核心观点 - 公司2025年第二季度核心运营资金(FFO)每股收益及总收入大幅超预期 稀释核心FFO每股068美元超分析师预期045美元 总收入6020万美元超预期2048万美元 主要驱动因素是资产组合再投资及在RIDEA结构下扩大老年人住房运营组合(SHOP) [1] - 尽管GAAP稀释每股收益同比下降273%至032美元 但运营指标改善 管理层上调全年业绩指引 标志着业务显著转型 关键指标表现优异且持续投资活动以多元化资产基础 [1] 财务业绩 - 稀释核心FFO每股(非GAAP)为068美元 同比增长15% 超出分析师预期045美元 [1][2] - 总收入(GAAP)为6020万美元 同比增长202% 超出预期2048万美元 [1][2] - 稀释每股收益(GAAP)为032美元 同比下降273% [2] - 稀释核心可供分配资金(FAD)每股(非GAAP)为071美元 同比增长76% [2] - 归属于普通股股东净收入(GAAP)为1490万美元 同比下降222% [2] - 利息支出(GAAP)下降至801万美元 相比2024年第二季度1090万美元有所减少 因公司偿还债务并受益于较低借贷成本 [8] 业务战略与运营 - 公司作为医疗保健房地产投资信托(REIT) 专注于美国老年人住房和专业护理资产 业务结合持有医疗保健物业及向行业运营商提供抵押和结构化融资 收入来源包括三重净租赁租金收入(租户承担维护税和保险等费用) 抵押贷款及日益增长的SHOP板块直接运营收入 [3] - 近年来公司优先通过增加不同类型房地产资产和融资结构以实现投资组合多元化 2025年加速转向RIDEA模式下直接运营老年人住房物业 包括将13处物业从三重净租赁转换为SHOP组合及计划新增New Perspective物业 此战略旨在从物业表现获取更多上行收益 但也面临更多运营波动性和费用 [4] - 本季度直接运营收入显著增长 突出进展是将13处先前由Anthem和New Perspective以三重净租赁运营的物业转换为SHOP运营板块 这些转换总计832个单位 账面价值1748亿美元 这些资产产生250万美元净运营收入 比2024年第二季度相同物业在原有租赁结构下生成收入高出约78万美元 [5] 费用与现金流 - 费用同比增加1350万美元 主要归因于SHOP运营相关成本 增加的一般和行政支出及更高交易成本 运营复杂性增加影响利润率和行政开销 一般和行政费用(GAAP)达到845万美元 同比增长近25% [7] - 核心可供分配资金(FAD)每股(非GAAP)考虑一次性费用后改善至071美元 突显一次性支出如670万美元与转换和平台启动相关交易成本可能掩盖经常性现金流进展 [6] 投资与资本活动 - 公司保持资产负债表和资本市场活跃 2025年7月以3520万美元收购加利福尼亚老年人住房社区纳入SHOP板块 目标收益率7% 并规划另外320亿美元投资预计在季度结束后60天内完成 包括6000万美元抵押贷款收益率825%预计2025年第三季度完成 及260亿美元额外SHOP投资目标首年平均收益率7% [9] - 公司将其循环信贷额度从425亿美元增加至600亿美元 根据新的无担保循环信贷协议可扩展至120亿美元 支持未来收购和流动性需求 [9] - 公司继续支付每股057美元季度股息 与上年度同期持平 符合REIT要求将大部分应税收入分配给股东的规定 [11] 全年指引 - 管理层上调2025财年GAAP每股净收入 稀释核心FFO及稀释核心FAD指引 反映对投资组合增长及近期和待完成投资预期增值贡献的信心 更新后展望包括2025财年GAAP每股净收入345至348美元(先前范围338至342美元) 核心FFO每股267至271美元(从265至269美元上调) 及核心FAD每股280至283美元(从278至282美元上调) [12] - 公司预计SHOP板块全年净运营收入1040万至1560万美元 年化SHOP净运营收入可能范围1730万至3570万美元 SHOP资产资本支出预计66万至92万美元 或年化每单位1200至1400美元 [12] - 修订后全年指引未考虑超出管道外的额外投资 资产出售 新融资或股权发行 领导层强调持续努力扩大运营商和地理基础 并仔细监控运营商财务健康状况及监管变化 尤其是在医疗保险和医疗补助计划方面 [13]