美联储利率政策与抵押贷款利率关系 - 美联储于2025年首次下调短期利率，但联邦基金利率并非抵押贷款利率的主要驱动因素[1][2] - 10年期国债收益率是抵押贷款利率的参照指标，两者方向性变动一致但存在2%至3%的利差，随着10年期收益率接近4%，抵押贷款利率亦回落至6%附近[2] - 尽管美联储降息，但对通胀回升的担忧可能影响债券市场，导致抵押贷款利率波动[9] 抵押贷款利率市场展望 - 多数市场观察者预计至2025年底房屋贷款利率将略高于6%[3] - 房利美最新预测显示，抵押贷款利率在2025年底为6.5%，到2026年底降至6.1%[3] - 当前6%至6.5%的利率区间相比超过7.5%的50多年历史平均水平仍具吸引力[4] 再融资决策考量因素 - 再融资决策需基于实际数学计算，而非经验法则，贷款利率下降0.5个甚至0.25个百分点可能即具再融资价值[4][5] - 再融资成本高昂，占贷款总额的2%至6%，延长贷款期限将导致总利息支出大幅增加[11] - 决策五步骤包括：了解当前利率与信用评分、选择再融资类型、确定贷款期限、评估结算成本、计算盈亏平衡时间[12] 房屋净值贷款替代方案 - 约82%的房主现有抵押贷款利率低于或等于6%，其中许多选择通过房屋净值信贷额度而非再融资来获取资产价值[7] - 房屋净值信贷额度允许房主保留低息 primary 抵押贷款的同时获取所需资金，且许多贷款机构提供低于后续浮动利率的 introductory 利率[8] - 若抵押贷款利率后续下降，房主仍可选择进行再融资[8]