核心观点 - 广州“奶厂”板块二手房价格体系出现显著下滑，金地天河公馆一套三房单位以单价3.5万/平成交，创下板块新低，较2021年高点跌幅超过50% [2][4][9] - 板块内四房单位价格同样失守，龙湖首开天宸原著一套四房成交单价为3.85万/平，较高位价差巨大 [11][12] - 价格大幅回调的主要原因是天河东片区新房及次新房供应量持续增加，对存量二手房市场形成巨大冲击 [13] 具体成交案例 - **金地天河公馆三房成交**：建面约86.67平北向三房，成交总价305万，折合单价3.5万/平，业主最初报价350万（单价4万/平），最终降价45万，成交周期28天，交易成本较低（满五唯一）[4] - **历史价格对比**：2021年相似户型（包括北向）成交单价曾达7.58万/平，当前价格较峰值下跌4.03万/平，跌幅达53.17%，高位接盘业主总价亏损约350万 [6][7][9] - **龙湖首开天宸原著四房成交**：建面约130.14平四房，成交价502万，折合单价3.85万/平，较历史高位价差约5.49万/平，总价差超过700万 [11][12] 行业背景与市场动态 - **供应端变化**：天河东片区近期有大量新盘及次新房交付入市，例如保利天汇大盘持续交付，保利辰园湖境新盘认筹单价4.6万/平起，新增供应对“奶厂”等板块的二手房价造成直接压力 [13] - **板块竞争格局**：此前“奶厂”板块供应有限，主要由少数几个楼盘主导，但当前市场环境已转变为买方市场，新房价格对二手房价形成明显压制 [13]