2026年美国房地产市场核心观点 - 市场预计将趋于平稳而非剧烈波动 购房、售房或搬迁的关键在于充分准备、保持灵活并关注本地市场状况 而非追逐完美的市场时机 [1] 抵押贷款利率预测 - 截至2025年12月11日 30年期固定抵押贷款平均利率为6.22% 虽低于近期峰值 但仍远高于疫情期间的历史低位 [2] - 专家普遍预测2026年抵押贷款利率将下降 但幅度有限 Zillow和Realtor.com预测利率将处于6%低至中段范围 房利美则预测至2026年底利率将降至5.9% [3] - 预计利率不会重返3%区间 小幅下降对缓解月供压力的作用有限 因高房价、房产税和保险费等成本依然存在 [4][5] 房屋价格预测 - 2026年房价预计将降温而非崩盘 主要预测显示市场增长放缓而非逆转 [7] - Zillow预测2026年全国房屋价值将上涨约1.2% Redfin预测同比增幅约为1% [7] - 房价保持韧性的主要原因是供应持续紧张 库存尚未恢复至疫情前水平 部分地区如东北部和中西部 挂牌量仍远低于2019年水平 [8][9] 租赁市场动态 - 2025年新公寓供应入市 尤其在美国南部和东南部 推高了空置率 导致租金增长放缓及更多租赁优惠 [11][12] - 预计2026年开发商将放缓建设步伐 在奥斯汀、凤凰城、奥兰多、丹佛和达拉斯等近年建设量大的城市 优惠可能持续 而在建设滞后的东北部和中西部部分地区 租金可能更快企稳 [13] - 由于高房价 即使抵押贷款利率下降 租房对许多家庭而言仍是更现实的选择 [14] 市场供需与买卖方博弈 - 市场条件在纸面上对买家更有利 Realtor.com数据显示 2025年11月典型房屋在市场上停留约64天 比一年前长约3天 且已连续20个月同比增长 Redfin数据也显示销售和挂牌量几乎停滞 [16] - 然而 由于库存短缺 这并未形成全面的买方市场 在供应未恢复至疫情前水平的地区 卖家仍占优势 [17] - 市场呈现分化态势 在积极建设住房的市场 房屋待售时间更长 买家在维修、过户成本和融资条款上有更多谈判空间 但非价格 [18] - 全国性预测的实用性降低 本地市场条件至关重要 与了解本地市场的房地产和贷款专业人士合作变得更为重要 [19][20] 潜在买家与租房者的财务准备建议 - 建议减少月度债务支出并偿还高息债务（尤其是信用卡债务）以维护信用评分和借款能力 [21][22] - 仅在准备积极看房时再申请贷款预批 因为预批通常只有30至90天有效期 且硬性信用查询可能暂时降低信用分数 [22] - 房利美取消了长期存在的最低信用评分基准 预计2026年对首次购房者的贷款审核将保持灵活 [23] - 首付援助计划和允许融资过户成本的贷款选项（如VA贷款）可能帮助解决前期资金障碍 [23] - 财务准备应超越首付 储备3至6个月的生活开支现金至关重要 并建议还清利率高于10%的信用卡债务 [26] - 可在申请贷款前 尝试每月预留包含税和保险的完整预期住房支出 以测试承受能力 [27] - 粗略估算 将感到舒适的月供乘以约2.25来估算所需的毛收入 再根据车贷等其他债务进行调整 [28] 现有房主的考量 - 许多房主拥有大量房屋净值及低抵押贷款利率 这影响了其搬迁、缩小住房规模或再融资的决策 [30][31] - 2025年第三季度数据显示 库存水平正从疫情期间的极低点回升 但相比疫情前仍有17%的缺口 同时库存增长已放缓 新挂牌量停滞 总体供应仍然受限 [32][33] - 考虑到高房价、高房产税和上涨的保险费 升级住房的成本可能使换房吸引力下降 [34] - 对房主而言 个人财务状况（资产净值、置换成本、生活方式需求和长期计划）比整体市场预测更重要 [35] 市场预测的局限性 - 2026年展望在宏观方向上一致：利率可能小幅下降、价格增速放缓、库存可能略有改善 但确定性仅止于此 [36] - 预测更有助于解释市场现状（如不同城市房源去化速度差异） 而非指明具体的行动时机 [36] - 最终决策更取决于月供、现金储备、工作稳定性及预计居住时长等个人因素 而非市场预测 [37]