文章核心观点 - 尽管房地产行业对利率敏感且近年表现不佳 但部分分析师看好房地产投资信托基金在2026年的反弹前景 其驱动因素可能超出美联储的援助范围[1] - ALPS Active REIT ETF等主动管理型ETF可能从房地产行业的潜在反弹中受益[1] 行业历史表现与估值 - 房地产板块已连续四年跑输大盘 导致其估值折价幅度达到自全球金融危机以来最阔水平[2] - 历史数据显示 房地产板块上一次连续三年跑输大盘是在1997年至1999年 随后迎来了六年的超额回报期[2] 行业结构与投资机会 - 房地产行业在标普500指数中的权重虽小 但内部细分领域众多 各子板块并非同步变动[3] - 主动管理型基金如REIT ETF能够瞄准行业内的机会领域 例如数据中心和工业类REITs 分析师认为这些领域可能在2026年走强[4] - 工业类REITs在ALPS ETF投资组合中的占比接近14%[4] 细分领域前景分析 - 数据中心需求保持强劲 租赁势头持续增强 2025年三级市场的数据中心租赁增速已超过一级市场 部分原因是主要市场的供应限制限制了大规模建设[5] - 预计2026年企业的人工智能需求将进一步加速 且部署将更偏向主要都市市场 因为延迟对AI工作负载的影响更大[5] - 分析师对商场和购物中心类REITs也持积极看法 这一点对关注该ETF的投资者尤为重要 因为该ETF将其投资组合的14.44%配置于零售类REITs[5] - 购物中心供应仍然紧张 其基本面应保持韧性 因为预计在2026-2027年开始的强劲租赁积压将继续支持净营业收入增长[6] - 商场类REITs年内迄今上涨 且交易价格高于5年平均水平 但2026财年强劲的盈利增长预示着进一步上行空间 特别是对于A级和主要都市资产 这应能支持租金持续增长[6]