行业与公司 - **行业**：中国房地产行业 - **公司**：贝壳找房（BEKE）、中国海外发展（COLI） 核心观点与论据 1. **政策放松** - 北京市政府于2025年8月8日宣布放松五环外区域的购房限制，允许北京户籍家庭或连续缴纳2年社保/个税的非户籍家庭在五环外购买不限套数房产，五环内北京户籍家庭可购2套，非户籍家庭可购1套[2] - 这是自2024年9月政策放松后，一线城市首次出台宽松政策，背景是2025年二季度以来房地产销售放缓[3] 2. **政策意图与潜在影响** - 政府仅放松五环外而非全市（如广州），表明对全面放松可能推高房价的担忧，并保留后续政策工具[3] - 预计深圳和上海可能跟进类似政策[3] - 与2024年9月的政策相比，此次放松的影响较小，因上次政策刺激后交易量反弹仅持续约1个月[3] 3. **股票影响** - **贝壳找房（BEKE）**：北京占其2024年二手房总交易额（GTV）的4.5%（链家与非链家合计），链家业务中北京占比达11%；上海占其总GTV的11%，链家业务中上海占比27%，政策放松对其利好显著[3] - **中国海外发展（COLI）**：作为北京最大开发商，北京占其2024年合同销售额的14%（不含COGO），可能受益于政策放松[3] 其他重要内容 - **估值方法**：对中国开发商的估值基于PE或P/B倍数[5] - **下行风险**：包括政府限制需求与房贷的政策、开发商融资紧张、中国经济住宅增长低于预期[6] - **上行风险**：包括大幅政策放松推动销售与投资增长、开发商通过资产处置缓解流动性压力[6] 市场数据 - **股价**（截至2025年8月8日）： - 贝壳找房（BEKE）：17.73美元[18] - 中国海外发展（COLI）：13.59港元[18]