文章核心观点 - 新加坡投资者对房地产投资信托存在三个常见误解：高股息收益率意味着更好、所有REITs都具有防御性、REITs能够无限增长 [1] - 盲目相信这些误解可能导致投资决策失误和令人失望的回报 [1] - 更明智的方法是注重质量而非数量，包括优质的发起人、高质量且有韧性的资产类别、可持续的派息历史以及审慎的资本管理 [15] 误解一：高股息收益率意味着更好 - 高股息收益率并不总是好迹象，通常意味着风险升高，收益率上升可能由于单位价格下跌而非派息增加 [2] - 收益率计算方式为年度每单位分派除以单位价格，单位价格从1新加坡元跌至0.6新加坡元，即使每单位分派保持0.05新加坡元不变，收益率也会从5%跃升至8.33% [3] - 部分REITs通过动用资本储备或资产出售收益支付超过其盈利的股息，以维持人为的高收益率，这种做法不可持续 [3] - 高收益率也可能源于资产价值下降、租户疲弱或财务困境等危险信号 [4] - 例如，力宝商场印尼零售信托在2018年基于0.182新加坡元的收盘价，年化分派收益率达到11.3%，每单位分派为0.0205新加坡元 [4] - 但由于租户疲弱、汇率不利因素及入住率下降，分派缩水，COVID-19导致其股价从2020年2月的0.23新加坡元暴跌至2021年1月的0.06新加坡元，收益率从10%飙升至36%，到2023年每单位分派崩溃至0.0004新加坡元（收益率为2.35%），之后股息暂停派发 [5] - 相比之下，凯德综合商业信托作为新加坡最大的零售和办公REITs之一，支付持续适中的约5%收益率，2025年上半年每单位股息为0.0562新加坡元，比2024年同期高出0.0019新加坡元 [6] - 投资者应避免盲目追逐收益率，持续且可持续的5%远优于有风险的双位数收益率，应关注REIT持有的资产质量、管理实力及业务基本面 [7] 误解二：所有REITs都具有防御性 - REITs并非生而平等，其防御性取决于物业类型、租户概况及租赁结构，酒店和零售等行业具有高度周期性，在经济长期低迷时期会严重影响REIT收入 [8] - 相比之下，拥有医疗保健和工业领域资产的REITs往往更具韧性 [9] - 例如，与旅游周期相关的城市发展酒店信托在疫情期间旅游业停滞约两年期间受到重创，疫情前三年（2017财年至2019财年）每单位分派在0.0902至0.0926新加坡元之间，疫情期间2020年每单位分派0.0495新加坡元，2021年为0.0427新加坡元，2022年略微上升至0.0563新加坡元 [9] - 而主要投资于医疗保健及相关用途资产的百汇生命房地产投资信托，即使在疫情期间也保持股息收益率稳定，每单位分派从2019年的0.1319新加坡元稳步上升至2022年的0.1438新加坡元 [10] - 百汇生命REIT表现出韧性，因其租约长期、通常与通胀挂钩并由强大的运营商支持，即使在动荡时期也能实现稳定增长 [10] - 投资者需避免一概而论所有REITs，医疗保健REITs通常比零售和酒店REITs更具韧性，更能抵御经济衰退 [11] 误解三：REITs能够无限增长 - REITs的增长严重依赖获得廉价资本、优质收购及有利的经济条件，在利率上升或资产估值见顶时期增长困难 [12] - 利率上升使再融资成本更高，以及近年资本化率升高，导致许多REITs收购放缓或每单位分派停滞 [13] - REIT增长存在极限，投资者应青睐资产负债表强劲、管理审慎的公司，而非只注重激进扩张的公司 [14] - 审慎的资本管理、适度负债以及逐步而稳定地收购优质物业，是REIT长期成功的真正驱动力 [14]