财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO每股为0.53美元，Core FFO每股为0.52美元，均受益于一笔向公寓开发商出售地块带来的0.03美元贡献 [9] - 同店NOI同比增长2.1%，主要受最低租金增长2.6%推动 [9] - 本季度确认了3900万美元的减值损失，其中CityCenter减值1700万美元，Carillon Land和Carillon Mobility合计减值2200万美元 [9] - 公司将2025年NAREIT FFO和Core FFO每股指引的中值各上调0.02美元，其中0.01美元得益于同店NOI的超预期表现，另外0.01美元源于资本配置活动（主要是股票回购） [10] - 同店NOI增长假设的中值上调50个基点，主要原因是2025年下半年租金起租时间早于预期以及专业租赁收入更强 [10] - 一般坏账假设维持在总收入的95个基点不变，反映了年初至今实际坏账与第四季度总收入继续预留100个基点的混合情况 [10] - 董事会批准将股息提高至每股0.29美元，同比增长7.4% [12] - 公司仍预计在2025年派发最多4500万美元的特别股息，具体规模将取决于第四季度应税收入以及当前处置计划的最终结果和时机 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合的嵌入式租金涨幅已提升至178个基点，较18个月前增加了20个基点 [3] - 第三季度签署了7份新的主力租约，租户包括Whole Foods、Crate and Barrel、Nordstrom Rack和Homesense [4] - 年初至今签署的19份主力租约涉及12个不同的零售品牌，体现了商品组合的多元化 [4] - 小商铺出租率目前较此前92.5%的高点仅差70个基点，有信心超越先前水平 [4] - 本季度小商铺租赁活动包括与Cava Kitchen、Social Diptyque、Rothy's和Free People等品牌签约 [4] - 非选择性续租的租金涨幅为12%-13% [35] - 本季度执行的7个主力租约的租金涨幅为37%，资本回报率为23% [35] - 公司正积极将投资组合转向生活方式和混合用途物业，这部分业务的嵌入式租金涨幅在2.25%至2.5%之间，而规模较小的杂货店锚定物业的涨幅在1.75%至2%之间 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过再租赁过程专注于为更高的有机增长奠定基础，即使在出租率稳定后也将持续产生效益 [3] - 致力于通过回收非核心大型业态资产的资本来推动有机增长并降低投资组合风险 [5] - 处置管道总额约为5亿美元，处于不同的执行阶段，目标是在年底前完成大部分交易 [5] - 处置所得资金计划用于1031交换收购、债务削减、股票回购和/或特别股息的某种组合，目标是最小化盈利稀释并将杠杆率维持在净债务与EBITDA之比在5倍低至中段的长期目标范围内 [5][6] - 自上次财报发布以来，公司以平均每股22.35美元的价格回购了340万股股票，总金额约7500万美元 [6] - 公司强调其战略是改善投资组合的长期增长状况，而非仅仅为了短期填充空置空间 [31][35] - 公司拥有丰富的开发经验，并在寻找更多开发机会，同时能够通过业务产生的自由现金流为资产再投资和未来发展提供资金 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司表现优异凸显了运营平台的优势，并为持续的价值创造定位 [3] - 随着2025年接近尾声，租赁率连续增长60个基点，由整个投资组合对空间的持续需求推动，相信第二季度是租赁率的低点 [3] - 将最近的破产潮导致的空置视为价值创造机会，以嵌入更好的增长、升级租户组合并降低现金流风险 [3] - 团队专注于策划动态的商品组合并为中心吸引客流，从而提升投资组合价值 [5] - 对未来的机会感到振奋，以产生持久的长期增长，并将保持纪律性，租赁能带来强劲回报的空间，将资本从较低增长的资产中重新配置，并提升投资组合的整体质量 [8] - 资产负债表仍是行业中最强的之一，有能力追求提升股东价值的机会，同时保持财务纪律 [12] - 对业务产生的现金流、自我融资资产再增长以及未来发展资金的能力感觉非常好 [58] 其他重要信息 - 公司认为观察名单情况良好，目前的问题更多地集中在个别租户名称上，而非像去年那样多个租户同时出现问题的局面 [31] - 关于此前破产租户收回的单元，约83%已出租、被承租意向书覆盖或处于积极谈判中，剩余的五个物业更具挑战性，但有信心最终解决 [34] - 公司正将其投资组合更多地转向生活方式和混合用途物业，这部分业务的嵌入式租金涨幅更高 [50] - 公司不设定杂货店锚定中心收入的具体目标，而是更关注投资组合的多样性以及创造超越同行的嵌入式租金增长 [53][56] - 租户相关资本支出本季度显著下降主要是由于时间安排问题，年度来看，过去几年每年在租户改善和租赁佣金上的支出约为1.1亿美元，明年可能略高 [57][58] - 绝大多数主力租户拥有续租选择权，公司正努力限制选择权的给予，并在这方面取得了良好进展 [59][60] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于资产处置的细节，包括资产类型、资本化率以及对同店增长和租户信用的影响 [14] - 回答确认处置资产池与过去传递的信息一致，主要是缩小投资组合中"中间部分"的较大型业态中心和主力中心 [15] - 关于定价，未具体披露资本化率，但表示活动应远低于当前隐含资本化率 [15] - 就同店增长而言，整个资产池整体上将对同店增长产生积极影响，具体影响取决于最终成交的资产组合 [15] 问题: 处置管道中资产的出租率状况、对观察名单零售商的敞口，以及超出5亿美元的潜在进一步出售规模 [16] - 回答指出这些是稳定型物业，出租率将反映投资组合的整体情况，并且由于是较大型的主力中心，自然会存在对观察名单租户的敞口 [17] - 关于进一步出售，公司目前专注于完成当前交易，未来将继续致力于改善投资组合和提高嵌入式租金增长 [17] 问题: 2025年的一次性项目及其对每股收益的影响，以便为2026年建模 [18] - 回答指出目前约有1700万美元被归类为经常性但不可预测的项目，包括终止费和土地销售收益 [18] 问题: 关于指引修订、资本配置对2025年的影响，以及对2026年的早期看法 [19] - 回答表示现在讨论2026年为时过早，明年二月将有更多能见度，届时将更清楚收益的使用情况 [20] - 强调决策的复杂性，包括销售的税务影响，但重点是通过以高于出售资产隐含收益率的收益率进行再投资来改善投资组合和增长 [20][21] 问题: 5亿美元是总销售额还是可能涉及合资企业贡献，以及对各种再投资选项的优先排序 [21] - 回答澄清当前约5亿美元的资产池是100%销售，不涉及合资贡献 [21] - 关于选项排序，这取决于时间安排、具体资产、税务特性等因素，总体目标是将资金投入能够增值或稀释极小的地方 [21] 问题: CityCenter减值对Legacy West交易 accretion 计算的影响，以及减值资产的资本化率 [22] - 回答称对Legacy West交易的收益率影响极小，因为这属于将资产撤出市场、稳定某些租户后重新投放市场的结果 [23] - 关于资本化率，指出Carillon销售中包括一块没有NOI的土地和一个低出租率的物业，这有助于最小化稀释，但未提供CityCenter的具体资本化率，强调对买家而言更多是内部收益率考量 [23] 问题: 在权衡股票回购的财务收益率与可能减少股票流动性等非财务问题时的考量 [24] - 回答强调信心认为两年后股价将远高于当前回购价格，分析存在复杂性，但数学计算指明了方向，需要考量市值和业务规模 [25] - 指出当前是利用套利机会的时机，长远目标是改善资产构成和嵌入式增长率，使公司成为未来最佳公司之一 [25][26] 问题: 如果公开市场不认可公司价值，是否会考虑其他价值最大化途径 [27] - 回答澄清资产出售和股票回购是改变投资组合构成的结果，而非为了证明某个观点，重点是改善长期增长状况的房地产决策 [28] - 强调公司强大的资产负债表提供了灵活性，这与过去一些高杠杆公司尝试的做法不同 [28] - 作为REIT，有时需要派发特别股息，这也是资本使用的一部分，但优先度较低，最终目标是提供高年度总回报 [29] 问题: 当前投资组合中观察名单的状况以及对2026年的影响 [30] - 回答认为观察名单状况良好，问题更多集中在个别租户上，公司正通过改善组合质量和减少敞口来应对，这是一个围绕自我改进和更好增长的全面努力 [31] 问题: 此前破产租户收回单元的进展更新，以及是否存在为了更好经济效益而暂缓租赁的机会 [32][33] - 回答更新了进展，指出29个破产租户中约83%已解决，剩余5个更具挑战性但有信心解决 [34] - 强调公司的重点是质量、多样性和资本回报，而非仅仅填充空间，这需要更多时间，并指出了非选择性续租12%-13%的租金涨幅 [35] 问题: 计划中的5亿美元销售和4500万美元特别股息之间的关系，特别股息金额是否会因销售而增加 [36] - 回答澄清特别股息主要与之前的交易活动（主要是GIC交易）有关，4500万美元是上限，实际金额可能因销售资产存在嵌入式税务亏损而降低 [37] 问题: Legacy West资产的租金和续约情况，以及价差 [37] - 回答称赞该资产表现优异，收购时零售部分平均基本租金约为65美元，新交易远高于此，未来三年有约30%的租约可以重估，预计有20%的 mark-to-market 空间，进展符合预期 [38] 问题: 出售5亿美元资产对投资组合嵌入式租金涨幅（178个基点）的影响 [39] - 回答指出该资产池的嵌入式涨幅约为140个基点，出售将提高整体增速，但由于分母较大，影响相对温和，但方向正确 [40] - 强调公司专注于提高有机增长，目标是使嵌入式涨幅达到2%甚至更高 [40][41] 问题: 历史上大型资产出售通常导致盈利阶段性回调，此次5亿美元出售是否会对2026年盈利产生影响 [43] - 回答指出存在许多变动因素，公司将尽力减少盈利干扰，更多信息需待明年二月，但长远看所采取的行动将创造更好的增长 [44] - 过去进行类似操作时非常审慎，最终目标是确保未来增长更优，但短期内可能受税务因素影响 [44] 问题: 此次大规模处置后，未来是否还会有类似规模的资产出售，还是说后续处置将更具针对性 [45] - 回答表示目前尚难定论，公司始终在审查投资组合，未来可能仍有大规模处置，但当前焦点是完成现有交易和确定资金部署 [46] 问题: 坏账假设，尽管年初至今实际值较低，但全年指引仍包含第四季度100个基点的假设，这是否意味着预期大量租户倒闭 [47][48] - 回答澄清这不是预期特殊事件，只是基于历史规范（收入75-100个基点）的保守假设，与年初和全年保持一致 [48] 问题: 考虑到公司举措和强劲行业背景，过去10年约2%的同店NOI增长率未来可能有怎样的提升空间 [49] - 回答引用之前活动中的幻灯片，指出在撇除出租率影响后，有机增长基础为2.5%至3.5%，随着嵌入式涨幅改善，未来可能接近2.75%至3.75% [50] - 过去三年同店NOI增长为2.9%，部分由出租率推动，当前整个行动的目的是提高长期增速 [51] - 补充强调更应关注嵌入式租金增长和核心FFO增长将稳定在什么水平，以及给股东的年度总回报 [52] 问题: 公司是否有杂货店锚定中心收入占比的目标 [53] - 回答表示没有具体目标驱动租赁决策，增加杂货店可以改变客流量，但若NOI过于偏向杂货店则难以获得高增长 [54] - 目标是投资组合多样性带来的嵌入式租金增长，而非过度暴露于单一业态 [55][56] 问题: 租户相关资本支出下降的原因以及未来展望 [57] - 回答指出季度下降是时间安排问题，应按年度看待，过去几年每年约1.1亿美元，明年可能略高，公司有能力产生自由现金流来为增长提供资金 [58] 问题: 2026年及2027年到期的主力租约中有续租选择权的比例，以及对续约率的预期 [59] - 回答指出绝大多数主力租约有选择权，关键在于是否已用完选择权，公司正努力限制选择权并取得良好进展 [60] - 关于续约率，公司正处于预算编制过程，之后会进行沟通 [61] 问题: 签署的19份主力租约中涉及12种新业态，这是否是为了帮助提高小商铺出租率而进行的全投资组合升级或调整 [61] - 回答澄清这是为了多元化主力租户组合，以提升购物中心吸引力并减少对单一主力租户的过度依赖，从而创造更好的协同效应和更高的小商铺增长 [62] - 补充指出这种多样性也得益于高质量资产和优质租户，并且公司能够将这些更广泛的零售商资源扩展到整个投资组合 [63][64] - "新业态"指的是新品牌，而非店铺规模或形式的变化 [64][65]