文章核心观点 - 文章旨在为符合条件的军人、退伍军人及其配偶提供VA贷款和FHA贷款的详细对比分析 帮助其根据自身信用评分、财务状况、首付能力、所购房产等因素做出最合适的抵押贷款选择 [1] 贷款资格要求 - **VA贷款资格**：仅面向退伍军人、现役军人及其配偶 资格取决于服役时长 [3] - 对于1990年8月2日及之后服役者 通常只需90天现役即可符合资格 [4] - 对于1975年5月8日至1990年8月1日期间服役者 要求通常为181天现役 [4] - 存在服役相关残疾者通常无需满足现役天数要求 [5] - 国民警卫队和预备役成员也可能符合资格 符合条件的军人配偶（如配偶失踪或被俘）也可获得VA贷款 [5] - **FHA贷款资格**：要求相对宽松 主要限制是所购房屋必须为主要自住房 且必须在贷款交割后60天内入住 [6] - 最低信用评分要求为500至580分 首付要求为3.5%至10% [6] - 有债务收入比要求 最高可达57% 部分贷款机构要求不超过43% [7] - 设有基于全国和地方房价的借款限额 2026年单户房产限额从低成本地区的541,287美元到高成本市场的近125万美元不等 且每年调整 [8] 关键差异对比 - **首付要求**： - FHA贷款要求最低首付：信用分580及以上为3.5% 信用分500至579为10% [9] - VA贷款通常不要求首付 只要贷款金额不超过房屋价值 [9] - **抵押贷款保险**： - VA贷款收取一次性的VA资金费用 [10] - FHA贷款需在交割时支付前期抵押贷款保险费 并支付每年基于贷款价值变动的年度抵押贷款保险费 [11] - **最低信用评分**： - VA贷款虽无官方最低分要求 但贷款机构通常要求比FHA贷款更高的信用分 许多机构要求至少620分或更高 [12] - FHA贷款最低可接受500分（首付10%）或580分（首付3.5%）的信用评分 [12] - **债务收入比**： - FHA贷款的DTI要求因贷款机构等因素而异 范围通常在43%至高达57%之间 [14] - VA贷款的DTI要求也因贷款机构而异 可从41%起 [14] - **房产要求**： - 两种贷款均要求所购房屋符合最低财产标准 且必须为主要自住房（交割后60天内入住）可购买1至4单元房产（借款人需居住其中一单元）[15][16] - VA贷款在某些情况下可用于购买第二套住房 [16] - **抵押贷款利率**： - FHA和VA贷款均提供固定或可调利率选项 且利率往往低于传统贷款 [17][18] - 比较时应关注年化百分率 因其包含了利率和其他费用 能更准确地反映年度成本 [18] 再融资选项对比 - **简化再融资**： - 两种贷款均提供简化再融资版本 无需房屋评估、信用报告或DTI检查 使流程更易更快 [19][20] - VA简化再融资称为VA利率降低再融资贷款 资金费用为0.50% 而新VA贷款首次使用的资金费用为1.25%至2.15% [20] - FHA简化再融资费用可能不同 但由于无需评估或信用检查 其交割成本低于初始FHA贷款 [21] - **套现再融资**： - 主要区别在于贷款价值比要求不同：FHA贷款要求LTV比率不超过80% 而VA允许100%融资（许多贷款机构最多允许90%）[22] - 即FHA套现再融资需要房屋拥有20%的净值 VA套现再融资则需要0%至10%的净值 [23] - **转为传统贷款再融资**： - 两种抵押贷款均可再融资为传统贷款 [24] - 将FHA贷款转为传统贷款的主要原因是为了取消FHA抵押贷款保险 当贷款余额降至房屋价值的80%时 转为传统贷款可避免在新贷款上支付抵押保险 从而降低月供 [25] - 需谨慎考虑转为其他贷款类型 尤其是VA贷款 因为可能失去后续简化再融资或贷款承接等特定福利 [26] 常见问题总结 - **资格严格性**：VA贷款在信用评分和买家资格上比FHA贷款更严格 仅限军人等群体 但VA贷款不要求首付 而FHA要求至少3.5%至10%的首付 [27] - **核心区别**：VA贷款专为军人等设计 FHA贷款面向所有符合信用和财务要求的美国购房者 [28] - **卖方顾虑**：卖方可能因误解政府项目的额外繁琐手续、担心房屋不符合严格评估要求或交割时间过长而不接受VA贷款 对于FHA贷款 卖方可能因贷款财务要求较宽松（交易可能失败）或评估流程更复杂导致交割时间更长而犹豫 [29] - **如何选择**：最佳选择取决于个人情况 军人或退伍军人可能更适合VA贷款 因其专为其设计 利率低且无需首付 FHA贷款对于首次购房者可能是好选择 因其信用评分和首付要求低于传统贷款 [31]