政策提案核心 - 特朗普政府正推进推出50年期固定利率抵押贷款的计划 旨在通过延长标准摊销期来降低月供 使数百万美国人在房价飙升和负担能力担忧加剧的背景下更易实现住房自有 [1][6] - 联邦住房金融局局长Bill Pulte称该提案为“彻底的改变游戏规则者” 并表示政府正开发包括50年期抵押贷款在内的广泛解决方案武器库以保障年轻人的美国梦 [1][5] 当前住房市场背景 - 30年期固定利率连续三年多维持在6%以上高位 导致高住房成本将许多潜在购房者拒之市场之外 [3] - 根据Redfin数据 目前美国家庭月收入中位数约有39%用于抵押贷款还款 远高于长期负担能力基准 [3] - “锁定效应”阻止了许多潜在卖家将房屋挂牌出售 因为他们不愿放弃在2022年借贷成本飙升前获得的超低利率 导致房地产市场僵局 使年轻人更难拥有住房并恶化整体负担能力 [4] - 在高利率和前所未有的房屋价值背景下 购房者寻求替代方案 根据抵押银行家协会数据 可调利率抵押贷款需求增加 目前占抵押贷款申请量的10%或更多 为2021年以来最高水平 [5] 50年期抵押贷款运作机制与潜在影响 - 以40万美元房屋、6.575%利率、20%首付为例 Fannie Mae计算器估算30年期固定贷款月本金和利息为2,788美元 40年期为2,640美元 50年期为2,572美元 显示延长还款期可降低月供 [6] - 批评者警告延长抵押贷款至50年将增加总利息支付并减缓房屋净值的积累 可能使借款人终身陷入债务 [7] - 经济学家Tyler Cowen分析指出 政府支持的50年期抵押贷款可能降低月供但推高房价 减缓资产积累 增加经济下行时的违约风险以及金融系统的利率风险 短期内将使卖方和现有业主获益 而首次购房者面临更高的入门价格 [7] 首次购房者现状 - 在过去几年动荡的住房市场中 首次购房者的平均年龄不断被推高 全国房地产经纪人协会最新发现2025年首次购房者平均年龄为40岁 创历史新高 [8] - 这意味着典型的首次购房者距离领取社会保障金的年龄与距离高中毕业的年龄一样近 [8] 房利美与房地美的新动向 - 联邦住房金融局局长Pulte提出 房利美和房地美将寻求持有私营公司的股权 方式类似于数月前与英特尔达成的史无前例的交易 但未披露具体细节 [10][11] - Pulte表示房利美和房地美“手握所有牌” 很可能通过公司提供股权以换取房利美和房地美与其建立智能商业结构的方式来拥有不同公司的所有权 [11]