美国住房贷款市场概况 - 2023年，超过77%的住房贷款为常规贷款，是美国最常见的住房贷款类型 [1][17] - 常规贷款是由私人银行或贷款机构提供的、不依赖政府担保的住房贷款 [16][17] 常规贷款的类型与特点 - 主要分为两类：符合房利美和房地美规则的合规贷款，以及不受其规则限制的非合规贷款 [1][17] - 非合规贷款给予贷款机构更大自由度，可提供更高贷款额度、特殊房产贷款或更灵活的信用规则 [2][18] - 常规贷款通常最适合收入稳定、信用良好、债务正常的借款人，也适用于购买大房子、特殊房产或财务状况复杂的借款人 [2][18] 贷款条件与资格要求 - 2026年，合规贷款的限额在大部分地区为832,750美元，在高成本地区最高可达1,249,125美元 [6][18] - 最低首付比例为3%，但若首付低于20%，通常需要支付私人抵押贷款保险，费用约为每借款10万美元每月30-70美元 [6][7][18] - 大多数贷款机构要求债务收入比不高于50%，许多更倾向于41%或更低 [13][18] - 通常要求最低信用评分为620分 [14][17][18] - 部分针对首次购房者的计划允许首付低至1% [13][18] 贷款产品与结构 - 提供固定利率和可调利率抵押贷款选择 [4][18] - 贷款期限可为30年、20年、15年甚至10年 [4][18] - 期限越短，月供越高，但还款更快，节省利息，并更快积累房屋净值 [6][18] - 固定利率抵押贷款在整个期限内利率不变，提供稳定月供；可调利率抵押贷款初始利率较低，但利率会随时间变化，通常每六个月或一年调整一次，贷款机构会设置利率上限 [8][9][18] - 大多数常规贷款为分期偿还贷款，初期还款大部分用于支付利息，后期更多用于偿还本金 [11] 特殊贷款类型 - 投资组合贷款由贷款机构持有而不出售给房利美或房地美，给予贷款机构更大规则制定自由 [10][18] - 次级贷款面向信用不良的借款人，利率更高，且许多为可调利率 [10][18] - 巨额贷款指超过合规限额的贷款，通常成本更高、规则更严，首付要求常为20%或以上 [7][18] 与政府支持贷款的对比 - 政府支持贷款由政府机构担保，主要类型包括联邦住房管理局贷款、退伍军人事务部贷款和美国农业部贷款 [11][18] - 联邦住房管理局贷款受首次购房者欢迎，信用评分500分可申请但需10%首付，580分则需3.5%首付 [12][18] - 退伍军人事务部贷款面向军人和退伍军人，无需首付，利率低，无设定信用最低要求 [12][18] - 美国农业部贷款适用于符合条件的农村住房，有收入限制，无需首付，无政府设定的信用最低要求 [12][13][18] - 常规贷款相比联邦住房管理局贷款提供更高的贷款限额，但信用评分要求更高，且利率可能高于政府支持贷款 [14][18] 目标客群与适用性 - 常规贷款为信用、收入和债务处于平均水平的买家提供了获得资格的灵活性 [3][18] - 信用评分低于620、债务高或无首付储蓄的借款人可能不符合资格 [15][18] - 专家认为常规贷款最适合信用强、债务低、财务状况稳定的借款人 [15][18]