市场整体趋势与价格表现 - 2024年11月全国70个主要城市二手房价格集体环比下滑，无一城市上涨，为历史首次[3] - 2024年11月一线城市二手房价格环比下跌1.1%，已连续7个月领跌且跌幅逐步扩大[5] - 2024年11月70个重点城市中，仅7个城市新房价格上涨，其余90%的城市价格下跌[10] - 2024年前11个月全国新房销售额为7.5万亿元，较去年同期下降11%[10] 二手房市场供需与库存 - 全国二手房挂牌量已达650万套，较4年前的400万套增加了250万套，增幅达60%，处于历史高位[8] - 市场供需关系彻底反转，由卖方市场转为买方市场[10] - 北京某小区同户型有8套挂牌房源，业主降价竞争[8] - 深圳某新盘二期打折促销，首付比例降至20%并赠送3年物业费，但去化率仍低于50%[12] 住房需求与市场逻辑转变 - 住房需求核心已从“有没有”转向“好不好”[12] - 购房逻辑发生大洗牌，从主要看地段转向综合考量“地段+户型+物业+配套”[21] - 2024年前11个月，全国改善型住房成交占比达42%，较去年提升8个百分点[29] - 2024年全国二手房成交中，房龄10年以内的次新房占比达58%，较去年提高12个百分点；房龄20年以上老破小成交占比降至15%[19] 产品分化与价值重估 - 广州同区域对比：2000年建成的80平无电梯老破小挂牌180万半年未成交；2018年建成的100平次新房挂牌420万一周内有3组客户约谈[14] - 上海浦东某次新小区因物业及环境好，一套120平房子挂牌980万3天成交，价格较同地段老小区高出20%[23] - 燕郊某小区因配套不足，二手房挂牌价从峰值3万多元/平米跌至1.8万元/平米仍无人问津[23] - 南京学区房市场，家长愿为同学区内户型好、环境优的次新房多支付100万元[27] 政策导向与行业未来 - 中央经济工作会议提出“控增量、去库存、优供给”九字方针[16] - 政策导向从“造房子”转向“造好房子”，杭州新推住宅用地要求户型“全明通透”并配建社区养老中心及幼儿园[16] - 多地二手房交易指引将“物业等级”、“户型合理性”列为房源挂牌必填项[27] - 行业进入“品质时代”，房产回归居住本质成为长久发展的底气[34]