股价表现与增长引擎转变 - 公司在发布2024年第四季度财报后股价单日上涨15%，尽管随后因大盘下跌而回落，但此次波动被认为与公司确立了新的增长引擎有关[1][4] - 公司历史增长阶段分明：2007年至2018年期间，运营资金FFO每股收益近乎翻三倍，增长主要来自其管理的私募REITs所产生的费用收入，该费用收入在2019-2023年间终止，导致FFO每股收益显著下降，但同期房地产净营业收入保持良好增长[5][7][8][11] - 2023年底公司完成对净租赁办公物业的剥离，相关FFO并未损失，而是计入投资者持有的分拆实体股份中，此后公司FFO增长轨迹重新转为向上，标志着新增长引擎的启动[13][14][15] 有机增长分析 - 三重净租赁REIT的有机增长主要由三个因素决定：租赁利差、租金 escalators 以及空置率造成的流失，公司2024年第四季度综合同店租金增长率为2.5%[16][19] - 增长几乎全部来自平均约2.6%的租金 escalators，+7%的租赁利差抵消了部分空置的影响，使得 escalators 的贡献大致等同于整体NOI增长[17] - 资本支出占收入比例约为4.5%，处于行业低端，这得益于其资产组合中超60%为工业地产以及通常签订15年或以上的长期租约，后者有助于降低租赁成本[18][21][22][26] 利差投资与财务状况 - 公司新的增长部分来自于利差投资的复苏，当前环境下的三个因素使其收购管道具有高度增值性：资本化率普遍上升、债务减少提供更大流动性以及可获得低成本的债务融资[25][27] - 公司关键债务指标显著改善，债务与总资产比率处于40%区间，被评为BBB+投资级，较投资级起点高出两个等级，使其能够以极低成本发债，例如近期发行利率为3.7%的债券[25][30][32] - 首席执行官指出，收购管道资本化率在7%左右，平均收益率超过9%，与低成本融资结合可产生强劲利差，2025年收购管道指引为10亿至15亿美元[33][34] 估值与风险因素 - 目前三重净租赁REITs平均市价与运营资金比率为12.6倍，公司交易在11.9倍，鉴于其较低的杠杆率，经杠杆调整后的估值较同业更为便宜[36] - 公司因规模、经营历史及清晰的增长路径，理应较同业享有估值溢价，当前股息收益率加上增长预计可达低双位数，暗示强劲的总回报潜力[38][43] - 公司有三个主要租户面临租金拖欠或空置风险，合计占租金收入的4.5%，这些潜在问题可能导致公司2025年FFO增长指引维持在3%-4%，低于单看增值潜力所隐含的约5%[39][42]