地块调规政策背景 - 自然资源部与发改委2024年6月联合发布通知 提出18条举措处置闲置存量土地 明确鼓励地方政府"收、调、供"联动 [5] - 中央层面将"盘活存量土地和商办用房"写入经济工作会议文件 自然资源部允许依法调整规划条件 [8] - 北京、上海、广州、武汉等多地出现"商改住""降容""退地再挂"案例 [6] 调规主要方向 - 降低容积率：有助于释放改善型需求 如深圳宝安地块容积率从5.7降至3.4 [3][4] - 降低商业比例：增加住宅可售货值 深圳宝安地块住宅占比提升至近90% [3][4][8] - 提升住宅占比/得房率：取消或缩小商业及幼儿园等配建 宁波地块取消9班幼儿园配建 [2][3][8] 典型调规案例 - 宁波江北区地块：2022年30.3亿元成交 2024年18.17亿元收储后调规 住宅面积扩大 限高从100米降至80米 最终以19.3亿元底价出让 [2][3] - 深圳宝安地块：起拍价从86.27亿元降至64.09亿元 容积率从5.7降至3.4 商业比重大幅降低 最终以86.4亿元成交 溢价率35% [3][4] - 上海徐汇地块：土地性质从商业办公改为住宅 容积率由3.0调整为2.2 最终由绿城以48.05亿元竞得 溢价率30% [6][7] 市场驱动因素 - 重点50城新房库存出清周期达20个月 市场面临去化压力 [9] - 改善性住房需求仍有空间 "好房子"项目去化表现良好 [9] - 部分城投托底地块开发条件不理想 需通过调规避免亏损 [9] 行业影响趋势 - 调规后地块开发门槛降低 提升房企参拍积极性 [10] - 增加高品质住宅供应 优化改善型住房结构 [10] - 土地调规趋势预计将持续 各地将根据实际情况推进 [10]