交易概览 - JLL资本市场集团为Fundrise国家工业投资组合安排了3.527亿美元融资方案 该组合包含12个机构级工业资产 总面积达318万平方英尺[1] - 融资由高盛和TPG房地产信贷提供 借款方为Fundrise关联基金[2] - 资产分布于美国中大西洋和阳光地带关键物流走廊 具备地理多元化特征[2][5] 资产特征 - 物业配备机构级标准设施 包括LED照明 ESFR喷淋系统 交叉对接配置 净高23至40英尺[3] - 租户行业构成多元 涵盖第三方物流 分销服务及科技行业[3] - 战略定位靠近国际机场和州际交通要道 受益于持续物流需求[5] 参与机构 - JLL团队由董事总经理Robert Carey及资深管理层领导 全球资本市场专家超3000名 覆盖近50个国家[4][5] - Fundrise作为全美最大直接面向投资者的另类资产管理公司 管理资产超30亿美元 用户超200万[8] - 高盛成立于1869年 是全球领先金融机构 为多元化客户群体提供全方位金融服务[9] 战略意义 - 融资方案推动工业投资组合长期商业计划 把握工业板块强劲宏观顺风机遇[4] - 投资组合通过优质租户名册提供稳定收入流 呈现具吸引力投资机会[5] - JLL作为财富500强公司 年收入234亿美元 业务覆盖80多个国家 拥有11.2万名员工[7]

财务表现 - 2025年上半年总收入2850万欧元，较2024年同期的690万欧元增长313% [16] - 2025年第二季度净利润430万欧元，较2024年同期亏损130万欧元实现扭亏 [1][21] - 2025年上半年毛利率36%，同比提升1个百分点 [23] - 2025年上半年经营活动现金流850万欧元，较2024年同期流出450万欧元显著改善 [22] 房地产项目进展 塔林项目 - Kalaranna项目第四期(4栋楼146套)基本完工，销售率达60.7%，已交付76套 [2] - Kristiine City区域4个新项目规划中，预计新增3.5万平米建筑面积和350套住宅 [3][4] - Uus-Kindrali项目White Building(91套)已完成62.4%销售，预计2025年底完工 [5] - Sammu Street 10项目(90套)已完成12.2%销售，预计2026年10-11月完工 [6] 里加项目 - River Breeze Residence项目已全部售罄 [7] - Blue Marine项目(96套)已启动前期准备，成立两家新子公司负责项目管理 [7][8] 维尔纽斯项目 - Šaltinių Namai Attico项目别墅销售率40%，商业部分10%，预计2025年底完工 [9] - Naugarduko Street项目计划将旧校舍改造为50套高端公寓，预计2025年三季度获批 [10][11] 其他业务 - 酒店业务二季度表现略低于预期，主要受温泉维护影响 [12][13] - 意大利子公司PNP和PII持续扩大市场份额，专注裸产权交易 [14] 资产负债表 - 2025年6月末总资产1.157亿欧元，较2024年末下降2.5% [24] - 净资产5740万欧元，较2024年末增长12% [25] - 存货5700万欧元，占总资产49% [24]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO为负720万美元 整体净营业收入从上一季度的1180万美元降至980万美元 [12] - 办公室NOI环比下降160万美元 主要由于第一季度房地产税收优惠的减少 租户报销收入的时间安排以及加州两处物业预期的租户空置 [12] - 酒店NOI为420万美元 低于第一季度的470万美元 主要受季节性因素和装修计划影响 [12] - 多户住宅NOI环比增加80万美元 主要由于未合并多户住宅实体的未实现亏损减少以及合并物业成本降低 [12] - 贷款业务NOI下降约64万美元 主要由于准备金增加和贷款偿还导致的收入减少 [12] - 第二季度总营业收入为980万美元 较去年同期的1620万美元下降640万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 多户住宅NOI为18 9万美元 较去年同期的230万美元下降 主要由于未实现投资损失和加州奥克兰物业的入住率及租金下降 [22] - 洛杉矶701 South Hudson物业的入住率从上一季度的41%提升至68% [16] - 1915 Park项目预计在本季度交付 将增加36个高端住宅单元 [16] - 奥克兰市场仍具挑战性 但预计将受益于较低的运营成本和缺乏新建筑供应 [17] 办公室业务 - 2025年截至7月已签署约14万平方英尺的租约 较去年同期增长55%以上 主要来自洛杉矶和奥斯汀物业 [5] - 第二季度签署了4 8万平方英尺的租约 年初至今签署了7 8万平方英尺 2024年签署了17 6万平方英尺 [18] - 办公室出租率约为70% 若排除奥克兰物业则为80% [18] - 办公室NOI为550万美元 较去年同期的890万美元下降 主要由于奥克兰物业的租金收入减少和未合并实体的未实现收益下降 [22] 酒店业务 - 酒店NOI为420万美元 较去年同期的430万美元略有下降 主要由于餐饮收入减少 [22] - 已完成500多间客房的装修 第一季度NOI同比增长15% [11] - 正在进行1100万美元的公共区域装修 预计将提升2026年及以后的业绩 [19] 贷款业务 - 贷款业务NOI亏损47万美元 较去年同期的74 3万美元下降 主要由于贷款偿还和利率下降导致的利息收入减少 [22] - 6月关闭了2000万美元的循环信贷额度以支持贷款发放 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶和奥斯汀物业的租赁需求强劲 奥克兰市场仍面临挑战 [6] - 奥克兰市场预计将跟随旧金山市场的改善而复苏 [6] - 奥斯汀物业在4月完成再融资 部分资金用于偿还信贷额度 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括改善资产负债表和流动性 提升物业业绩 评估资产出售 [7] - 已通过资产融资偿还了1 69亿美元的追索信贷额度 [7] - 延长了奥克兰多户住宅物业的债务到期日 分别至2026年和2027年 [8] - 计划通过提高租金 提升入住率和降低成本来增加多户住宅NOI [10] - 正在评估资产出售机会 将在有重大进展时提供更新 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 办公室租赁活动的持续改善 酒店装修的全面完成以及多户住宅业绩的稳步提升将支持2026年NOI的增长 [14] - 预计利率下降环境可能带来额外收益 [14] - 疫情带来的不利因素已基本过去 办公室租赁活动出现持续复苏迹象 [11] 其他重要信息 - 已完成1:25的反向股票分割 [23] - 交易成本约为70万美元 [23] - 贷款业务获得了800万美元的关键资金用于酒店装修 [19] 问答环节所有的提问和回答 - 无提问环节 [26]

战略转型与运营表现 - 公司完成向纯工业房地产投资信托(REIT)的战略转型 第二季度作为纯工业REIT的首个季度运营表现强劲[1] - 工业同物业净运营收入(SPNOI)同比增长2.8%至2850万加元 标准化FFO每单位增长5.6%至0.188加元[1] - 过去12个月处置33处非核心资产(包括15处零售物业和1处办公物业) 同时实现NOI增长1.7%[2] 开发项目与资产优化 - 安大略省圣托马斯32.5万平方英尺扩建项目和卡尔加里11.5万平方英尺小型工业综合体预计第三季度完工 将增加660万加元年化稳定NOI 开发成本回报率达9.4%[6][31] - 第二季度完成39.5万平方英尺租赁 新租约租金较到期租金平均溢价38%[6] - 出售两处非核心工业物业获得1120万加元 年内累计处置18处物业获得6210万加元[6] 财务指标 - 第二季度NOI增长1.7%至3215万加元 上半年NOI增长5.0%至6424万加元[6][18] - 上半年工业同物业NOI增长4.3%至5450万加元[6] - 标准化AFFO每单位同比增长0.029加元至0.313加元 标准化FFO每单位增长0.032加元至0.375加元[6] 资本结构与后续事件 - 8月5日将无担保信贷额度从6.25亿加元增至7.85亿加元 并将期限延长至2027-2028年[10] - 7月4日发行276万份B类LP单位(每单位10.50加元) 用于里士满物业5.2万平方英尺扩建项目融资[10] - 单位持有人权益增长560万加元至11亿加元 每单位NAV为13.17加元[7] 行业前景与展望 - 公司预计2025年工业组合同物业NOI将实现中个位数增长 主要来自空置空间租赁和市场租金上涨[22] - 加拿大工业地产市场租金与现有租金之间存在18.5%的正向价差 加权平均租赁期限为7.1年[13] - 工业物业入驻率达94% 上半年完成119万平方英尺租赁 新租约租金较到期租金平均溢价82%[6][13]

澳洲最宜居地区排名 - 悉尼北部海滩的Warringah在"便利性、家庭友好环境、自然景观、海滩资源、房价增长"等综合评分中位居榜首，涵盖Dee Why、Collaroy、Freshwater、North Manly等24个区 [3] - Warringah房价中位数为256万澳元，位居全澳第一 [4] - 西澳的Stirling和Wanneroo分别以107万澳元和76万澳元的房价中位数位列第二和第三 [4] - 悉尼东南区(包括Coogee、Clovelly等)在全澳排名第五，房价中位数达300万澳元 [5] - 卧龙岗北区(Thirroul、Austinmer等)及西部被评为新州除悉尼外生活方式最佳区域，房价中位数在82万至150万澳元之间 [5] 评选标准与方法 - 采用"四大支柱生活方式指数"评估，包括海滨设施、绿色资源、城区可达性和社区活力，四大支柱权重相同 [5] - 结合SuburbTrends数据，分析全澳所有区的"内在宜居性"及澳洲最受欢迎属性 [5] - 历史数据显示，顶级宜居区往往在降息周期初期率先领涨，其他地方随后跟进 [3] 房地产投资建议 - 在房地产领域应考虑推动市场的长期因素，大多数人会在同一所房子居住至少10到15年 [7] - 从投资角度考虑，应关注未来20年房产对自住者的吸引力，而非仅对投资者有吸引力的房产 [8] - 增长稳定的市场通常蕴含着生活方式的优势，自住者凭情感购房的特点值得关注 [8]

REITs表现与市场对比 - REITs（VNQ）在过去五年表现不佳 [1] - 自2020年初以来 S&P500（SPY）实现翻倍收益 年均回报率约15% [1] 投资研究投入与成果 - 公司每年投入超10万美元和数千小时研究高盈利投资机会 [2] - 研究成果以低成本提供房地产投资策略 [2] - 策略获得500+五星好评 会员已从中受益 [2] 最新投资机会 - 2025年8月最新优选投资组合已发布 加入可立即获取机会 [1]

核心观点 - 房地产投资信托凭借稳定的租金收入和持续增长的股息支付能力 在经济周期中展现出卓越的可靠性 是兼具收益性与成长性的优质投资标的[1][2][13] 第二季度财务表现 - 调整后运营资金（FFO）达9.475亿美元 较去年同期9.211亿美元实现增长 每股FFO为1.05美元 因增发新股略低于去年同期的1.06美元[4] - 同店租金收入近12亿美元 通过3.4%的平均租金涨幅抵消租约到期影响[5] - 处置64处空置物业获得1.168亿美元收益 实现3860万美元资产处置收益[5] 投资活动与资产配置 - 季度内完成12亿美元新物业投资 加权平均现金收益率达7.2%[6] - 投资地域以欧洲为主（76%） 美国占剩余部分 资产类型涵盖零售（46.6%）、工业（33%）及其他类别（20.4%）[6] - 年内累计投资额达25亿美元 预计全年投资规模将提升至50亿美元 较初始指引增加10亿美元[6][8][9] - 欧洲市场投资占比达70% 非核心资产类别（如数据中心）投资超20% 另完成2.25亿美元房地产信贷投资[10] 项目筛选与资金管理 - 当季评估430亿美元潜在投资机会 创历史最高纪录 但仅筛选通过2.7%的优质项目[11] - 上半年产生超3.8亿美元剩余自由现金流 为未来投资提供资金保障[12] 股息分配政策 - 年内已实施4次月度股息上调 上市以来累计调整131次 过去一年股息增长率达3.7%[12] - 当前股息收益率5.7% 第二季度派息率为76.8% 处于健康水平[12][13] 业绩展望 - 上调2025年每股FFO指引至4.24-4.28美元区间 较原预期4.22-4.28美元有所提升 预计较去年实现约2%增长[7]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总收入同比增长63.3%，主要得益于大规模投资活动[6] - 归一化FFO每股增长19%至0.43美元，归一化FAD每股增长16%至0.43美元[14] - 季度股息同比增长15.5%，同时保持舒适的分红比率[6] - 公司上调全年指引，预计归一化FFO和FAD每股为1.77-1.79美元[15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 美国业务：第二季度完成约2.15亿美元投资，包括10家位于太平洋西北地区的专业护理设施组合（1.46亿美元）[11][13] - 英国业务：通过收购Care REIT进入英国护理院市场，交易规模约11亿美元，并整合其外部管理团队[4][7] - 投资组合：当前管道约6亿美元，主要集中在美国专业护理设施，同时包含部分老年住宅和英国护理院机会[11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：专业护理设施交易流稳定，老年住宅领域竞争略有增加[33] - 英国市场：积极评估潜在收购机会，建立与当地运营商和经纪人的关系[12] - 行业动态：未观察到近期政策变化对交易流的显著影响， Medicaid和Medicare仍获两党支持[32][60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 扩张战略：过去18个月部署27亿美元投资，远超成立前八年的总和，持续关注美国和英国市场[4][8] - 团队建设：加强税务、财务、投资和资产管理团队，支持多元化增长[8] - 竞争定位：凭借严格的尽职调查、运营专业知识和低成本资本优势在英国市场获取机会[12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对近期投资成果表示满意，强调仍处于“初创模式”，致力于实现可持续的FFO每股增长[8] - 对英国业务整合进展乐观，预计协同效应将在2026年第一季度显现[69] - 对Medicaid和Medicare报销环境保持信心，认为老年护理在预算分配中具有优先地位[60] 其他重要信息 - 融资活动：第二季度通过ATM股权融资3.55亿美元，并完成5亿美元定期贷款，固定利率债务占比提升至93%[14] - 流动性状况：现金储备6500万美元，循环信贷额度剩余11.4亿美元，净债务/EBITDA维持在2倍的低杠杆水平[16][17] 问答环节所有的提问和回答 问题：投资管道的构成及英国业务贡献 - 回答：管道仍以美国专业护理为主，英国和老年住宅占比逐步提升，包含部分SHOP交易[22][23] 问题：SHOP交易策略及市场定位 - 回答：重点关注运营商匹配度，对核心、增值型机会持开放态度，避免过度竞争领域[26][27] 问题：政策对交易流的影响 - 回答：未观察到近期法案的直接影响，交易流主要来自区域性运营商资产释放[32] 问题：团队整合与协同效应 - 回答：英国团队整合顺利，预计协同效应达500万美元，2026年初全面体现[37][69] 问题：RIDEA平台进展 - 回答：持续评估不同规模机会，优先选择匹配优质运营商的交易，预计12个月内会有进展[44] 问题：新运营商合作策略 - 回答：持续拓展运营商资源库，未来交易将混合现有与新增合作伙伴[53] 问题：债务发行计划 - 回答：待获得全面投资级评级后考虑债券发行，当前股权融资成本更具吸引力[50][51]

302万买回迁房使用权，疯狂吗？ 昨日，冼村一套100平回迁房被竞拍，起拍价仅777元，以302万成交！ | 图源：阿里法 | | --- | 拍 换算下来单价仅3万/平，对比周边二手均价卖出10万+，这是"捡漏王"的操作？ 值得注意的是，买家买到的只是使用权。 但宇宙中心般的地段，诱惑太大，33位买家疯狂竞价132轮才成交，还有买家一次性跳价18万。 | 标的物介绍 竞买公告 | 竞买须知 | 竞买记录 ( 132 ) | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | ш름 | D3586 | 1,810,777 | | 2025年07月29日 09:59:43 | | ш름 | Q3389 | 1,800,777 | | 2025年07月29日 09:59:32 | | ш름 | Y8507 | 1,620,777 | 加价18万 | 2025年07月29日 09:58:42 | | 出昌 | D3586 | 1,610,777 | | 2025年07月29日 09:58:05 | | шы | U9237 | 1,600,777 | | 2025年07月29日 09:58: ...

业绩总结 - 2025年第二季度的费用相关收益(FRE)为6.76亿美元，同比增长16%[4] - 2025年第二季度的可分配收益(DE)为6.13亿美元，同比增长12%[5] - 2025年第二季度的费用收入为12.85亿美元，同比增长12%[7] - 2025年第二季度的费用相关收益率(FRE Margin)为56%，较去年同期上升1%[5] - 过去12个月中，费用相关收益(FRE)达到27亿美元，同比增长18%[6] - 过去12个月中，可分配收益(DE)为25.35亿美元，同比增长13%[6] - 2025年第二季度的总费用收入为12.85亿美元，较2024年第二季度的11.48亿美元增长了11.95%[67] - 2025年第二季度的费用相关收益为6.95亿美元，较2024年第二季度的6.13亿美元增长了13.39%[67] - 费用相关收益的合并利润率为54%，较2024年第二季度的53%提高了1个百分点[68] 用户数据 - 公司的管理资产总额为3320亿美元，费用承载资本为2540亿美元[53] - 费用承诺资本(Fee-Bearing Capital)为5630亿美元，同比增长10%[10] - 费用承诺资本中88%为长期、永久或永续资本[11] - 过去12个月，费用承载资本增加了490亿美元，达到5630亿美元[70] - 2025年第二季度，布鲁克菲尔德的长期或永久资本总额为4914亿美元，占总费用承载资本的88%[70] 资本部署与投资 - 2025年第二季度筹集的资本总额为220亿美元[4] - 2025年第二季度部署的资本总额为140亿美元[4] - 未调用的基金承诺总额为540亿美元，预计一旦部署将产生约5.4亿美元的额外收入[22] - 过去12个月，布鲁克菲尔德部署或承诺的资本总额为670亿美元[72] 新产品与市场扩张 - 信贷平台总额为87亿美元，其中信贷合作管理者近60亿美元，机会信贷旗舰策略部署17亿美元[20] - 可再生能源和转型平台总额为11亿美元，其中9亿美元用于收购国家电网的美国可再生能源业务[20] - 私募股权平台总额为18亿美元，其中8亿美元用于收购Spring Education，6亿美元用于收购Antylia Scientific[20] - 房地产平台总额为20亿美元，其中7亿美元用于住宅物业组合，5亿美元用于收购Generator Hostels的欧洲业务[20] 财务健康与流动性 - 公司的流动性为15亿美元，包括现金、短期金融资产和未提取的循环信贷额度[25] - 截至2025年6月30日，布鲁克菲尔德的净债务为5,364百万美元，调整后的市场价值为33,659百万美元[87] 其他重要信息 - 由于外汇风险和汇率波动，未来结果可能与预期存在显著差异[110] - 过去的表现并不保证未来的结果，实际表现可能与目标回报显著不同[111]