核心观点 - 新加坡大华银行因对香港和中国大陆房地产市场的重大风险敞口而面临困境 其大量房地产相关贷款正受到市场长期低迷的冲击 导致公司需计提大额拨备并处理多起违约或重组事件 这已影响其股价表现并引发投资者担忧 [1][3][4][6] 大华银行的房地产风险敞口与资产质量 - 大华银行香港分行超过40%的贷款与房地产相关 截至2025年6月 其房地产发展和投资贷款总额超过692亿港元 占该分行客户贷款总额的43% [2][8] - 截至2025年9月底 大华银行在大中华区的客户贷款总额为480亿新元 该区域的不良贷款率从一年前的2%上升至3.1% 而集团整体不良贷款率为1.6% [8] - 大华银行在2025年前九个月计提了19亿新元的信贷及其他损失拨备 其中在11月初为可能恶化的商业房地产贷款计提了6.15亿新元的一般拨备 [4] - 彭博行业研究分析师指出 大华银行在产生收益的房地产贷款敞口上的预期损失是新加坡三大银行中最高的 [21] 市场环境与抵押品价值 - 香港正处于多年的商业房地产低迷期 办公单元价格较峰值下跌约50% 这侵蚀了许多房地产贷款抵押品的价值 中国大陆的情况也在恶化 [7] - 香港金融管理局一直在监控银行对房地产行业的风险敞口 并与大华银行就贷款组合及多元化进行了讨论 [9] 具体的风险事件与债务处理 - 2025年3月 一个由Schroders Capital等组成的财团未能偿还一笔15亿港元、以北角“Worfu”地下商场为抵押的到期贷款 作为贷款主要持有方的大华银行在等待一个月后要求还款 并于8月委任了资产接管人 [16][17] - 大华银行参与了多笔贷款的展期或重组 包括为上海一个生命科学园提供的1.1亿美元贷款展期18个月 以及为香港“Cityplaza Three and Four”办公楼提供贷款修订和展期 [13][14] - 大华银行近期主导了为陷入财务困境的香港开发商Parkview Group Ltd 一笔9.4亿美元贷款的再融资 该贷款与北京芳草地购物中心挂钩 其租金收入不足以支付贷款利息 [15] - 2025年9月 大华银行将用于资助香港豪宅项目“Beacon Peak”的100亿港元贷款到期日延长 该项目由世茂集团开发 [20] 公司内部管理与战略 - 大华银行正在削减其整体大中华区的风险敞口 [3] - 银行内部对于房地产前景存在分歧 一些信贷官员希望业务团队审查借款人的真实现金流并推动解决方案 而其他员工则倾向于通过贷款展期等待市场复苏 [18] - 控股大华银行的新加坡亿万富翁黄氏家族早期财富大量来源于房地产 并长期将其视为安全可靠的资产类别 [18] - 公司表示已采取积极措施应对大中华区和美国的“特定行业逆风” 并称相关拨备不会影响其股息和股票回购计划 [4][6] 市场反应与同业比较 - 截至报道时 大华银行股价年内下跌4% 而新加坡同业星展集团和华侨银行同期分别上涨约27%和16% [6] - 分析师指出 投资者关注其商业房地产风险及“大清洗”式处理 尽管有股息承诺 但仍担忧进一步的拨备可能最终影响资本回报 [5][6]

报告行业投资评级 - 报告对各银行评级为：中国银行（BOCHK）为“OW”（增持），东亚银行（BEA）为“UW”（减持），大新银行集团（DSBG）为“OW”（增持），汇丰控股（HSBC）为“OW”（增持），恒生银行（HSB）为“N”（中性），渣打集团（STAN）为“OW”（增持） [24] 报告的核心观点 - HIBOR持续下行，香港银行股价却保持韧性，预计HIBOR可能在数月内低于趋势水平，HIBOR - SOFR利差超出正常范围 [1][4] - 对JPM和市场普遍预期的2025财年盈利和股东回报存在下行风险，本地银行受影响更大 [6] - 香港商业房地产（CRE）风险缓解难以抵消净利息收入（NII）下降，部分银行盈利风险较高 [1][6] - 香港本地银行股价表现坚韧，可能是市场认为HIBOR疲软是暂时的，低利率会缓解CRE风险，以及资金流向的影响 [6] 根据相关目录分别进行总结 HIBOR走势及影响因素 - 5月1个月期HIBOR大幅下跌336个基点至0.59%，远期收益率曲线显示2025年下半年约为2.6% [4] - 导致HIBOR反弹的因素包括：香港金融管理局（HKMA）发行外汇基金票据及债券回笼港元流动性；港元需求上升；美元和港元触及弱方兑换保证；机构进行利率套利交易将港元兑换成美元 [4] - HKMA可能倾向维持低HIBOR以刺激宏观增长和缓解CRE风险，预计贷款增长在2025年下半年仅小幅回升，美元虽接近7.85但未触发HKMA干预，且市场预期美元走弱，HIBOR虽可能在6月30日前后反弹，但幅度可能小于预期 [4][5] - IPO对HIBOR影响具有两面性，若需求主要来自本地投资者，大型IPO会抽干香港本地流动性推高HIBOR；若来自离岸投资者，国际资本流入会增加港元流动性并降低HIBOR [6] 对银行盈利和股东回报的影响 - 盈利方面，假设6 - 12月1个月期HIBOR平均为2.6%/2.0%/0.6%，汇丰和渣打盈利下行幅度为个位数百分点，本地银行平均下行幅度分别为 - 14%/-19%/-39% [1][6] - 股东回报方面，假设2025年股票回购和股息支付率不变，汇丰和渣打总股东回报约为10%，受影响较小；本地银行在三种情景下较基本情况分别下行 - 96bps/-137bps/-276bps [6][19] 净利息收入下降与商业房地产风险 - 汇丰、渣打和恒生的香港CRE贷款损失准备金率分别为1.2%/2.2%/1.3%，其他本地银行未披露，但估计2024财年减值准备的5% - 40%与香港CRE业务有关 [6] - 最乐观情况下，若香港银行冲回香港CRE所有贷款损失准备金或2024年相关减值准备，当HIBOR在2%及以上时，汇丰、渣打和大新银行集团的积极影响可能抵消NII下降；但东亚银行、恒生银行和中国银行香港分行在三种情景下均无法抵消 [6] 银行股价表现 - 尽管HIBOR大幅下跌，5月香港本地银行股价平均上涨5.8%，仅略落后于恒生指数的7.1% [6] - 股价表现坚韧可能是市场认为HIBOR疲软是暂时的，低利率会缓解CRE风险，以及境内资金（如保险资金）买入高收益股票的影响 [6]