件，将根据租赁情况灵活调整，宁愿稍晚也不过早 [93][94][95] 问题: 本季度重续价差减速是结构性问题还是定价压力 [97] - 主要是结构性问题而非定价压力，若按当期生效的租约计算价差为45%，GAAP中30%区间的价差在目前空置率紧张（小于10万平方英尺空间空置率约4.5%）的背景下仍具粘性 [97][98] 问题: 开发管道预租率较低（约9%）是否影响动工决策，是否有投机开发空间的上限 [102] - 公司会考虑实体层面的总风险，通常以占总资产价值的百分比（如6%）来监控，但目前远低于该水平 [103] - 日常决策更多基于具体园区和子市场的需求活动，目标是让开发节奏与市场需求同步，目前是控制新供应以消化现有库存 [104][105] 问题: 开发动工下调涉及哪些市场，以及明年同店NOI增长的主要驱动力是否是价差 [109] - 动工下调并非特定市场，主要是德克萨斯州一个项目因已签约租户反悔导致约2000-2500万美元的变动 [110][111] - 明年同店NOI增长将受益于价差（现金价差20%区间具粘性，每年约4%-5%的潜在增长）和入住率（从年初约96%预计升至年底97%）的提升 [112][113] 问题: 租赁成本趋势以及是否会通过提高TI来促进开发管道租赁 [118] - 租赁成本（主要是佣金和TI）相对稳定，TI约为每年租期1.10-1.20美元/平方英尺 [118][121] - 公司相比小型开发商在提供TI方面更有优势，但当前租赁延迟主要源于租户对其业务的预测而非经济条款，公司提供的是符合市场的交易条件 [119][120] 问题: 在新租约中是否观察到租户信用质量或租期偏好的变化 [126] - 租户信用质量和租期偏好与以往相比没有显著变化，坏账水平良好，TI包和办公装修比例（12%-15%）保持稳定 [126] 问题: 如何协调潜在客户活动改善与下调 occupancy 和开发动工指导的矛盾 [130] - 同店投资组合入住率实际上升（指导上调），但整体投资组合入住率因开发项目转化慢而微调，开发租赁收入低于预期，但这为明年提供了增长潜力 [131] - 放缓开发动工是为了优先租赁现有库存，潜在客户活动近期（过去60-90天）显著增加，但尚未转化为签约，因此需要保持耐心 [132][133]