涉及行业与公司 * **行业**：中国房地产行业 [1] * **公司**： * **开发商**：万科 (Vanke) [1]、金茂 (Jinmao) [8]、保利发展 (Poly) [8]、中海地产 (COLI) [33]、华润置地 (CR Land) [33]、绿城中国 (Greentown) [33]、招商蛇口 (CMSK) [33]、金地集团 (Gemdale) [33]、龙湖集团 (Longfor) [33]、新城发展 (Seazen) [33]、华侨城A (OCT) [33] * **产业链**：贝壳 (BEKE) [8] 政策动态与核心观点 * **中央政策方向**：当局重申引导房地产行业向新发展模式转型，住建部强调从高速增长转向高质量发展，优先考虑产品质量而非规模扩张，目标是实现供需、结构和价格的平衡稳定市场 [1] * **中央战略框架**：中央财经委提出三部分战略，旨在确保市场稳定、促进开发商转型、改革行业在开发、融资和销售方面的基础机制 [1] * **地方风险处置**：深圳当局强调有序化解重点企业风险，并加速处理与主要开发商相关的面向大众的理财产品风险扩散，此前万科再度出现流动性担忧，且据报道浙江省有类似产品发生人民币200亿元违约 [1] 市场活动与数据要点 * **新房市场**： * 第51周，约75个城市平均新房销售面积环比增长16%，同比下降40% [3][6] * 年初至今，平均新房销售面积同比下降15%，较2023年和2022年水平分别下降24%和27% [8] * 12月迄今，新房销售面积中位数环比下降8%，同比下降47% [6] * **二手房市场**： * 第51周，约20个城市平均二手房交易量环比持平，同比下降27% [3][6] * 年初至今，平均二手房销售面积同比持平，但较2023年和2022年水平分别增长10%和45% [8] * 12月迄今，二手房销售面积中位数环比下降5%，同比下降40% [6] * **价格与挂牌趋势**： * 12月迄今，二手房降价房源数量是涨价房源数量的15.5倍，较9月至11月期间接近18倍的水平有所下降 [3] * 12月迄今，周度新增挂牌速度环比下降5% [3] * **库存情况**： * 第51周，库存总量环比下降0.2%，较2024年底水平下降3.7% [20] * 库存去化月数为28.3个月，高于2025年11月的平均水平26.7个月 [20] 开发商销售与行业指标预测 * **百强房企预售**：基于约75个城市的销售数据，百强开发商12月预售额可能同比下降44%，而11月降幅为36% [8] * **竣工量**： * 高盛房地产竣工跟踪指标显示，12月竣工量可能实现中个位数百分比的同比增长，而11月国家统计局/高盛数据显示同比下降25%/高个位数百分比，2025年前11个月同比下降18% [8] * 高盛预计2025财年全年竣工量同比下降10% [8] * **新开工**：基于300个城市土地销售趋势和全国水泥出货率（环比下降2个百分点至42%），预计新开工量同比降幅将从当前水平进一步扩大 [8] * **家电销售**：基于约20个城市的二手房销售趋势，12月家电销售总体可能录得同比下降 [8] * **贝壳交易额**：10月至12月迄今，贝壳新房和二手房总交易额可能同比下降39%，其中新房和二手房分别下降48%和34% [8] 估值与股价表现 * **股价表现 (第51周)**： * 覆盖的较强国企开发商股价平均下跌1%，其中金茂和保利发展表现领先，均上涨1% [8][31] * 民营开发商股价平均下跌1% [8][31] * 其他国企开发商股价平均上涨1% [8][31] * 离岸覆盖开发商股价平均下跌1%，在岸覆盖开发商股价平均上涨1% [31] * **当前估值水平**： * 离岸覆盖开发商目前交易价格平均较2026年底预估净资产价值折让36%，2026年预期市净率为0.4倍 [8] * 在岸覆盖开发商目前交易价格平均较2026年底预估净资产价值折让13%，2026年预期市净率为0.6倍 [8] * **历史低谷对比**： * 离岸估值对比2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的低谷（NAV折让分别为39%、73%、58%；市净率分别为0.7倍、0.9倍、0.9倍） [31] * 在岸估值对比2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的低谷（NAV折让分别为67%、64%、61%；市净率分别为1.6倍、1.5倍、1.2倍） [31]