专项债收购存量土地总体规模与节奏 - 截至4月10日，各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地的总金额已超1200亿元，具体为1282亿元 [1][2] - 3月各地公示节奏明显加快，总金额约684亿元，环比2月增长29% [1][2] - 广东、四川、湖南三省已合计发行专项债金额约402亿元，占公示总金额约三分之一 [1][4] 各地区与城市分布情况 - 全国31个省市中有14个省市公示相关情况，广东省公示拟收储总金额接近500亿元，位居第一 [2] - 湖南、福建、四川、广西公示金额均超100亿元 [2] - 各城市中，惠州拟收储价格127.5亿元居首，柳州、天津、广州拟收储价格均超70亿元 [2] - 一二线城市公示地块合计102宗，拟收储总金额约277亿元，占比21.6% [2] 收购土地的具体特征 - 公示地块数量约850宗，总面积超4000万平方米 [2] - 住宅用地宗数占比超过60%，商办用地占比约26%，工业用地占比约7% [3] - 约80%地块成交时间集中在2020至2024年，其中2021至2023年地块居多 [3] - 用地单位绝大多数为地方国企，覆盖地方国企、央企和民企 [3] 收储价格与成交价比较 - 超50%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8至1.0之间 [3] - 约35%的地块比值在0.9至1.0之间，约16%的地块比值在0.7至0.8之间 [3] - 部分地块拟收储价格的折扣较大 [3] 政策背景与未来展望 - 专项债收购存量闲置土地是2025年促进房地产市场止跌回稳的关键举措之一 [4] - 自然资源部和财政部已于3月11日联合发布通知，明确专项债用于土地储备的细则 [4] - 预计专项债收购存量土地的配套政策将继续完善，各地发债节奏有望进一步加快 [1][4] 当前难点与政策建议 - 地方收购存量土地存在难点，包括专项债额度不清晰、收购价格难确定、被收购主体较为单一等 [4] - 政策建议包括以土地出让起拍价作为收购价格参考，以及聚焦核心城市/区域项目、丰富被收购主体等 [5] - 预计已公示地块的福建、浙江、山东等地发债节奏将有所加快 [6]

文章核心观点 郑州市政府发布通知运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，明确收地范围、价格确定及收地工作具体要求 [1][2] 收地范围 - 企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地（优先） [3] - 因低效用地再开发或基础设施建设等确需收回的土地 [3] - 已动工地块中规划可分割且暂未建设的土地 [3] - 国家、省、市等相关政策规定可以收回收购的土地 [3] 价格确定 - 收地价格以基础价格为基础，与土地使用权人协商一致后经集体决策确定，基础价格按土地市场评估价格，相较企业土地成本就低确定 [5] - 司法或破产拍卖进入变卖程序的土地，相关司法程序完结后，在变卖价格不高于基础价格的前提下，按变卖价格和税费确定收地价格 [6] - 承担有保交楼任务的企业无力继续开发已供应未动工的住宅用地和商服用地，按基础价格确定收地价格，收地款用于保交楼项目 [7] - 拟收回收购地块的原土地使用权人在市域内参与竞买与原土地等值及以上土地的，按基础价格确定收地价格，企业足额缴纳新地块土地价款后，支付收地价款 [7] - 因法定原因导致土地使用权人至收地工作实施时仍无法开工的，按基础价格确定收地价格 [8] - 除上述情形以外的土地，按基础价格下调5%确定收地价格 [9] 收地要求 - 收回收购的存量闲置土地纳入储备后，根据国家调控政策要求和市场发展形势开展土地供应，因市场价格波动导致国有土地资产减值的，不予考核追责 [11] - 收回收购的土地按规划优先用于保障性住房建设、基础设施配套、公共服务设施建设补短板等重点民生领域和实体经济用地项目，原则上当年不再供应用于房地产开发 [11] - 各区政府全面调查摸底，提前做好专项债券资金申请和收地前期工作，按要求及时纳入年度土地储备计划 [11] - 加强部门沟通协调，突出银行改革化险、保交楼项目等涉及的存量闲置土地，分期分批稳妥推进和实施收地及后续再供应工作 [11] - 充分发挥土地储备“蓄水池”作用，提升收回收购土地品质，优化规划条件，强化投放调控和流量管理，维护良性土地供需关系 [11] - 各级各部门合理运用价格机制，有效防范廉政风险和道德风险，确保地方政府专项债券资金依法合规使用 [12]

地方政府专项债券支持土地储备政策 核心政策要点 - 明确专项债券资金使用主体为纳入名录管理的土地储备机构，实行专款专用、封闭管理[1] - 优先将存量闲置土地（如已供应未动工的房地产用地）纳入储备计划，2024年11月7日后供地不列入存量范围[1] - 要求项目必须纳入土地储备计划并在全民土地资产管理系统中标识[1] 债券申报审核流程 - 自然资源部门需优先选择成熟度高、预期效益显著的项目，审核实施方案可行性及融资收益平衡[2] - 非试点地区由财政部、自然资源部联合审核项目，试点地区由省级政府审批后发行并备案[3] - 财政部门需依托债务管理系统进行全流程监管[3] 资金与收益管理 - 专项债券严格对应单个土地储备项目，允许项目内不同地块间调剂资金但需确保整体收益平衡[3] - 要求地方政府评估土地市场供需关系，合理确定债券发行期限[3] 监督管理机制 - 市县政府需对项目真实性负责，禁止利用债券资金反复回购造成空转[4] - 省级部门需每年三季度上报债券使用及偿还情况，财政部将随机抽查重点项目[4]