行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：涉及多家中国上市房地产开发商，包括金茂集团 (0817.HK)、龙湖集团 (0960.HK)、中国海外发展 (0688.HK)、华润置地 (1109.HK)、万科 (2202.HK, 000002.SZ)、新城发展 (1030.HK)、绿城中国 (3900.HK)、招商蛇口 (001979.SZ)、金地集团 (600383.SS)、华侨城 (000069.SZ)、保利发展 (600048.SS) 等 [5][49][51][53] * 研究机构：高盛 (Goldman Sachs) [4] 核心观点与论据 **1 政策面保持支持基调** * 国务院维持支持性政策立场，强调推进城市更新行动并与稳定房地产市场工作相结合，同时推动“好房子”建设和房地产行业高质量发展 [1] * 政策还关注解决城乡差距，促进资源双向流动、基础设施互联互通、产业发展协同以及基本公共服务均等化，以促进城乡一体化发展 [1] **2 第49周市场活动普遍放缓，但价格压力略有缓解** * 新房成交量周环比下降16%，同比下降44% [2][5] * 二手房成交量周环比下降5%，同比下降49% [2][5] * 领先指标走软：基于认购的二手房销售周环比下降5%，到访量周环比下降4% [2] * 二手房价格压力略有缓解：降价房源挂牌量周环比下降18%，降价房源与涨价房源数量之比降至15.5倍，低于11月平均的17.3倍 [2] **3 年初至今市场表现分化，二手房表现优于新房** * 年初至今，平均新房销售面积同比下降14%，较2023/2022年水平分别下降25%/28% [5][25] * 年初至今，平均二手房销售面积同比上升2%，较2023/2022年水平分别上升10%/45% [5][29] * 年初至今，三线城市和中部及西部地区在新房销售方面表现优于其他区域 [23] **4 库存水平微升，去化周期拉长** * 库存余额周环比上升0.1%，较2024年底水平下降3.6% [5][37] * 库存去化月数升至27.5个月，高于11月平均的26.7个月 [5][37] * 分城市层级看，一、二、三线城市库存余额周环比分别变化+0.4%、+0.3%、持平，较2024年底水平分别下降6.1%、1.0%、3.9% [37] * 一、二、三线城市库存去化月数周环比分别上升2.8%、2.0%、1.5%，较2024年底水平分别上升6.1%、13.6%、0.7% [39] **5 价格预期：业主与中介出现分歧** * 业主的报价预期有所改善：中原业主报价指数周环比上升0.3个百分点，但同比下降10.9个百分点 [34][35] * 中介对房价的正面预期减弱：中原经纪人指数周环比下降2.7个百分点，同比下降8.2个百分点 [31][32] * 经纪人指数高于50表示对价格上涨持正面看法，反之亦然 [33] **6 开发活动指标预期走弱** * 高盛房地产竣工追踪指标显示，11月竣工面积可能同比高个位数百分比下降，全年预计同比下降10% [15][42] * 基于300城土地销售趋势和全国水泥出货率，预计11月新开工面积同比下滑30%-40% [15] * 基于约20个城市二手房销售趋势，11月家电销售总体可能录得同比下降 [15] * 贝壳的新房和二手房总交易额在10-11月可能同比下降36% [15] **7 开发商股价与估值处于周期底部** * 第49周，离岸覆盖开发商股价平均周跌2%，跑输MSCI中国指数，其中金茂和龙湖表现相对较好，周环比持平 [5][49][50] * 在岸覆盖开发商股价平均周跌3%，跑输沪深300指数，无显著跑赢者 [5][49][50] * 当前离岸覆盖开发商股价平均较2025年底预期净资产价值折让41%，2025年预期市净率为0.5倍，接近或低于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的周期低点 [6][49] * 当前在岸覆盖开发商股价平均较2025年底预期净资产价值折让22%，2025年预期市净率为0.5倍，低于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的周期低点 [6][49] 其他重要内容 * 报告提供了详细的分城市层级（一、二、三线）和区域（长三角、珠三角、中西部）的周度新房成交量变化图表和数据 [8][9][10][11][12][13][16][17][18][19][20][21] * 报告包含覆盖开发商的详细估值比较表，包括市值、评级、目标价、净资产价值折让、市盈率、市净率和股息率等 [53] * 报告通过高盛浮法玻璃供需模型来追踪和预测房地产竣工情况 [42][43][44][45][46] * 报告提及房地产价值链相关指数表现，如建筑材料、建筑公司、家居用品、家电等 [51]