文章核心观点 - 西安住宅用地容积率呈明显下降趋势，但容积率低于2.0的地块仍极为稀缺，此类低容积率地块因其稀缺性和可打造高端低密产品而具有显著价值，并受到开发商和市场的重点关注 [1][2][12] 曲江二期新地块详情 - 曲江新区新公示一宗住宅地块，位于公田四路与春临四路交汇处西南角，土地面积30.0075亩，容积率1.2-1.7，建筑密度不大于28%，绿地率不小于35%，地上建筑面积24006㎡-34000㎡ [4] - 该地块地处已开发成熟的曲江二期，周边教育、地铁、商业配套齐全，且北、南、西三侧为公园，东侧为曲江电竞产业园，东南侧紧邻拥有10415个座位的曲江竞技中心 [6][10] - 曲江二期住宅用地供应极度稀缺，近5年仅供应4宗住宅用地（均在今年），目前已成交3宗，区域内唯一已亮相新盘为中铁云岫曲江 [7][8] 西安低容积率地块市场现状 - 西安住宅容积率历史较高，普遍在3.0以上，近年来新供净地容积率已逐步从普遍2.8降至主流2.5，并开始出现2.0容积率地块，但低于2.0的地块仍非常少 [12] - 2025年全年西安仅供应了3宗容积率低于2.0的地块，其中最低容积率为1.7 [12] - 目前西安在售项目中容积率最低的是曲江九曲松间（容积率1.3），售价“5万+”；今年新供应的中铁云岫曲江和华润置地玺宸上院容积率分别为1.7和1.8，售价约3万多；万科理想城DK25容积率1.9，售价约1万出头 [13][14][15] - 已供地未入市项目中，秦汉中学西侧的秦源里容积率仅1.09，规划为纯合院项目，将成为西安住宅容积率最低的项目 [15] - 其他容积率低于2.0的在售/待售项目还包括航天基地的金地云玺台（容积率1.96）和沣东的湖光雲庐（容积率1.36） [17] 待供应低容积率地块 - 除本次公示的曲江二期地块外，另有2宗待供应低容积率地块值得关注：曲江第一学校北侧两宗地（合计约61.265亩，容积率仅1.2）以及航天基地招商华宇长安玺南侧地块（99.614亩，容积率1.2-1.46） [17][19] 产品规划与市场机会 - 容积率1.5、1.7的地块通常规划为“小高层+叠拼/洋房”的高低配组合；容积率约1.3可规划纯叠拼产品；容积率需降至1.0左右才能出现纯合院产品 [21] - 西安豪宅市场目前缺乏真正的低密产品，市场需要能够打造“有天有地”院落产品的低密地块，而非仅“空中院落” [21]