政策背景与解禁规模 - 2021年上海对认购率超130%的楼盘实行限售五年政策[1] - 2026-2028年全市预计约有12.5万套次新房解禁 其中2026年集中解禁约3.24万套[2][3] - 解禁房源高度集中在临港 徐泾和唐镇等板块 外环外板块占总解禁量的60%以上[3] 区域市场分化与潜在影响 - 当前上海楼市呈现结构性分化 核心区豪宅价格攀升 远郊区域库存积压 二手房市场以价换量成为主流[5][6] - 青浦徐泾板块2026年解禁约1.08万套 叠加当年1.6万套新房入市 区域二手房挂牌量将激增 板块或因早期依赖投资客及配套滞后而持续下行[9] - 临港新城解禁潮叠加新房库存使区域短期承压 但集成电路 人工智能等产业导入带来的新增就业人口或为自住需求托底[11] - 黄浦 静安等核心区解禁房源约3769套 不足总量的11% 难以撼动其价格体系[13] 整体市场影响与政策对冲 - 解禁房源中建面约90-120㎡户型占比较多 与当前二手房主力成交面积重叠 部分区域挂牌量可能翻倍 或倒逼房东降价[14][15] - 从全市层面看 2025年二手房成交预计达28万套 3.24万套解禁房源占比仅12% 难改量升价稳主基调[15] - 上海已于2025年8月出台政策应对外环外限购放开 公积金可支付首付 最高贷款额度提高至216万元 二套房利率按首套执行等 旨在刺激需求[15] - 政策调整预计可释放约15万潜在购房需求 深层目的是避免普通家庭房产财富蒸发 帮助市场平稳过渡[15]