文章核心观点 - 零售REITs在高利率环境下展现出韧性，行业基本面强于预期 [1] - Realty Income (O) 与 Federal Realty Investment Trust (FRT) 因其规模、稳定性和悠久的股息增长历史而表现突出 [1] - 两家公司均拥有坚实的租户基础和较高的出租率，但策略不同：O侧重全球多元化和三重净租赁模式，FRT侧重美国高收入市场的高品质露天购物中心和混合用途目的地 [2] - 在当前环境下，比较两家公司的长期增长轨迹具有现实意义，FRT在增长潜力和估值方面目前更具优势 [3][23][24] Realty Income Corporation (O) 分析 - 2025年第三季度租金收入为13.9亿美元，同比增长9%，出租率稳定在98.7%，拥有超过15,500处物业 [4] - 当季完成14亿美元投资，加权平均初始现金收益率为7.7%，其中72%投向欧洲，2025年总投资指引上调至55亿美元 [5] - 投资组合优势在于规模、租户多元化和对必需品零售（如杂货店、便利店、药店）的侧重，并利用AI预测分析工具优化资产管理 [6] - 资产负债表管理审慎，净债务与EBITDA比率为5.4倍，固定费用覆盖率为4.6倍，拥有35亿美元流动性 [7] - 预计2025年潜在信贷损失约为75个基点，但公司仍实现了第132次月度股息增长 [8] Federal Realty Investment Trust (FRT) 分析 - 2025年第三季度FFO每股为1.77美元，超预期，全年指引上调至7.05-7.11美元，可比物业运营收入增长4.4%，出租率达95.7% [9] - 当季完成创纪录的727,029平方英尺租赁，租金增长达28% [9][10] - 战略聚焦于高收入市场（如Bethesda, Santana Row）的主导性、必需品锚定的零售中心，并通过收购（如Annapolis Town Center）和混合用途开发项目强化此战略 [11][12] - 资产负债表稳健，固定费用覆盖率为3.9倍，拥有13亿美元流动性 [12] - 增长动力来自创纪录的租赁、内嵌的租金上涨以及强大的再开发管道 [14] 财务预估与市场表现比较 - Realty Income 2025年销售和FFO每股共识预估同比增幅分别为8.08%和1.91%，2025及2026年FFO每股预估在过去30天内被上调 [15][16] - Federal Realty 2025年销售和FFO每股共识预估同比增幅分别为5.21%和6.65%，2025及2026年FFO每股预估在过去60天内呈上调趋势 [18][20] - 过去三个月，O股价下跌3.2%，FRT股价上涨4%，同期行业指数上涨2.1% [20] - O的远期12个月P/FFO为12.89倍，低于其三年中值；FRT的远期12个月P/FFO为13.24倍，低于其三年中值14.64倍 [21] 结论与投资前景 - Realty Income平台庞大且多元化，提供可靠的月度股息和稳定性，适合保守型收益寻求者 [23] - Federal Realty凭借优质资产、创纪录的租赁势头、租金增长和混合用途优势，为总回报投资者提供了更强的增长潜力 [23][24] - 随着零售地产向体验和密度方向发展，FRT目前是更具吸引力的选择，结合了安全性、增长性和长期复利能力 [24]