文章核心观点 加拿大公寓房地产投资信托基金（CAPREIT）计划投资两项填海开发项目，建造约120套住宅租赁套房，并将部分未充分利用的非住宅空间转换为约50套额外住宅租赁套房，项目有望获得有吸引力的风险调整回报，助力解决加拿大住房供应和可负担性危机 [1][7] 项目介绍 GTA开发项目 - 公司计划在安大略省密西沙加的多余土地上建造约120套住宅租赁套房，预计2027年开工，2028年完工 [1][2] - 项目利用政府激励措施、建设效率和项目协同效应，降低开发风险，预期获得有吸引力的风险调整回报，为大多伦多地区提供急需的家庭导向型“缺失的中间层”住房 [2] - 适用激励措施包括联邦和省级统一销售税退税、市政开发费用减免、市政财产税减免 [3][5] - 建设效率体现在木结构建筑速度快、成本低，无公共区域和电梯，可实现水电热分户计量 [3][5] - 项目协同效应包括利用多余土地、现有停车场，共享设施，利用现有服务合同和运营人员 [3][5] - 扣除激励措施后，总开发成本预计约5800万加元，每可租赁平方英尺570加元，预计净营业收入（NOI）利润率在80%左右，稳定后估计价值约7400万加元，每平方英尺730加元，预计NOI成本收益率约6%，开发收益率溢价约125个基点 [4] 转换项目 - 公司将现有投资组合中未充分利用的空间，如零售和办公空间、储物室、前设施空间、大堂区域和非必要租赁办公室等，转换为约50套额外住宅租赁套房 [5][6] - 多数转换项目位于大多伦多和温哥华地区，预计平均花费约1700万加元，NOI收益率超过6%，预计在未来6 - 18个月内完成 [6] 各方观点 - 公司总裁兼首席执行官马克·肯尼表示，公司将回流的外国资本重新投资于为加拿大人建造新的出租住房，有助于解决住房供应和可负担性危机 [7] - 首席投资官朱利安·舍恩费尔特称，公司计划执行7500万加元的低风险开发和转换项目，预计有效资本化率约6%，是“双赢”局面 [7] - 密西沙加市市长卡罗琳·帕里什对公司在该市建造家庭导向型联排别墅表示满意，认为该市降低费用的措施对开发商产生了积极影响 [7] 公司概况 - 截至2025年3月31日，公司是加拿大最大的优质租赁住房公开交易提供商，在加拿大和荷兰拥有约46800套住宅公寓和联排别墅，总公允价值约149亿加元 [8]